[摘要] 面对居高难下的房价，越来越多的年轻人面临“高房价困局”：换房成本增加，不一步到位就难以到位了；但是超前买房，会使自己的“房奴”生涯举步维艰，同时助推房价进一步上涨。
面对居高难下的房价，越来越多的年轻人面临“高房价困局”：换房成本增加，不一步到位就难以到位了；但是超前买房，会使自己的“房奴”生涯举步维艰，同时助推房价进一步上涨。
房价新政出台后，上海、广州等地相继出台限购令。每个家庭暂时只能新购一套商品房，无疑会使买房的决策变得更加慎重。
专家认为，对于购房能力不足者，一步到位的选择有其道理，但并不明智。购房者应当全面衡量自身经济能力、职业发展需要、家庭生活需求、国家政策方向等因素，通过梯度消费切实改善生活质量，切勿一味贪大求全。
房价上涨预期助推购房“一步到位”
“房价涨得太快，限购令的出台，再加上之后可能出台的房产税，意味着将来换房成本更高了，不一步到位就没法到位了。”深圳市民曾跃的话代表了很多购房者的心态。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，“购房一步到位这种现象多年来一直存在，但现在愈发严重。”
合富辉煌首席分析师黎文江也有同感，“原来35岁以上的人是广州房地产市场的购房主力，但近两年已下滑到25岁，甚至以下。目前，广州20至30岁的购房者占比已经从前两年的10%上升到20%左右。”
分析原因，超前消费的购房行为与房价上涨的预期密切相关。广州社会科学院研究员彭澎认为，房价持续上涨，且涨幅高于收入涨幅，加大了房价上涨预期，导致能力不足的购房者超前消费，无奈地选择一步到位。
投资渠道的不足也使房子成为不少市民的优先投资选择。黎文江说，投资渠道过窄及部分政策落实不到位，导致政策影响不明朗，促使有的购房者在高房价的刺激下选择以不变应万变，有的则用购房“一步到位”来应万变。
此外，以开发商为核心的房地产链条不断推出大户型房子，中小型房子供应不足，不少人被迫住上了带来沉重负担的大房子。
合富辉煌代理的广州新楼盘的销售情况显示，2010年三季度，90平方米以下的房子仅占28%，90至125平方米占45%，125至180平方米占15%，180平方米以上占12%。
一步到位，适合你吗？
在高房价的背景下，不少购房者选择一步到位。存在的，就有一定的合理性。但是，对于步入社会渴望一个家的年轻人来说，也许还有更好的选择。
未来，越来越多符合条件的年轻人有望购买到成本更低的保障房。韩世同认为，购房者需要考虑政策的持续性。限购令并非性措施；同时，政府在不断地完善住房制度，增加土地和保障性住房的供应。
彭澎表示，房产税的征收细节还有待明确，不排除通过先征后退的方式，方便购房者调整居住环境。
回归现实，加息使房贷支出增加不少，也许暂时先租房也是保障生活质量的一个理性选择。“超出能力范围的购房选择，导致购房者负债累累，产生强烈的还贷焦虑感，促使购房者过分计较收入问题，影响生活质量。”彭澎说。
黎文江说，10月20日央行上调贷款基准利率表示加息已进入上行通道，将加大购房者的利息支出。买大户型房子每年的利息支出一般为2至5万元，仅利息就足以租一个不错的房子。
专家普遍认为，在高房价的情况下，实力型买家一步到位，有利于改善生活质量。但现在大多数购房者在不具备条件的情况下，创造条件一步到位。这种超出承受能力、贪大求全的购房行为，不仅影响购房者生活质量，也会进一步加大断供风险。
警钟需要敲响。超前买房的行 为 也 给 房 地 产 行 业 累 积 了 风险。韩世同说，“创造条件一步到位，就意味着要增加借贷额。在高房价的背景下，一旦市场出现大幅波动，以及市场利率和职业生涯变化所导致的收入不稳定，很容易放大断供风险，引发中国式次贷问题。”
“梯度消费”需要社会共同呵护
想了又想，高洁在北京买了个78平方米的小房。她说，“为了不让自己压力太大，先买了小房吧。以后有合适的，再换。”
黎文江认为，人们的居住要求会随着经济能力变化、家庭人口增加、工作地点变动、孩子读书等因素的变化而发生改变，即便现在买个超乎自己承受范围的大房子，也难以实现一步到位。购房能力有限的年轻人，不如通过梯度消费的方式，切实改善生活质量。这样不仅满足了购房者拥有房产的要求，也不至于带来过重的经济负担。同时，购房者可根据自身需要灵活调整，待具备能力时再向前跨一步。
房子这个大问题需要政策细节的落实，为年轻人买房提供制度上的保障。世联地产首席技术官黎振伟认为，政府不应仅把房地产视作拉动G D P的经济问题，更需要将其视为改善民生的社会问题。供需关系决定价格，政府把“加大保障性住房和中小户型商品房供给”落到实处，房价自然会得到控制。
韩世同说，政府的部分政策还仅停留在政策阶段，在土地供应、税收等方面都需要进一步出台实质性的执行细则。彭澎表示，中央政府要确保打击炒楼行为的效果，也要使地方政府在此过程中得到合理的财政收入，从而调动地方政府的积极性。同时，需要把土地政策、房屋交易政策、税收政策等各方面整套理顺。
楼市新政不断出台 首次置业购房人群受挫较大
改善换房者说
“房价要跌就让它跌去吧！”
“总算尘埃落定了，对我来说，比起这几个月的折腾，楼市调控已经不算什么了。房价要跌就让它跌去，没力气想了。”回忆楼市宏观调控下“狗血”的换房经历，小张一脸痛苦的表情。
小张从外地来沪打工已逾6年，为了结婚，4年前曾由父母出资，在上海闸北区购入一套90平方米的两房。随着父母年龄的增加，小张希望接父母到上海定居，同时，婚期将近，居住面积不足的问题接踵而来。
“其实去年我就想换房了，只不过去年房价一路飙升，我怕房子卖了就很难买进理想的房源。所以这次楼市调控一出，我就知道机会来了。对我这种改善型需求来说，此时换房，是时期。”面对新政，小张坚持认为此次换房是时机。为了改善居住环境，他们甚至连夜召开了家庭会议，并制定了一套换房计划。
首先，小张决定“以一换二”，以原有房屋换一套郊区大户型新房，和一套市区小户型二手房源。初步构想：期房首付约六成，贷款100万元，保证卖掉原来的房子后剩余的房款还够一次性付款购买一套小户型房源。
小张和未婚妻月收入约2万元，经过估算，以7.5折的优惠利率贷款100万元，贷足30年，月供约5000元，并不会在很大程度上影响生活质量。
“如果买期房一次性付清，我现在就得租房子住，每月要出租金；现在贷款再买一套，每月就是还贷款。我选择后者，至少期房到期后，我还可以将小户型出租，以租养贷；如果选择前者，这段时间的租金付出去，也就没了。”初步预算之下，大户型房源锁定在宝山顾村和嘉定南翔两个板块，小户型房源则锁定在闵行龙柏、徐汇南站以及杨浦区五角场板块。
其次，推迟婚期——因为小张在购买套房时已在银行资信系统留下贷款记录，若再贷款，则将被认定为第二套，利息将按基准利率1.1倍执行。只有推迟婚期，让从未买过房的未婚妻以单身名义购买那套高总价房源，就可享受首套房基准利率7.5折的优惠。
凡事计划容易，执行难。很快，小张就迎来了换房过程中的个挫折。
“我们对宝山顾村一个送面积的楼盘非常满意，那里环境不错，买147平方米还送45平方米，送完面积后有5个房间，房子很大，我们俩都很喜欢。”小张说，当时售楼处报价17000元/平方米，原有房产挂牌270万元，若还掉贷款以后，正好剩余250万元，总价在计划之内。“虽然开盘的时候，我们原来那套房子还没卖掉，但已经拼命借钱在凑了。谁知道，因为买的人太多，竟然开盘涨价了！一涨还是1000元/平方米，彻底超出了我的心理价位。”
“我当时就纳闷了，不是宏观调控吗，这些来抢房的人好像都不看新闻一样，见房就买。”小张告诉记者，当时他非常胸闷，手中房子在中介那里挂牌了几个月，被无数看房者当样板房“踏平了”都没人下定；那边厢，已经借钱凑足首付要买的房子却落了空。
“我只能继续看房，不过，这期间，运气挺好的。遇到了一位急需买房的下家，他一次性付款，也不还价，只有一个要求，就是要我们在10天之内交房搬走。他拿着钱来下定那天，我都没敢自己决定，把未婚妻紧急从公司召回家。于是，更混乱的生活开始了。”签约当天，小张就开始在单位附近找房子租。
9月，小张对嘉定南翔某楼盘的一套样板房“一见钟情”。不得不说，无视宏观调控的购房者眼光都是相似的，该项目开盘摇号的现场让小张目瞪口呆——3000人共聚一堂，抢夺约400套房源。幸好，卖了房以后，小张的运气一直不错，他摇到了号，并且挑到了很不错的楼层。成交单价18000元/平方米，建筑面积约140平方米，总价252万元，贷款100万元。
然而，看似顺利的背后，更“狗血”的剧情正待上演。
随后，小张和未婚妻每天住在租来的房子里，办理各种卖房子、买房子、贷款需要办理的手续。同时，还无时无刻不在寻找第二套小户型房源。“整个中秋节，我都在找房子，排除了徐汇之后，我每天穿梭在五角场和龙柏之间。可是，小户型十分抢手，很多我看中的房子，第二天就被下定了，连砍价的机会都不给我。有一套我都下了定金了，结果竟然都可以被人抢了！”
小张所说的下定房源，位于龙柏，建筑面积约43平方米，3楼，南北通，房东开价83万元。“当时这是全龙柏性价比的房子了，虽然据说这套房子还要走一个遗产的公证过程，大概需要1个月吧，但那时候我已经被折腾得够呛，想也没想就下定了。谁知道，竟然在房东签约前，杀出个‘程咬金’，号称自己在公证处‘有人’，更方便办理遗产公证手续，还愿意加价1万元，房东就把房子卖给他了！我真是昏过去。”小张表示，其实最终购买的这套五角场的小户型并不是他的最爱，但在精神崩溃边缘，只能退而求其次，狠心下手买了。“这套房子40平方米，叫价85万元，加税后等于88万元，比‘最爱’那套贵很多，签合同当天，沪版楼市细则也已经出来了，我都无所谓了，只要能把这件事了结了，怎样都行。”
“整整5个月啊！”面对二次调控，小张已经十分坦然：“除了加息这事儿，其他都不太担心。反正我是换房子，无论什么时候换，都是一卖一买。现在想想，如果这事儿拖到二次调控之后，限购政策，贷款收紧加上开发商开盘时间减慢，选房余地变小等等都会影响到置换的过程，反而会很被动。”
首套购房者说
“我是刚需!”
9月28日，周小姐完成了她人生二十多年来最重要的一件大事：签订购房合同及贷款合同，在北京拥有了一套属于自己的房子。
第二天晚上，被称为“二次调控”的系列楼市调控政策就突然来袭。二十天之后的10月19日，央行又宣布加息25个基点……
“虽然买房之后调控政策戏剧性地接连出台，但对于买房这个决策，我一点都没有后悔。”10月21日，周小姐对《财经日报》表示，“出于自住的刚性需求，买房是我一直坚定不移的信念。”
坚定的买房信念
作为毕业后留京的大学生，公务员周小姐有着一份令人羡慕的稳定工作。然而，工作后的她也面临着一个实实在在的问题：住房。
“我从上班的年就想要买房。”出生在南方的周小姐一直希望能在北京拥有一套自己的住房，“这样对于孤身一人在北京工作的我来说更有安全感，而且爸爸妈妈来北京看我的时候也不用再住宾馆了。”
那是2004年，北京的房价刚刚有了上涨的冲动。
当时，周小姐的想法是，只买新房不买二手房。但在资金有限的情况下，周小姐对于房子的定位还不甚清晰，犹豫不决中，周小姐错过了北京房价的“千元时代”，买房这件事也被暂时搁置下来。
2009年，北京的房价经过了此前的一番波动，开始了一个新的周期。
在家人的催促之下，周小姐的买房大计又被重新提上了议事日程。机缘巧合之下，周小姐得到了一个购买当时北京最为火热的楼盘“首城国际中心”的机会。
“这个楼盘在东三环双井桥东边，周围配套设施成熟，交通便利，距离我们单位也不是很远。最重要的是这个项目当时刚刚开盘，价格只有13500元/平方米，性价比相当高，大家都是‘挤破头’去买，不找关系根本买不到。”尽管此时北京楼市的价格相比2004年已经有了不小的涨幅，但言语之间可以看出，周小姐对这个项目非常满意。当时她看中的是一套100平方米左右的两居室。
没想到万事俱备之时，家里人资助的首付款突然出现了问题。“‘资金链’断裂了，我也不得不把这套房子难得的购买指标转让出去了。”周小姐现在想起当初的“忍痛割爱”，还是懊恼不已。
今年周小姐家里的“资金链”又重新“接上了茬儿”，她重新踏上选房之路。在这次选房的过程中，周小姐对曾经放弃的“首城国际”还是念念不忘，但经历了2009年的疯狂，北京的房价早已不可同日而语。“现在首城国际的二手房已经涨到39000元/平方米了，远远超出了我的承受范围，我更是悔不当初啊。”
加息影响更实在
“最终，我买的是一套二手房，因为北京新房的价格涨得实在太快了，连房山、大兴这些郊区的新房价格都涨到了接近20000元/平方米。”在昂贵的房价面前，周小姐不得不改变“非新房不买”的初衷。
属于周小姐的这套房子位于北京南三环外的东铁营地区，是一套刚满五年的经济适用房。仍然是100平方米左右的两居室，周小姐也得偿所愿地给父母留出了一个专门的房间。
周小姐坦言，如果不是当时果断决策，迅速下手，也许现在仍然没有买到房子。“尽管4月底时出台了一系列的楼市调控政策，但在我9月份四处看房的时候，发现二手房市场中的好房子还是处于非常抢手的状态。”
颇有戏剧性的是，在周小姐签完合同的第二天，楼市的“二次调控”便再度降临。对此，周小姐的看法颇为冷静，她认为影响比较大的就是最近宣布的加息。“加息就意味着我每月要还的钱更多了，再加上现在物价一直上涨、通胀预期严重，我觉得压力越来越大了，再也不敢像以前那样乱花钱了。”
“实际上，我觉得楼市调控不应该打击我们这些刚性需求，而应该打击投资需求。但很显然，在今年的两次楼市调控政策中，受害更为直接的还是刚需。”周小姐不无遗憾地表示。
但政策的打击并没有改变周小姐对北京楼市及房价走势的判断。
“就我所买的房子来说，尽管是纯自住，但我还是希望它的价格能继续上涨。因为是在地铁沿线，所以我希望明年我家房子每平方米能上涨4000~5000元。”周小姐对楼市的乐观预计还来自于家人的影响，“由于现在投资实业不赚钱，我家有个亲戚也想来北京投资，他托我帮他在北京留意一下商铺投资的机会，打算持有几年之后转手卖出去。”
投资者说
“我要退房！”
虽然说“买者自负”，可当事到临头，又有几人能潇洒得起来？
冲动是“魔鬼”
假如时间倒流，相信广州的陈先生依然会在9月26日下午作出同样的抉择：连同家人和朋友一口气签下亚运城20套房子。
“当你看到后面还排着几千人等待购房的情形下，没有人会拒绝签字。”
当事情过去了近一个月，陈先生回忆起当时的点点滴滴，才意识到当时的场景中，存在太多本应该考虑到的疑点。
时间倒回到9月25日，陈先生接到代理商一位“小弟”的电话，称很多人排队购买亚运城，准买家们已经开始在中海名都排队。当他赶到中海名都时，发现前面早已经排了上千人。
“小弟”说，他会代替陈先生排队，并约陈先生第二天即26日亚运城开盘当天到花园酒店。当陈先生一行6人第二天早上9点到达花园酒店时，被告知已经卖完，暂停销售。
几人正失望之际，另一家代理商的罗小姐打来电话，称另外一个销售点可以买，要求他们速速赶过去。一到地方，陈先生拍拍腰间鼓鼓的包说要购买多套房子，从而获得VIP待遇，代理商一位副总亲自出来接待，并且直接上二楼，无需排队。
相对楼下拥挤的数千人，陈先生连同他妹妹、朋友几人受到的待遇相当高，专人陪同下“一路绿灯”。“我们什么都不用管啊，连具体每套房价格多少都没看，只负责签字、签字，不停地签字。”
就这样，他自己一家人成功买下6套房，另外几个朋友合共买了14套，共20套亚运城的房子，成为亚运城当中名副其实的“大户”。
“当初的想法很简单，因为不少外地朋友，甚至马来西亚的朋友都托我先买，到时候转名过去。”据透露，代理商当初曾经承诺可以帮陈先生在购房后更名，这是他敢于一次性买下多套房源的主要原因。
但是，当9月29日晚间中央对房地产调控的新政出台，陈先生就立刻意识到，不能要那么多套房了。但代理商的口气同时也发生改变，称不可以更名。更为要命的是，广州市限购政策随即出台，几个合伙人当中，几乎没有一个符合贷款条件，并且顶多只能新购一套房。
“现在，我只想要一套，其余5套都退了，另外的朋友则一套都不想要。”由此，当初签约时的豪气不复存在，是否能够从开发商手中顺利拿回一套2万元的定金，是他目前最关心的问题。
政策风险谁来担？
毫无疑问，陈先生是这一轮买房者中的“大户”，更多“散户”也面临同样的问题：如何退定？
仅广州市，最近在为退房而纠结的买房人不在少数。一位国庆期间才签了二手房合同的业主说：“现在银行在审批资料，不要通过，以便交易能够自动失效。”
一个亚运城退房团的QQ群里，人数多达150人。大部分人的目的只有一个：“拿回定金。”
李小姐，作为首次置业者就面临政策的压力，她最近的心情很低落。“家里的积蓄只够付两成首期，但政策一改需要付三成，我无论如何是凑不到这笔钱的，不退房子就没有任何的出路。”
接受记者采访的时候，李小姐接到开发商“不能退定”的答复，焦急的她几乎泪光闪烁。
“是政策的原因导致我们不能贷款，或者不能交易，但这个风险不能由我们来承担，因此，拿回定金的诉求并不过分。”另一位购房者刘小姐说。
不过，在开发商看来，退回去的，将不只是定金，而是一套房上百万的资金，责任是否又该由开发商来承担呢？面对这个问题，恐怕大部分开发商都会作否定回答。
不过，由于开发商在退房之后至少能重新拿回房子，因此，民意一定不会往开发商一方倾斜，其结果必然是，未来一段时间，各大城市的退房数量逐渐上升。数据显示，10月1~17日，广州市一手房退房量达到66套，相当于今年前9个月退房量的总和。
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