[摘要] 自4月国务院全面收紧房贷政策、要求实行差别化房贷后,近日,央行在召开会议部署下半年工作时,再次重申"严格执行差别化房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。"而银监会也在日前对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告,把房地产贷款风险作为关注的重点之一,并有监管高层人士透露"部分开发商有资金断裂现象"。
（来源：中财网）自4月国务院全面收紧房贷政策、要求实行差别化房贷后,近日,央行在召开会议部署下半年工作时,再次重申"严格执行差别化房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。"而银监会也在日前对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告,把房地产贷款风险作为关注的重点之一,并有监管高层人士透露"部分开发商有资金断裂现象"。
对此,业内人士分析,重申差别房贷政策,只是"新国十条"对楼市调控政策的延续。如果银行信贷继续从严,开发商将面临较大资金压力,降价或是开发商当前最明智的选择,房子有望从"量跌"逐步转向"价跌",进一步遏制房价上涨。
控制房贷风险
"差别化的房贷政策是新国十条的落实。"广发证券(000776)房地产分析师赵强在接受本报采访时说,此举一方面是执行国家政策,另一方面也是银行本身的关注点。
在今年6月初,住房和城乡建设部、人民银行和银监会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知,明确执行第二套房差别化信贷。
人们对用这个严厉政策来遏制高房价寄序了厚望,然而随即有部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消。紧接着政府部门相关官员相继出来辟谣,表示会将调控进行到底。央行也在此时适时重申差别化房贷政策。
世界资本市场控股集团首席经济学家孙飞在接受本报采访时认为,除了严格执行国务院的政策,"差别化"实际上是让银行的风险控制在可控范围内。对于自住需求要鼓励,对泡沫比较大的城市和利润比较高的企业要从严。他认为现在高房价是严重的供不应求外加流动性泛滥造成的,银行和开发商都"不差钱"导致房价居高不下。
赵强说,从银行本身来看,房地产市场早就有泡沫迹象,这个泡沫是会继续扩大还是以怎样的方式收场还不得而知,结合国外的经验,对于银行的房贷风险也应该予以正常关注,防患于未然。
从近日银监会通报的前期银行压力测试结果看,银行重申差别化房贷也是必要的。测压结果显示,在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率将上升2.2%,税前利润下降20%。
渣打银行中国区首席经济学家王志浩在接受本报采访时表示,虽然房贷风险不构成银行的风险,但问题的暴露显而易见。如果房价下跌40%以上,就可能会导致许多开发商破产,同时影响其他行业。
两类房企可能资金断裂
不过,重申差别化房贷政策,对开发商来说并不是一件美事,尤其对中小开发商和高价拍地的开发商。
王志浩说,这个难题更多集中在中小企业身上,意味着现在想获得银行贷款和信托贷款会更难。他认为压力测试信号透露出不少城市政府希望房子价格下降,他判断房价的降幅大约会在10%~20%。他认为现在政府能做的,就是通过挤压开发商的现金,从而迫使他们以更低的价格卖掉房子。
"调控可能长期化,不要把希望寄托在政策放松上。"赵强说,这让开发商也有一个长期的心理和资金准备,同时也会对市场分化产生影响,对投资性住房,如度假住房等影响就会比较明显。赵强认为,如果调控时间持续,房价肯定会降。这种影响不局限于开发商,对土地市场也会有影响,地方政府的土地财政也将面临考验。
业内人士多认为开发商的抗压时间为3~6个月。北京银信房地产公司董事长张民耕在接受本报采访时分析,长期实施调控政策,"其实不要6个月,只要3个月压力就很大了。"他认为影响有两种开发商:一种是中小开发商,现金流量不大;另一种是去年拍了高价地、现在销售受阻的企业,会有资金链断裂情况。
中央财经大学中国银行(601988)业研究中心主任郭田勇对本报记者表示,目前对于开发商还只是间接性影响,他认为开发商总体融资能力是不错的,资金链总体也算正常,只是有些开发商出现资金紧张的情况,差别化房贷可以使房地产行持续进行调整。
郭田勇认为,现在一些开发商存在赌博和侥幸心理,想再博弈一把。他提醒开发商,房地产调控应当是经济结构调整的一个重要部分,不会因为经济增长速度而不调控,国家也不会出现像在2008年的博弈中再让一步的情况。
最有效的应对就是降价
对于开发商该如何面对可能出现的风险？接受采访的专家、学者、开发商等不约而同地给出了一个答案:降价。
孙飞认为,如果政策严格执行下去,不降价就意味开发商的资金链可能断裂。"最有效的应对办法就是降价。"孙飞表示,现在新政实施了一百多天,有些开发商已经开始打折了,开发商也就能撑3到6个月,先打折的先得利,越往后资金就会越紧张。
他分析,银行平均能承受三成左右的下跌,如果开发商的资金快断了,他们也会寻求一些解决途径,包括寻求私募基金融资、海外发债、上市场发新股等,现在证监会管理更严格,开发贷在收紧,按揭也在收紧,开发商吃不消,最终必然降价销售。
在郭田勇看来,开发商在保证一定利润空间的情况下,应"该出手就出手,该降就降。"他认为现在整体经济下行,开发商还要保护一个很高的获利,本身不太合时宜。
"最直接就是把价降下来。"虽然本身是开发商,张民耕依然如此笑答。他形容现在有一种现象:学者媒体说好话"精准打击";官员说狠话"宏观调控不动摇";买房人说硬话"我就是不买";开发商就开始说软话了"咱们降点价吧,这样大家都可以下台"。
张民耕认为开发商说降价是真实的,现在的问题是,不知道降多少合适。他总结,目前是到了该"增加供应,满足需求,降低房价"的时候了。
记者同时采访了几位不愿具名的开发商,他们对于张民耕的"降价"说法表示赞同,另外也认为增加房子供给是解决当前高房价的一个有效途径。
对此,北京市市委专家顾问季铸在接受本报采访时表示,缓解高房价,增加房子供给很有必要。但实行双轨制容易滋生腐败,如果把老百姓的住房作为根本需求着想,就应该增加廉租房,而且是"廉租不要考虑微利",这样才能真正让开发商"全面降价"。
业内人士称：暂停三套房贷对楼市冲击较大
（来源：中财网）记者昨日从上海多家大型房贷中介公司了解到，工商银行和农业银行已率先暂停三套房贷，其他银行也正陆续跟进。
记者从凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜处获悉，目前凯盛经略已接到工行方面的口头通知，全面暂停三套房贷的业务受理，对于已受理但尚未通过审批的个案，目前只能搁浅。其他银行仍在开会讨论中，预计下周会有政策陆续出来。
汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔则告诉记者，不仅工行，农行方面也已给出明确通知，暂停三套房贷业务受理。加上之前一直无法办理三套房贷款的渣打银行和邮政储蓄银行，目前汉宇方面明确收到暂停通知的银行共有4家。“工行的个贷放贷量在今年上半年是商业银行中的领头羊，其暂停三套房贷对市场影响较大。”倪岱尔表示。
记者昨日还从华燕集团房盟中国事业部总经理韩建君处获悉，目前上海各家商业银行通过窗口指导的方式，陆续暂停三套房的贷款业务。据韩建君介绍，目前上海的外资银行已全面暂停三套房贷业务。
赵炜认为，暂停三套房贷对楼市冲击较大，预计8月楼市交易量会跌入谷底。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏则认为，暂停三套房贷对高档房市场的影响并不大。“高档房买家的融资渠道相对较多，对银行贷款并不非常依赖。他们贷款往往是为了不占用太多流动资金，借款年限也不会太长。而且就算个贷收紧，他们也可以利用公司平台进行融资。”伍惠敏表示。
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