[摘要] 进入7月，上海、深圳等城市先后推出了更加行政化的调控措施限价；在政策和市场双重的压力下，一线城市和小部分限购执行力度大的二线发达城市成交量与价格的下调影响到了开发商的布局，销售的萎缩使得一线房企逐渐开始转移战线。
（来源：中华工商时报）
北京中原统计数据显示：相比往年在一线城市拿地占比标杆房企的比例在50%左右，今年1-7月，在京沪广深四大城市的土地市场，一线房企的占比非常少，在限购最严格的北京土地市场，甚至没有出现标杆企业的身影。4个大城市，标杆房企合计拿地仅为16块，总金额为246亿元，只占9大标杆房企前7月拿地金额的25.9%，远低于往年。反映出开发商在经历了上半年的调控后，资金链已逐步收紧，对后市取态日趋谨慎，拿地节奏明显放缓。而且相比一线城市限购重压，更将关注转移到二三线城市。
尽管目前有房地产业内人士呼吁紧缩政策应该在年底放松，房地产业内更多的人认为，下半年房地产市场调控力度仍旧不会放松。中原地产坚持认为，虽然外部环境因为美债问题而出现变化，全球市场走势动荡，但是由于政府吸取了2009-2010过度宽松的教训，货币政策放松还为时尚早，大幅放松的可能性不大，保持平稳的货币政策更可能是下阶段的主要趋势。目前楼市调控已经到了量跌到价跌的关键时期，一旦再次因为外部环境变化而放松楼市调控，市场很可能出现难以控制的变化。从6月-7月已经出现的部分城市楼市数据看，二三线城市房价过快上涨影响了的调控效果，调控依然需要在二三线城市加强执行力度。
中国不动产研究中心报告也表明，没有限购的二三线城市房价存在上涨过快的趋势。石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等没有实行限购的二三线城市，取代北上广深成为领涨主力。因此，下半年房地产市场调控力度不会放松。
中原研究中心近期对50个尚未实施限购的城市市场情况及出台限购政策的可能影响进行了调研，结果表明，一旦这50个城市出台限购政策，成交量受影响的城市数量将占九成。其中，22个城市（占比44%）将受到明显冲击，另22个城市（占比44%）将受到一定影响，其余6个城市（占比12%）将不会出现明显变化。这意味着，随着二三线限购城市名单的后续公布，这些城市或将难再独善其身。
中国不动产研究中心分析，随着将来二、三线城市限购面的扩大，调控效果将会更加明显。只要房地产调控的方向和力度不变，房地产市场过度火爆的卖方市场阶段将会逐渐转化为买方市场。原本耕耘于一线城市的大企业与处在二三线城市的中小企业之间竞争将加剧。
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观二三线城市房价逆势上涨探究“推手”何在？
（来源：新华网）按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。
二三线城市楼市真相究竟如何？房价上涨“推手”何在？限购范围的扩大应当如何把握？“新华视点”记者进行了实地调查。
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调控呈现“地区分化”
二三线楼市“逆势升温”
统计数据显示，限购城市楼市大多降温，投资投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。阵阵“凉风”还吹向土地市场。数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅的北京降幅达到48.32%。
不过，调控效果出现了明显地区差异，最突出的表现是：部分二三线城市房价“逆势上涨”。
在山东烟台，滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右；今年1月以来，连续突破6000元。
福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”；隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。
辽宁丹东是今年上半年房价涨幅最快的城市之一，今年1－6月间，前四个月涨幅均在两位数之上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。
“今年以来，部分二三线城市房价堪称逆势上扬，有些城市甚至连月保持两位数上涨，这是本轮调控出现的新特点。”中原集团研究中心一位负责人说。
中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%，14个城市上半年外地人购房比重超过20%。
逆势上涨背后有三大“推手”
在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价为何依然“顽强”上涨？记者实地采访发现，除了没有实行限购之外，其原因大致有三：
一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。比如，根据国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》，烟台积极发展与威海的城镇组团建设，争取成为“山东省区域经济中心城市之一”。统计数据显示，2010年，烟台市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3%，增幅比山东全省高7.4%。今年以来，烟台市房地产投资增速在山东沿海城市中高居首位。
记者在烟台采访发现，随着夏季旅游旺季的到来，位于该市滨海路与养马岛大桥一带多个项目相继开盘，特别是在一些“大品牌、低密度”海景住宅项目的带动下，高端海景住宅价格已迈进“万元时代”。
二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理告诉记者，目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完，估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。据记者了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的二三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。
三是较低价格基数上的“追涨”。丹东市住房和城乡建设委员会副主任石万才介绍，丹东既沿边又沿海，生态环境、气候良好，是宜居旅游城市，近年经济快速增长。但房价基数较低，去年为每平方米3243元。今年以来房价同比增幅较大，但增加值不多。
调控应“区别用力”避免“效果打折”
专家指出，今年以来一线城市楼市应声而落、而部分二三线城市悄然升温的态势值得关注，楼市调控应把握分寸和尺度，同时避免效果打折。
“要避免二三线城市的楼市重蹈热点城市的老路，防止房价在短时间内迅速起飞、透支未来的上涨空间。必须要在房价上涨的初期，就将其纳入调控范围。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，目前，限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力，房价也存在上涨冲动，而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。为避免楼市调控继续面对这种尴尬局面，有关部委除继续“给力”限购政策和扩大限购城市名单外，各地政府还须切实扩大楼市供应，调整供应结构，特别是加快保障房的建设和供应。此外，要对落实调控不力的地区及时启动问责机制。
中原集团研究中心相关负责人则认为，由于中国广大二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此限购应“区别用力”。
“对一些本地投资需求比重较高的城市，应尽快出台‘限购’政策。对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行‘限购’，一些因大城市‘限购’而挤出到周边城市的自住需求应进行保护，而纯粹的投资投机性需求则应进行限制。”这位负责人说。
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