[摘要] 12月3日，万科企业股份有限公司公布了近期销售及新增项目情况。公告同时披露，截止2010年12月1日，万科今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生。
12月3日，万科企业股份有限公司公布了近期销售及新增项目情况。公告同时披露，截止2010年12月1日，万科今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，国内房地产行业家年销售额千亿级公司正式诞生。
公告显示，万科11月实现销售面积97.0万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。
万科总裁郁亮表示，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。
产品结构顺应趋势
万科董事会秘书谭华杰表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即使在2008年的市场调整期，平均也只有27%。
但由于万科一贯坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位，其产品在调控背景下更容易得到自住购买力的支持。
据谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。
除此之外，万科产品装修房比例也远远高于行业普遍水平。2009年万科新开工产品中已有近八成公寓产品为装修房，而在2009年年报之中，万科就明确提出2010年新开工公寓产品将基本实现全装修交付。
谭华杰表示，装修房比例提升是万科绿色环保理念在产品中的体现，而这一理念也受到到了购房者的认可，尤其受到了首置首改类客户的欢迎，形成了万科产品的一项重要竞争力。
他进一步表示，房地产是一个高度复杂的行业，影响因素众多，万科将继续坚持中小户型为主的产品结构，密切关注市场变化，认真研究客户需求，提供适销对路的产品，提升产品的市场竞争力。
快速周转促进回报
郁亮表示，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的经营原则，“万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产率。”而“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。
谭华杰介绍，万科总部对各地公司获取项目后尽快开工有明确要求。同时，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。
“万科并不追求过高的利润率，而是通过‘快速开发，快速销售’的经营模式，获得公平，利用快速周转提高ROE水平，万科的周转率在行业内一直处于领先水平”，谭华杰介绍称，这一模式兼顾了股东的利益和购房者的利益，相信更加符合社会需要和政策导向。
均衡布局更趋稳健
“房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动”，此前郁亮曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。
谭华杰进一步解释说，这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。今年前十一个月，万科新增项目楼面地价约2600元，保持在合理的水平。
今年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前万科已经进入了逾40个城市，布局更趋均衡全面。
近年来万科业务构成中二三线城市占比有所提升，各区域发展也更趋平衡。环渤海区域今年前十一个月的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。
此外，万科的拿地方式也比较灵活，公司的专业能力、管理能力、资本市场信誉以及所积累的经验使得公司在通过合作方式获取项目资源具有一定的优势。而从社会的角度看，盘活存量土地也有利于提高社会土地利用效率、增加市场房屋供应。
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