[摘要] 4月17日，国家出台房地产“国十条”，截止今日，各地楼市呈现“成交量萎缩”局面；5月26日，国家税务总局又祭出一利器——土地增值税；5月31日，被坊间炒得不可开交的“房产税”终于浮出水面，得到国务院的批准，宣告即将要出台•••
编者按：4月17日，国家出台房地产“国十条”，截止今日，各地楼市呈现“成交量萎缩”局面；5月26日，国家税务总局又祭出一利器——土地增值税；5月31日，被坊间炒得不可开交的“房产税”终于浮出水面，得到国务院的批准，宣告即将要出台•••国家分别在信贷、土地、税收等方面打出一整套的楼市“组合拳”，可谓是“多管齐下”，咋看之下，在一轮新政下，炒房者、开发商都似乎在一定程度上受到挤压，购房者们所希望看到的“春天”也越来越近，而楼市似乎越来越朝着正常的轨道发展，但事实真的会如民众们所期待那样吗？房产税、信贷政策、土地增值税等能够成为楼市的救命稻草吗？这些过多政策的实施在短期内真的能够给楼市注入一剂强心剂，从而使房价下降吗？实际上现阶段楼市的真实状况又是如何•••
中山、珠海中原董事长潘家浩
一时之间，上述这些问题就犹如古希腊神话中“戈尔迪的结”，难以解开，一心抱着想要砍断“戈尔迪结”的记者，带着这些疑问采访了珠海业内众多精英们，此次采访的对象是中山、珠海中原董事长潘家浩，潘总表示：其实过多政策出台的叠加反而会影响总体执行的效果，其中关于房产税和土地增值税的实施与落实更是一个漫长的过程，短期内其效果并不能立即“立竿见影”体现出来，而近来经过珠海中原对珠三角周边一些城市的考察，发现相较惠州、中山等地，珠海的楼市似乎已有回归到正常轨道的迹象，至少不会再像新政出台前那种一开盘就疯狂抢购的局面出现。
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房产税的推行需要个过程 征收房产税会提高房价
搜房网：此前关于房产税的征收一直炒得沸沸 的，现在国务院下通知，表明房产税是真的要来了，对此，您的看法？
潘总：国家对于房产税的推行，目的还是在遏制整体的投资氛围。这不是一刀切，税率和征收对象也会不一样，像上海是千分之八。不过像政策的推行，不会在短期内会有明显的效果。整个政策的出台、落实是需要比较长的过程。因此，税制的出台、发展，不会一下子对整个楼市有很大的影响，房价也不会在短期内有很大的变动。另外这些新政策的出台在一线城市首发推行效果会比较明显，不太适宜先在二三线城市。珠海也就不可能是首先推行新政策的城市。但是，这些改革都是个社会的进步，就是不会很快有个很明显的影响。
现在的房产税可能是首套房免税收，以前非经营性房产的是免税的，现在非经营的也征税了，现在就是改革了，这样一来也不是一刀切。在中国执行新政策，越简单越好，搞太多的细则的话，执行起来也是非常困难的，执行起来也会变味了的。
搜房网：房产税的征收是否真的能够有效遏制房价的上涨？
潘总：其实征收房产税会增加开发商的成本，这也会提高房价，因为在开发过程中有多层税收。我认为在信贷方面的政策会更好的遏制房价。像房产税是买了房子之后才确切整个发展的事情，但其中产生的作用肯定会有的。现在国家的调控，楼市股在跌，现在都转到农产品去了。现在国家想将楼市调好，但另外一方面又要出现其他问题。
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土地增值税短期内还不能体现其真正的威力
搜房网：近期国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，有人说土地增值税将是新政后国家又一打压房地产的“利器”，对此，您的看法？
潘总：其实土地增值税早就从1994年便开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，我国税率较高的税种，另外，土地增值税的税率每年都会有一定的浮动，征收的算法又比较复杂，就连许多从事多年房地产的专业人士也不一定清楚这里面的具体计算，再者这里还和营业税有重复征收的迹象。综合上述等各种原因，土地增值税从实行征收之始就显得很不规范。
随着去年以来房地产市场的强势回暖和今年4月17日出台的“国十条”明确表示：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。土地增值税才再次被提出。
毕竟对土地增值税进行高调清算，可以降低市场预期，规范企业的各种交易行为。同是作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。
搜房网：土地增值税如果真正实施能否有效遏制开发商们疯狂拿地、偷税漏税等行为，从而使房地产走向规范化道路，房价也能回归到正常轨道？
潘总：如果土地增值税严格执行，将对房地产企业的盈利产生重大影响。这也会在一定程度上增大开发商们拿地的成本等，但这并不表示开发商在土地这一块资金比重加大后就会降低房价，相反，“羊毛出自羊身上”，开发商如果在土地的成本上比重加大，那必然会将这部分增加的资金转移到购房者身上，届时房价还是会高居不下。
此外土地增值税的征收体现在交易环节，很难对市场带来直接影响。与此同时，历经去年房地产的大热，目前多数企业的资金状况充裕，即使严格征收，对资金周转带来的影响也很有限。而在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。
从长远来看，土地增值税的落实和实施对房地产市场能够起到规范作用，但短期内，土地增值税的威力可能还未能体现出来。从目前最直接，最有效的方法来看，此前“国十条”中关于信贷政策的出台应该是最能直接打击房地产市场上部分炒房投资者的有效手段。
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过多的房地产政策叠加会产生负面影响
搜房网：近期，国家在出台房地产“国十条”政策后，又陆续推出税收（土地增值税、房产税）、土地等相关政策，这一系列“组合拳”政策是否能够有效遏制房价的疯狂上涨？
潘总：楼市调控是“路漫漫兮”“吾（国家）将上下而求索”。国家在4月中旬出台的房地产“国十条”政策经过一个多月的实践，的楼市在数据上都呈现出“成交量萎缩”的局面，这表明国家出台此项政策，尤其是在信贷方面的内容对楼市是造成一定影响的。但此项政策在实施过程中落实到每一个城市的银行又会有不同的声音，统一的信贷声音没有同一时间能够体现出来，各个地方各个银行可谓是“八仙过海各显神通”，而当信贷政策尚未真正落实统一时，国家各部门又陆续推出房产税、土地增值税等各项政策，而此前关于房产税的出台，坊间更是炒得沸沸 ，一时之间孰真孰假，根本就说不清，民众们也是一头雾水。现在房产税等相继出台会在短时间内就能使房地产市场回归到正常轨道，答案是不可能。
现阶段如此众多的政策叠加在一起实施，相信会对执行力度效果等造成影响，回顾5月中旬国务院总理温家宝在天津考察时，总理曾表示,当前国民经济继续回升向好,但国内外形势仍然极其复杂,宏观调控面临两难问题,应防止多项政策叠加的负面影响。国家已有调整货币政策，也通过很多政策去调整经济增长。温总理是提醒在使用政策上要更加的谨慎，再多加一些政策可能对经济不会产生极其正面的效果，所以要保持清醒的头脑。但也不能因为怕政策叠加，就不出台政策。
为此房产税、土地增值税的出台并不是楼市的救命稻草，还不如一如既往的贯彻实施此前的信贷政策，如此一来对楼市造成的效果可能会更加显著，毕竟各种政策出台后，对经济的影响不是局限在某个方面的，所以政策叠加也是多个方面的。其中，房地产行业受到的政策叠加影响较大，影响范围较广。房地产行业是政策叠加,影响也的。可谓是牵一发而动全身，一旦处理不好就会波及到其他方面，就像近期调控房地产，反而将农产品价格给拔高了。
对于房地产来说,出台了一系列调控政策,加上货币政策,还有清理地方融资平台,导致信贷规模将大大下降。可能对房地产行业健康发展不利,对经济增长也会造成一些不利情况。但也不能因为怕政策叠加,就不出台政策,该提高存款准备金率不提高,该加息不加,这样最后会造成一个大的资产泡沫出现。
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相较惠州、中山等地楼市 珠海楼市呈健康态势
搜房网：据闻潘总上星期去惠州、中山等地实地考察，此趟考察回来后有什么心得？
潘总：通过去惠州、中山、深圳等地考察，其他地方的房子的成交量下降了，但是房价也还是一样坚挺，在售的楼盘还好，还新开盘的那些就影响比较大，价格下降。对于新的政策，各个地方执行起来不太一样，在惠州，房地产是个外来市场，异地贷款限制不明显，受影响不大。但在中山那边会比较严，受新政影响比较大，异地贷款限制比较严格。
相比之下，珠海的房地产发展较好。以后可能出现跨市按揭，例如在坦洲买房可在珠海办理按揭，之前只能在坦洲买房就只能在坦洲按揭。在考察中，尽管是看到楼市发生的一些变化，但是还没出现一个拐点，但整个市场还是比较健康的，从一个高峰跌下来，回到一个正常的市场。中山降得比较明显，那边市场的供应量也比较大，对市场的反应也会更激烈些。像深圳、惠州价格没有明显的下降。但整个成交量，比新政前下降得非常多。这应该是整个中国的发展趋势。成交量萎缩，房价坚挺。政策的推行、消化需要一个过程，也要看清楚政策更多的走动形势。一个大的政策的推行不会一下子有明显的影响。
相较深圳等地，珠海的房价还是还是较正常、良好的。珠海房地产每年的量不算大。在惠州，一年可卖五六百万平米，在珠海，去年下半年成交量比较大，但是还没达到07年时320万平米这个高度。橘子郡上星期开盘，整体情况还不错。目前来看，虽然新政后，珠海的成交量明显萎缩减少，但是，楼市已由此前一开盘就被抢购完的疯狂现象渐渐转入正常轨道，呈良性、健康方向发展。
另外在珠海，对国家新政策的执行，大家的反映远没有一线城市那样的敏感，因此房价下降幅度不会过大，从而引起大的波动。除非像08年，国家对房地产政策是一刀切性的统一或经济危机等原因促使房价大幅度下降。由于去年房地产是个好收获的一年，所以，现在对部分有经验的开发商还不会出现太大的资金链问题，但对一些新进、经验不足的开发商而言则可能出现资金不足等等问题。现阶段无论珠海或者其他城市的购房者都是持观望态度多，届时到10月份的房价可能更实惠点，那时出手可能相对较好。
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