[摘要] 房价问题被提高到政治高度，部分城市房价的“去泡沫化”有利于降低高房价带来的社会“分裂效应”和不平等效应，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，但房地产市场不会出现“硬着陆”。
过高的房价/收入比已成为中国经济中的重大社会问题，直接关系到民生改善，尽管到5月份整体上房价并未出现“拐点”，但房价适度下降是大势所趋。
(一)房地产行业已开始进入去库存时期。
今年一季度136家上市房企存货同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利4家企业一季度的存货如按2010年的销售数据计算，消化这些存量均需要2年半以上的时间。
(二)投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。
房地产开发投资维持高位增长，在库存增长和信贷紧缩的背景下，意味着开发商资金面在持续恶化，开发商延迟推盘只会拉长行业调整时间，很难支撑到市场反转。2011年1-5月房地产企业自筹资金的比例上升到38.61%，接近历史高点，国内信贷则下降到接近历史低点，为17.95%。投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化。
图1房地产企业开发投资总额增速和本年资金来源合计增速(%)
(三)住宅供地的增加进一步推动地价的下降，推动城市住房价格的下调。
从5月12日国土资源部公布的今年住房用地计划来看，与2010年住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，今年达到21.80万公顷，分别增加18.5%和72.6%。即使全年住宅供地仅完成了计划的70%，实际供地也将增长21%，会带来土地价格的下降。
(四)居民盼房价下降的意愿强烈，购房意愿继续下降。
央行今年二季度城镇储户问卷调查显示，居民对物价满意度仍偏低，房价过高仍是居民对物价满意度偏低的主要原因之一。74.3%的居民认为当前的房价“过高、难以接受”。 未来一季度购房意愿的居民占14.6%，比上个季度下降0.8%。居民购房意愿下降。
(五)保障房的大力推进，房地产市场呈现出“双轨”运行特征，房地产进入战略转折期。
依据我们的测算，目前保障房的资金缺口比例大约为25%。但如果考虑到央企的进入或提高土地出让收入或允许企业发债用于保障房建设，今年1000万套保障性住房的资金有保障。保障性住房数量首次超过商品房数量，“双轨”运行意味着房地产行业进入战略转折期。
与此同时，我们认为房地产市场不会出现“硬着陆”，原因如下：
(一)房价调控是逐步“去泡沫化”的过程，尤其是部分城市房价的“去泡沫化”，但不能被理解为短期的房价急剧下跌。
总体上，在2002年7月1日开始实行土地招拍挂后，中国房地产市场的“泡沫化”经历了7-8年才形成目前的高房价，房价/收入比的不断扩大造成了严重的社会问题和资源的“错配”，房地产市场的“泡沫化”也需要通过几年的时间来不断消化。
(二)要正确认识到房地产调控政策的目标是在强调民生目标的同时，把房地产对中国经济中的通胀、经济增长和银行体系的负面影响都降到状态。但中央政府要民生、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标函数的不一致性决定了房地产市场价格调整显示出“疲劳期”的特征，调整周期较长。
首先，2003年以来房地产投资占全社会固定资产投资比例约为24%；2007-2010年房地产贷款余额占各项贷款余额的年均比例为18.8%。这些数据表明房地产依然是中国经济中的重要行业。其次，从长期来看，第六次人口普查数据显示中国的城市化率为49.68%，到65%的城市化至少还有15年的时间，存在需求刚性。再次，随着家庭人口规模越来越小，会增加对住房的需求。依据六次普查数据，中国平均家庭人口规模在改革开放后不断下降：1982年每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年人口普查公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降为3.10人。最后，从房地产开发综合景气指数来看，依然保持在历史的较好水平。5月份央行的调查显示，选择“房地产投资”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，仍为居民投资。
总体上，我们认为未来一段时间房地产调控政策不会出现实质性放松，中央政府需要看到房价将步入下行趋稳通道的调控成果，中国经济不允许被房地产“绑架”。因此，以适度降价换取楼市的回暖是开发商的理性选择。
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三季度房价松动
开发商资金紧缩，开发企业资金面临围追堵截，资金短缺已成现实。
据了解，这次包括平安信托、中信信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司已经收到来自监管部门的“窗口指导”。
房地产行业的融资途径，过去主要为三个：信贷、信托以及资本市场。2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少55.3%。银行对于房地产开发的输血功能萎缩过半。
而资本市场融资大门自去年已基本关闭。根据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。
二者相加，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元。这就是房地产信托火爆的原因。
根据华高莱斯国际地产顾问有限公司研究报告显示，房地产信托中近一半产品的门槛已经和普通商业银行贷款并无区别，且利率成本还要高于商业银行贷款，房地产信托产品在设计灵活性上的优势被大大缩减。
如今，一些信托行业领军公司接到“窗口指令”，相当于房地产信托闸门基本上已经关闭。“需要资金的企业，要么降价销售要么借助其他更高成本的融资。”阳光100常务副总裁范小冲表示，部分开发企业已出现资金困难迹象，比如兼并重组，土地转让。
上海商品房库存创新高
今年6月份，上海新建商品房的库存量创下了三年以来的新高。
世联地产6月27日发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际750万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。
那么这样的存量，是否会造成上海楼市供大于求的局面，进而促使价格有所下调。
“如果和前几年的成交量相比，应该说上海目前850万平方米的存量并不大。因为上海每年商品住宅的成交量都在1000万平方米以上。而2009年和2010年上海的成交量在1200万和1500万平方米左右。”同策房产研究员张宏伟在接受记者采访时指出，如果按前几年的销售量来看，目前的存量并不能造成严重供大于求的局面。
但是，有业内人士表示可能不能仅仅从供求的角度，还需要从需求的角度来看。
“需求萎缩得比较厉害，很多楼盘在几个月内的销售额都不理想。虽然从过去几年的存量数量来看上海的存量房并不多，但对开发商来说楼盘的销售却面临挑战。”沪置房产市场总监付琦表示。
而房产机构的监测信息显示，上海三十多个楼盘在近两个月的时间内销售零成交。
中指研究院的统计数据显示，从今年4月至今，上海共有34个楼盘已经连续两个月没有成交。其中别墅有19个，纯住宅15个。而这些住宅项目中，2万-5万元/平方米的项目有21个，2万元/平方米以下的项目有7个。
实际上，开发商还是比较乐观的。来自住建部政策研究中心的统计发现，和去年前5个月33.2%投资增长相比，今年前5个月投资增长则为34.6%。“这说明开发企业比较乐于进入这个市场，有更大的积极性和主动性。”相关专家王珏林表示。
但这只是整体而言。“现在房地产开发的游戏规则和模式都变了，虽然整个房地产行业还撑得住。但是并不代表着某一个楼盘，或者某一个企业它就能撑得住。”范小冲对记者说。
首佳地产顾问机构董事长高喜善表示，市场的预期在发生着深刻的变化，这影响着开发商买地的决心和节奏，也影响着开发企业什么时候开发，原来是上涨的预期很强烈，现在这个预期是一个强烈的分化阶段。
住宅类的开发企业也在改变。鸿坤集团的副总裁常世芳告诉记者，调控的确是在整个销售市场上遏制了2/3的购买力，其中1/3来源于投资型的，还有1/3来源于提升品质型的。“公司已经调整了产品定位，所有的营销均指向刚性需求，尤其是首次置业。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，第三季度会出现价格的拐点，但是幅度不会太大，到年底之前回落10%之内。
以北京市房价为例，自2010年4月17日开始的楼市宏观调控已持续一年有余，直到今年5月二手房价才开始冲高回落，6月份的二手房市场显现出量价齐跌的态势。“二手房成交量创29个月来新低，二手房价冲高回落，跌势已成定局。”胡景晖表示。
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