[摘要] 香港今年楼价攀升，已超过1997年历史高位。黄锦康认为，根据过去30年的香港楼市数据，香港年均私人住宅需求量为2.2万套；根据过去20年数据，则平均每年需要2万套；根据过去10年数据则为1.7万套。因此平均看来，香港楼市每年私人住宅需求量为2万套；如果每年私宅供应量也为2万套，则供求平衡。
“导致香港楼市升温的主因不是内地人到香港买楼，而是楼市供求失衡。”美联集团副主席黄锦康说。
作为香港大型地产代理公司，美联集团长期跟踪分析香港楼市动态。
供不应求引发涨价
香港今年楼价攀升，已超过1997年历史高位。黄锦康认为，根据过去30年的香港楼市数据，香港年均私人住宅需求量为2.2万套；根据过去20年数据，则平均每年需要2万套；根据过去10年数据则为1.7万套。因此平均看来，香港楼市每年私人住宅需求量为2万套；如果每年私宅供应量也为2万套，则供求平衡。
“如果供不应求，则楼价上升；如果供大于求，则楼价下跌，”黄锦康举例说，1997年后香港楼市供大于求，楼价大跌。
内地买家多数并非“炒家”
就“内地人到香港买楼抬高香港楼价”的观点，黄锦康认为，内地买家不足以影响香港整体楼市。
他说：“2009年到2010年第二季度，内地买家占香港楼市买家的比例不足5％；同期香港楼价涨得很厉害这种上涨跟内地买家有什么关系？”
“2010年第三季度，内地买家占香港楼市买家比例为6.5％，之后逐渐上升，到今年第二季度升到12.6％；楼价最近却慢慢稳定下来这两者又有什么关系？”
黄锦康表示，总的来看，内地买家占香港楼市买家的比例大约10％，影响不大。如果比例占到30％，那才称得上影响大。
他认为，到港置业的内地人多数并非“炒家”，“随着香港与内地联系日益密切，越来越多内地人到香港工作，他们有买房的需求。”
“不应把香港楼价飙升归咎于内地买家。认真分析数据，就能发现，把楼价飙升与内地买家挂钩是错误思路，把楼价飙升与供求挂钩才是正确思路。”
黄锦康强调，“2万套”是香港楼市每年私宅需求的总量，已包括来自内地和日本等多地区买家的需求。谈及为何到港置业的内地人数逐渐上升，这个总需求量却未变，他说：“因为香港本地人买楼需求下降。婴儿潮过去后，香港本地人买楼的高峰期已经结束。”
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