[摘要] 近日，广州市传出了关于停建经济适用房的消息。有报道称，广州市住房保障办已表态，在保障房的建设中，未来将逐步降低经适房、限价房比例。
（来源：上海证券报）
建设经适房，一度被视为解决城市中低收入者住房困难的捷径而推广，但围绕着经适房的建造、分配，各地不断地出现丑闻，有官员公务员申购经适房，有开宝马者申购经适房。这种乱象的背后反映的是经适房所面临的制度困境。经适房是政府和开发商让利推出的一种限价房，但它仍需要申购者具备一定的经济实力，因此即使是按照政策规定，经适房的消费对象也不是真正的低收入乃至无收入者，它所能解决的只是漫长的民众收入梯级中的一级，因此它不可能真正起到缓解城市低收入者住房困难的作用。显然，政府所掌握的公共资源倾斜于整个购房群体中并不是最底层的一个特殊群体，这是有违社会公正原则的。正是由于这个原因，经适房在某些人眼里，俨然已经成为一块肥肉，在对权力缺乏有效制约的当下，公职人员和有关系的人员参与经适房申购，甚至公然打出“团购”的旗号，就不是一件十分让人感到突兀的事了。
经适房在大力推进保障房建设的旗号之下，曾被作为地方政府政绩考核的一项重要内容，各地都确立了建造多少经适房的目标。但是这种通过拍脑袋得出的决策往往与实际脱节，使经适房陷入一种尴尬的境地。以上海来说，为了让更多家庭进入购买范围，政府制定的申购标准不断放松，导致一些在住房上并不很困难的家庭也能购买到经适房，使经适房的意义出现变异。前不久有媒体探访上海已交付使用的三个经适房小区，发现真实的入住率只有30%。而在大量经适房空置的同时，是大量连经适房都无力购买的低收入和无收入者仍处于望房兴叹的困境中。
经适房面临的这种困境，其主要原因在于它既违反了市场化原则，又违反了广义社会保障的公平原则。一个健康的房地产市场，应该坚持“两条腿走路”的发展原则，也就是兼顾住房的居住型功能和投资型功能的共同发挥，一方面积极发展商品房，另一方面则应考虑到低收入和无收入者的实际问题，利用政府的力量来保证他们的居住需要，但政府提供保障房必须注意社会资源的合理分配，不能破坏社会公平。说到底，经适房制度是计划经济思维的一种产物，由政府包办了本应由市场解决的问题，它面临一些难以突破的瓶颈困境，便是必然的了。现在，一些地方政府已意识到了经适房的问题，并且准备让其退出保障房领域，这有利于理顺我国房地产市场的结构，是有积极意义的。
我们的住房消费应建立起有条理的梯级结构，满足各个层次的消费者的需要，而在这个“消费链”中，经适房是找不到它的合适位置的。必须指出，在目前的房地产调控中，商品房的开发在土地供应、银行信贷等方面受到了多重限制，这虽然有利于遏制开发商的过度膨胀，却使商品房的刚性需求受到了遏制，从整体上看并不利于房地产市场的和谐发展。房地产市场的调控应该坚持“两条腿走路”的发展原则，公租房、廉租房等安居性住房的建设应大力推进，在这同时也不必偏废商品房的开发建设。作为政府来说，应该把主要的精力投入到保障房的建设上，至于商品房建设，则应更多地发挥市场的作用，政府可以考虑减少干预。让有力购房者购买满意的商品房，先行实现提高居住质量的目标，让无力购房者能够住上公租房，分享现代化生活的快乐，从而构建起房地产市场有次序的梯级消费结构。
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保障房分配监管制度亟待完善 全社会加入监督
当前各地保障房建设进展较快，然而保障房分配、监管机制仍有待完善。近日，中国证券报记者走访北京市多个已交付的保障房小区发现，本该用来解决中低收入群体住房困难的保障房，存在种种令人疑惑的现象：部分小区入住率偏低，廉租房住户开车上下班，业主暗自出租。
专家建议，在完善分配环节各项制度的同时，应当考虑引入外部监督机制，建立由全社会共同参与的保障房监督管理体系。
部分小区入住率不高
哪些人能分配到保障房，一直是社会关注的热点。中国证券报记者走访北京市常营保障房社区时，发现部分经适房小区内豪车不少，其中不乏奔驰、奥迪这类豪华轿车。据当地居民反映，目前部分小区入住率不高，有些业主在北京拥有多处房产。
包含3个限价房项目、3个经济适用住房项目，从2007年9月开始土地招标的常营保障房社区是继天通苑、回龙观之后，北京市东部的保障房社区，规划面积达200多万平方米。
常营保障房社区某经适房小区的业主李女士表示，目前该经适房小区的入住率仅为两三成左右。不少人在市内都还有房子，不会住这么远，有的人准备“囤”够了五年当新房卖。当中国证券报记者询问为何有房产还能再申请保障房时，李女士表示：“房产证上的名字是父母的，但住还是自己住。我们楼好几户都是这个情况。”
住欣家园的业主王阿姨说：“别说经适房了，我们小区还有两栋廉租房，也经常看到那些租户们开车上下班。尤其是到了晚上，这几个小区的好车可不少呢。”
实际上，北京市对保障房申请条件有严格的规定。比如，3口之家申请廉租房要求，家庭年收入须在20880元及以下、家庭总资产净值须在30万元及以下；申请经适房的标准要求家庭年收入在45300元及以下、人均住房面积在10平方米及以下、家庭总资产净值在36万元及以下。
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业主暗自出租
保障房小区业主出租住房的情况也令人深思。
记者走访常营保障房社区时，发现各个小区的门口，甚至是马路两旁的电线杠上都张贴着不少出租、求租的信息。或许是由于保障房不能公开对外出租、5年内不能出售的缘故，目前该社区内并没有房地产中介机构。但是，小区内不时出现中介人员的身影。据他们自己介绍，他们都是附近几个商品房小区的房地产中介的工作人员。“由于近期这边的需求和业务量大，店长就赶紧派我们过来了。”
而住欣家园、金隅嘉业丽景园、首开畅心园[消息 价格 户型 点评]等几个保障房小区，由于紧邻即将开通的地铁6号线，出租行情相当紧俏。据一位恒洋地产的中介人员向中国证券报记者介绍，目前该区域内几个保障房小区的出租房源很充裕，一居室1800元/月左右，两居室2300元/月左右。中国证券报记者表示“价格怎么这么贵”，中介人员笑称：“这几个小区的环境和结构都不错，两居室2300元/月，还得要押一付六呢。”该中介人员表示，现在这几个小区内格局和户型好的房源并不多，因为许多业主是刚刚拿到房，装修还没有完成。但是，随着好户型的优质房源投入市场，这一区域内的房租可能进一步上涨。
住欣家园一位物业人员介绍，目前该小区的部分业主一拿到房钥匙，简单装修了就出租。但是由于担心经适房被没收，所以业主们并不敢明着招租，多数是暗中进行，通常由熟人引荐。而就在住欣家园的西北方向，营保障房社区的两限房项目，富力[简介 动态]阳光美园和保利嘉园 (论坛)[消息 价格 户型 点评]隔街相望。据悉，目前两个小区的入住率也不到20%，马路两边的几十家底商，只有少数几家有商户进驻，多数底商还未装修。
记者了解到，根据2007年土地招标的相关规定，常营6个保障房项目中，经济适用住房的销售基准价为4322元/平方米；限价房的销售限价为5900元/平方米，而当时，常营地区的商品住宅均价为7100元/平方米。如今将近4年时间过去了，当地的商品住宅均价上涨到了19000万元/平方米左右。以万象新天[消息 价格 户型 点评]为例，其目前的均价为23000万元/平方米左右。如果经适房未来入市交易，刨去税费仍存有较大的利润空间。
随后，记者在网站上随机搜索了北京的其他几个保障房小区，结果发现可供出租的房源从几十个到几百个不等。以位于北京市东三环的弘善家园为例，其出租房源较多。该小区的业主刘先生向中国证券报记者表示：“这个小区出租比例很高，大家都在出租，也没见出事儿。再说真有人检查，你完全可以说是我的亲戚啊！”
监管体系亟待完善
记者就保障房分配问题咨询北京市石景山区住房保障办公室时，工作人员表示：“的确每年的专项审查后都存在由于资质不符而腾退住房的情况。”区县只负责审核工作，而最终的终止、清退等决定，都是市一级相关部门作出的。
北京市住建委数据显示，截至2011年7月27日，北京已累计审核备案家庭约24.32万户。北京市住建委相关负责人表示，从街(乡)审核部门直接查出的不符合条件的家庭约占申请家庭总量的10%，已经累计取消5300户家庭的申请资格，300多户已经入住保障房的家庭被清退。
多位业内人士及专家表示，北京市是保障房建设工作相对做得比较好的城市，当前很多城市都在保障房建设分配环节上面临准入、公示、管理、退出“四大难题”。也正是由于保障房后期分配、管理机制有待完善，许多房企、民间资金在参与保障房建设时“踟蹰不前”，参与积极性受到影响。
业内人士直言，一方面，分配环节的诸多问题还没有得到很好解决；另一方面，当前符合保障房分配资格的人群不小，还有很多确实需要住房的家庭在排队苦等。小飞(化名)就是一位早已通过经适房资格审核的北京市民，但等了三年都没有被“幸运女神”眷顾。“我们已经排队排了好几年了，也问过相关部门，但没人能告诉我们具体到何时能轮到我们家。”
人大常委会原副委员长成思危曾指出，经济适用房是一大块财富，会产生寻租现象，有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因此，他主张经济适用房不能给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。而且，经济适用房不宜继续建，而且要处理好历史遗留的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府在建设保障房项目时，应多建廉租房、公租房，避免5年后经适房上市交易又冲击商品房市场的恶性循环。
另外，有专家认为，虽然多数地方的保障房申请主要遵循“三审两公示”程序，但是惩处乏力和监督缺位才最终导致保障房分配和管理问题的存在。专家建议，应该让法律给保障房分配戴上“紧箍咒”，尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进保障房建设中的责任，又要规范保障房分配、运营、流转环节，并对“骗保”等行为予以严惩。
北京市《关于开展经济适用住房等保障房性住房资格及管理专项核查工作的通知》规定，申请家庭在申请或轮候期间弄虚作假，或涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。专家指出，虽然北京等较早建设保障房的城市，有关规定已相对完善，但是如果缺少外部监督，相关问题就难以防范，建议监管部门尽快建立由全社会共同参与的、信息透明的保障房监督管理体系。
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