[摘要] 据统计，今年已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
（新闻来源：中国经济网）据统计，今年已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。(8月30日《广州日报》)
房企今日的资金紧张局面是可以预见的。冰冻三尺非一日之寒，在持续的宏观调控政策下，各种“找钱”的途径已逐渐被政策一一封堵：银行房地产贷款的规模在收缩，且贷款成本还在增高；限购令等调控措施使售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停，增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款被严格控制；私募房地产基金方面，虽有抬头趋势，但尚未形成气候。
现实上来看，似乎只有两个出路，一是从市场上融来成本相对比较高的资金，比如民间借贷；二是通过降价增加回笼资金，提高自有资金比例。
但是两相比较，前者风险无疑过大，属于高危运行，若非十万火急，恐难成企业的选择。资金紧张，业绩下滑，很多人认为，房价总要降了吧？但让人不可思议的是，房子降价似乎总是遥遥无期。那么仅有选项的房企，为何宁愿勒紧裤腰带也不降价呢？
其实，关于房企“负债”，我们可能有一些误解。大部分人理解的负债，可能还是通俗意义上的“欠了别人多少钱”，但实际上并非如此简单。
根据媒体之前的报道，由于“统计口径”不同的问题，采用不同的统计方法，得出的负债率差异是非常大的。
在房企的“债单”里，有很多都是隐形的债务。比如土地款(开发商向政府支付的买地费用)，上市公司在计算负债时，也会一次性全部算进去，而实际上开发商是可以分几次付清这笔钱的。
与此相似的还有应收账款，即预售款，由于这笔钱是在房子交付之前，买房者预付的，因此在财务上也计入负债。此两者，都是将明天的债务纳入今天的计算之中了。
土地款和买房者的预付款都是无息负债。一般来说，大多数开发商把有息负债和无息负债加到一起，负债率能达到70%，但如果把预售款去掉的话，负债率可能只有20%。因为一旦房子交付，作为预付款的负债就可转变为营业收入，而负债率自然就会下降。换句话说，缺钱可能是真，但是不是有这么严重，还要加上个问号。
而且，在房地产领域，实际上“借钱的未必都穷”。统计表明，房地产行业本身就是高资金周转行业，负债率普遍偏高。对行业内而言，50%的负债率其实都能算是“比较正常”的，甚至60%-70%也在“可承受范围”之内。
借用一位分析人士的话来说，“房地产企业负债率高是肯定的，比一般实业性公司的负债率要高很多，但这不一定说明房地产企业就有多大风险。”意思很明白，对房企而言，并不能说负债多就可能出现破产，也不能说不借钱的才是好的、安全的。
7月份70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨，同比价格下降的城市只有1个。与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市的房价均上涨4%以上。而实际上，市民所实际承受的房价上涨幅度可能还更高。
这就是说，在“真差钱”的大环境下，房企虽然面临着金融成本和金融风险上涨、融资难度加大的现实困境，但可能并不如“传闻”中那样窘迫。房企不降价处理楼盘，很可能是源于资产后期仍然看涨的心理。
但是，我们也不能就此便否认房地产市场调控的积极意义。房企中，行业兼并、收购的情况正在急剧上升。市场的表现虽不让人乐观，但也不必过于悲观。持续不放松的宏观调控政策必将增加上市房企的财务成本，使其业绩增长受到冲击，楼盘降价和投资调整恐怕也是必然的选择。或许，我们面对的只是一个时间问题。
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（新闻来源：中国江西网）一般而言,获得利益化是商家的特质。作为已经富得流油的众多中国房地产开发商,其意欲获得更多的利益——越来越高的房价,正是这种特质的体现。即房地产开发商千方百计地赚钱,系其本性使然。但是,被中国房地产开发商等利益相关者绞尽脑汁抬升而越来越高的房价,对于亿万中国普通的民众而言,堪比旧社会的“三座大山”。
众所 ,高房价多年来已经压得无数中国普通民众喘不过气来,且畸形化了众多国人的恋爱观、价值观,并破碎了好多人的婚姻和家庭,进而为中华民族的千秋大业埋下了巨大无比的隐患。
然众多的中国房地产开发商基本一直“借口”存在土地财政等客观因素,而以商家就是要赚钱为由,对于前述差不多都是视而不见、听而不闻,甚至觉得因高房价而已经不堪重负的亿万中国同胞之死活跟其毫无关系,或者索性感到中华民族未来之好坏与其没有联系。
于是乎,2011年2月27日,国务院总理温家宝与网民在线交流时直言:“我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”可半年过去了,众多的中国开发商却依旧在那里自作聪明地硬扛着,而不肯让其身上“流着道德的血液”,即不予降低房价。
据2011年8月30日《广州日报》的消息,在持续的宏观调控政策下,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。同时,业绩增长明显下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。资金紧张,业绩下滑,但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。在开发商看来,全新楼盘售价低于吹风价,或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。
就一般情况而论,房地产开发商能在中国房改的大潮中捞取到大把大把的钞票,以及积累到各种正常或者非正常的可以帮其不断掘金的资源,其情商和智商都是超群的,然笔者认为,就当下中国的经济和政治形势等而言,众多中国房地产开发商如果继续依从其思维定势,企图依照其超群的智商和情商而不肯让其身上“流着道德的血液”,即不予降低房价,那么到时可不妨选择“跳楼”的方式了却此生。
诚然,当下全中国房地产开发商的整体实力异常雄厚,尤其是某些著名的中国房地产开发商之影响力不可忽视,甚至也许会在一定程度或者一定范围内左右一些政令的出台与否及其内容。
其次,中央财政、地方财政对于土地财政的依赖,一时难以减弱或者消除,即政府卖地给房地产开发商是必然的。也就是说,开发商不愁缺少盖房子的土地。再者,尽管亿万中国普通民众已经因为高房价不堪重负,然其中的不少人还能扛得住,意欲购房者也会接二连三地进入房市,即当下中国民间的购买力确实尚未到衰竭之时。
另外,包括银行借贷和民间借贷等在内的融资途径还比较畅通,以及土地腐败的土壤等因素依然存在。总之,仅就一般常识、常情而言,维持中国高房价的各种现实因素尚存。
但是,任何一个真正睿智的房地产开发商,都应该明白一个特别基本的政治常识,即一般而言,任何政府都会把“取信于民”——“得民心”作为其行政的要义。而在2011年的两会期间,中共中央政治局常委、政协贾庆林主席已经在工作报告中明确指出:“民生问题不仅是重要的经济问题、社会问题,也是重大政治问题。”
也就是说,作为执政党的中国共产党,以及中央人民政府,已经将包括住房问题等在内的民生问题提升到了空前的高度——“重大政治问题”的高度。
试问:中国房地产开发商假如继续无视民生问题,而肆无忌惮地进一步恶化民生问题——住房问题——抬升房价、保持高价位,那么中央政府会坐视不管住房问题这一“重大政治问题”吗？其实,数年来,尤其是2011年年初以来,中央政府出台了不少旨在调控中国房价的重要举措,而收效日渐明显,且重拳不断。
包括富力等在内的房地产开发商主动降价,部分房地产开发商转投别的产业,温州炒房团远离房地产市场,2011年上半年房地产市场成交量少得可怜,等等现象,其实都已经充分证明中央政府对于民生问题的解决是毫不含糊的,是空前重视的。
换言之,任何有意无意“对抗”旨在调控房价的重要举措之中国房地产开发商,都不会侥幸地远离中央的“重拳”。另外,政府从长治久安的高度治理腐败的力度越来越大,所以土地腐败相关者的日子也会越来越不好过。譬如,和珅本事够大的了吧,也够贪的了吧,但结果呢？
还有,国家难道不会在必要的时候停止向房地产业放贷吗？难道不会停止向房地产开发商卖地吗？难道不会严令禁止民间借贷之方式通行于房地产业吗？……是的,一般情况下,国家不会采取某些非常方式,然当年由于经济发展需要,昔日的荣氏家族之产业都可以某种方式受让给国家经营管理,那么如今的畸形发展之中国房地产业,为何就不可能到时由国家采取一些非常方式呢？其实,面对刚刚过去的这次金融危机爆发,美国等发达资本主义国家,同样才采取了不少非常的方式。
尤其值得一提的是,多年来,尽管无数的中国民众被包括房地产开发商、“商用专家”等在内的各方赶到了拼命买商品房的路上,但现在众多的不堪房贷重负者,以及为数可观的意欲买房者日益醒悟,即主客观上支持高房价者愈来愈少。也就是说,为数可观的商品房不会一如既往地被买房者逐步消化掉。
在此背景下,假如有的中国房地产开发商还是继续不予降低房价,那么到时真的可以不妨以“跳楼”的方式结束此生,因为到时银行的借款、民间的高利贷和员工的工资等等都足以把其逼疯、逼死,而对于享福于“楼房”的房地产开发商来讲,将生命的终点定格在“跳楼”也算是一报还一报。
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