[摘要] 短期内，房地产公司想要在中国资本市场上获得再融资，似乎已经没有可能了。“在最近一期的保荐人培训会议上，证监会负责人明确表示，将对房地产企业的再融资申请采取‘一刀切’的全面关停措施。”
短期内，房地产公司想要在中国资本市场上获得再融资，似乎已经没有可能了。“在最近一期的保荐人培训会议上，证监会负责人明确表示，将对房地产企业的再融资申请采取‘一刀切’的全面关停措施。”一券商投行部负责人告诉记者，除了主业是房地产的公司再融资肯定不批之外，对在主营收入中只要有百分之几占比为房地产业务收入的也不接受申请。
再融资必先剥离地产业务
数位投行人士告诉记者，证监会相关业务负责人已经在11月上旬召开的投行业务培训会议上明确表示，不再审批任何房地产的再融资申请。据投行人士透露，该名负责人明确告诉他们，除了主业是房地产的公司被暂停之外，只要主营业务收入中有部分是来自房地产业的，“哪怕只有几百万或者百分之几的收入，都不行。”证监会规定，必须剥离房地产业务之后才能上报。
投行人士均表示，这次的“一刀切”非常严格。一投行告诉记者，在这之前他曾做过一个项目，“该公司再融资募集的资金，拟投入一个旅游地产项目，但也被证监会打回。”他表示，这次证监会明确指出工业地产和旅游地产也被纳入限制范围。
稍早前的10月15日，证监会已通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的新闻稿。在该新闻稿中，证监会称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。
随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已全部关闭。
60家公司再融资受阻
据了解，证监会负责人透露，目前递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务。其中不少企业因为再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。
今年早些时候，证监会已经和国土资源部达成联手监管协议，凡是房地产企业的再融资申请需征求国土资源部意见。此后业内一直期待两部委能尽快达成审批制度。“但目前看来，证监会首先在受理源头上就掐死了，而新的审批制度估计短期也很难出台。”该投行负责人说道。
有媒体曾在今年10月份援引证监会上市公司监管部监管一处某负责人的话说，预计将在明年一季度恢复房地产企业的重组申请。
虽然证监会此前没有明确宣布暂停房地产公司的再融资审批，但从去年底以来，房地产上市公司的再融资就一直处于相对停滞的状态。今年以来，仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元。
上市房企打折过冬资产负债率创新高
综合上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别公司如绿城(3900.HK)、富力地产(2777.HK)的负债率则高达100%以上。今年以来，20家样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，也创下历史新高。
多家大型上市房企高管对记者坦承，随着限购令出台、公积金限贷及加息预期影响，房地产销售持续下滑，行业资金链和财务状况将受到影响。
有机构分析师表示，房企融资目前已全面收紧，银行贷款年底也已差不多用尽，房企回笼资金的渠道便是销售，假若销售不畅，房企财务状况将持续恶化。
71.3%：负债率达历史高点
富力地产资金链近日备受关注。11月7日，瑞银的一份报告预计，富力年底的负债率将上升至120%，达到历史高点。
虽然三季报看似一片大好，但随着4·17新政及9·29新政多个政策的叠加效应显现，上市房企的资金问题渐渐浮出水面，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3%，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究时间范围内的水平。”11月18日，中邮证券分析师对本报表示。
在上周，银监会已完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60%-70%以内。
上述分析师称，今年以前，开发企业资产负债率的点出现在行业普遍紧缩的2008年。2008年3季度，样本企业的资产负债率为67.27%。
从万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）等龙头房企来看，万科三季度负债率升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%；保利三季度负债升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%。
从负债结构来看，上市房企借款占比也达到历史较高水平。
2010年三季末，样本公司借款占资产比重达到29.92%；借款增速则达到历史高点，2010年3季末，样本企业的借款余额2169.5亿元，同比增速达70.33%。
“借款占资产比重的提高和借款增速的提高，说明开发企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深。”分析人士称。
统计显示，一年以来，获批准增发的房地产开发企业仅3家，包括万科A、招商地产（000024.SZ）、保利地产等在内的一大批开发企业增发方案均搁浅或过期。
销售下滑风险
在上述分析师看来，资产负债率升高，并非问题。
“扣除预收款项的真实资产负债率为46.56%，从历史水平来看处于中等。”他指出，今年以来，经营性现金净流出大幅加大，而销售回款又不畅，才是房企未来风险所在。
据统计，2010年三季末，样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，超过2009年全年水平，由此导致样本企业经营活动净流出的现金达576亿元，创历史新高。
在净流出大增而融资全面收缩的情况下，销售回款几乎成为房企的现金流入通道。但根据中投证券统计，9·29新政以来，新房市场成交已经连续四周环比下跌。上周国泰君安报告显示，一手房销量整体环比下降4%，其中一线城市下降8%、二线下降3%。
万科董秘谭华杰对本报表示，虽然万科10月份实现了150亿的销售额，但由于签约滞后，这实际上反映的是9月份的市场情况。他预计万科11月份的销售数据将环比下滑。
他同时指出，北京即将推行的预售款监管政策，将会对企业销售造成直接影响，进而肯定会对企业的现金流和财务产生影响，但目前还无法评估影响有多大。
“如果销售回笼资金受阻，很可能会导致企业财务状况迅速恶化。”中邮证券分析师邵明慧在报告中表示。
以目前三季度经营性现金流出2518亿元计算，样本企业仅能维持5 个月左右；而开发企业大多年底与总包和各分包进行结算，年底现金集中流出额度较大，这无疑更加重了企业负担。
存货大增降价隐现
房企资金的持续流出，体现在资产负债表上是公司存货的持续增加，目前样本企业存货占资产的比重达64.92%，比2009年末提高4.46个百分点。
从历史来看，当前的存货占资产的比重水平，已经接近2008年三季度66.86%和2008年末67.44%的水平。
此外，根据上海易居房地产研究院的测算，1-10月，房地产新开工面积13.18亿平方米，同比增长62%，继续处于历史高位，预计未来半年商品房将明显供大于求。
而从需求来看，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，近期的一系列政策，如限购、公积金限贷、加息等等，都抑制了需求，不仅是投资投机需求，连改善型和刚需也都受到抑制。
“未来半年供应进一步增加，需求继续萎缩，开发商降价压力增大，房价将呈小幅回调局面。”易居房地产研究院院长杨红旭表示。
杨红旭称，楼市进入买方市场，而货币政策开始紧缩后，M1增速将继续下降，可能于明年一季度触底。受此影响，预期明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。
而万科等已嗅到了危险的气息，打折降价正在悄悄上演。本周，深圳万科旗下第五园六期、金色沁园尾盘大幅让利销售，优惠达到10万、20万；武汉万科也推出了特价房。恒大地产也已于11月5日启动了数十城市联动的10亿让利活动。
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