[摘要] 2011年注定是楼市波澜壮阔的一年，以国八条出台打头阵，继而接连的利率上调步其后尘，伴随期间一系列的“限字令”开始出现，从“限贷”、“限购”到“限价”，又到而今2010年珠海商品房均价涨幅被点名后，重提的“限购猜想”。
2011年注定是楼市波澜壮阔的一年，以国八条出台打头阵，继而接连的利率上调步其后尘，伴随期间一系列的“限字令”开始出现，从“限贷”、“限购”到“限价”，又到而今2010年珠海商品房均价涨幅被点名后，重提的“限购猜想”。3个多月刚需族对楼价的期待仿佛乘坐过山车，每次都是由政策出台后的喜悦，不久又变到了细则落地后的失落。眼下珠海已经公布的房价调控目标，以及即将与5月1日起实行的《商品房销售明码标价规定》，都是直接针对一手房价格的调控，那对二手楼又会有怎样的影响呢？
“一房一价”需配套政策落实
日前记者采访了正顺地产吉大、香洲、拱北几个区域的市场总监，大家纷纷表示并未十分关注“一房一价”的规定，他们认为此规定主要影响应该在一手商品房，对于二手房由于装修程度、保持程度等个人原因，无法相对平等地标出售价，让市民对比价格参考选房。所以对于中介机构的实施细则尚有待观察。
资深房地产策划人士白瑞轩认为：虽然明码标价一个笼统的规定，但在楼市上是对房产中介经营进行规范的一个进步。历年来，房产二手中介经常是商品房买卖价格欺诈的高发区，对其规定的参照执行，就看地方物价部门出台细则时，是如何规定了。实行明码标价是楼市调控组合拳上又一重量级加码，会让楼市的商品房销售进入真正的裸价阶段。但目前，在已经实施该项政策的十几个城市里，近700个楼盘，公开报高售价成了常态，看来对政策的变通，已经被执行者使用得游刃有余了。
二手房价目前较为平稳
自3月下旬以来，各地相继出炉房价调控目标，基本都以GDP和人均可支配收入涨幅为参照，“限价”标准似乎一时间成了“涨价”标准，这不免引起了很多反响。
前日记者在正顺地产凤凰分店采访时，遇到了前来咨询的侯女士，她讲到：目前正在寻找一个，为了女儿可以读一中，本来之前一直在等着房价调控目标的出台，结果条文里没能如愿看到“限降价”多少，有点失望。同时她曾留意一段时间的国子间项目，经多方了解后，房价依然将高于承受预期，所以她决定出手了。“今年看来珠海的房价不会跌到我想要的程度了，没准还会升，没办法，为了孩子上学，不然我还是会选择再迟些出手的”侯女士如是说。
对此，正顺地产吉大区域的刑总监表示：二手房的周边配套相对一手成熟许多，同时也具有价格上的优势。二手楼业主标价基本是根据周边一手楼价，以及同期楼盘开盘价而定按照公布的珠海房价调控目标，也就意味着珠海今年的房价涨幅只要不超过GDP涨幅11%，就完成了制定的调控目标，如果经济增长快于预期，则房价还会有更大的上涨空间。所以，有可能二手房价也会随之出现小幅上扬，但就目前形式来看，成交量自年后一直表现低迷，并大有延续之势。加上国家调控的决心不减，今年的珠海楼市，将会是不愠不火，比较冷静的一年。
在很多人议论着一手房、二手房价可能反被政策拉升的情况下，房地产代理公司人士则另有看法：经过了几轮调控，大家应该对房地产市场有更理性的认识，随之CPI、GDP的增长，房企的拿地成本，建设中的的原材料价格也一直处于增长水平，房价的合理上涨实属正常现象，而规定中的不高于GDP增幅，就是目前国家给出的合理范畴。至于二手楼市，就机构监测数据显示，目前半月内，二手房价暂无波动，但二手楼市一向和一手楼市相辅相成，所以后期酝酿的增长空间并不排除。
楼市政策调控已初显成效
“其实国家的政策调控初衷都是好的，就拿此次要求出台房价调控目标为例，哪怕变成了‘限涨’，但他起码也限制了，或许不限还会涨得更高。”正顺地产老香洲区域的刘经理讲述道。其实与限购令对楼市的影响相比，房价调控目标的出台，更多的是稳定未来预期，将房价控制在，一个可控而非疯狂的上涨区间内。在他看来，从前房地产市场上的投机客是大量存在的，但从限贷、限社保、限户籍、限购、限价等一系列调控政策问世后，根据成交人群的情况来看，明显的一些投机客被挤出市场，因为在他们中间资金充裕的毕竟只是一部分，从前很多人通过短期转手从中获利，但目前已经不太奏效了。从这方面看，政策调控已经开始发挥成效。同时，另一个层面上看，目前物价飞涨，人们的生活成本在提高，房价上涨也是正常的，关键看能否合理上涨。
纵观每次政策调控，买卖双方都在政策出台后经历一段时间，冷静地解读政策，然后对号入座。每次加息，增多的房贷会过滤掉一部分购买力不足的客户；税费的增加，让合理的自住需求也要按程度排队；户籍等各项限制，让部分尤其是外地的投资、投机客无能为力；限购令将转手时间拉长了，一些投机客也将撤离楼市。总之，国家的楼市调控政策的确已经开始生效，如果结合保障房、廉租房等政策的进一步落实，而并非大打折扣地执行处理，相信楼市将会在合理的轨道上延展下去。
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