[摘要] 自从温总理关于楼市调控“绝不能有丝毫动摇”的表态公布之后，“楼市遇冷”、“房价拐点”成了时下房地产市场的热门词。传统的“金九银十”在2011年迎来的是各地楼市量价齐跌，各地开发商特价促销活动遍地开花，一二线城市房价明显松动，三线城市珠海“双限”突袭，中山也紧跟出台限价令，全国性的楼市拐点特征显露无遗
自从温总理关于楼市调控“绝不能有丝毫动摇”的表态公布之后，“楼市遇冷”、“房价拐点”成了时下房地产市场的热门词。传统的“金九银十”在2011年迎来的是各地楼市量价齐跌，各地开发商特价促销活动遍地开花，一二线城市房价明显松动，三线城市珠海“双限”突袭，中山也紧跟出台限价令，性的楼市拐点特征显露无遗……。这次房地产市场的“季节转换”有着怎样的前因后果，调控幅度有多深，相信是大家关心的问题，笔者在此谈谈自己的浅见。
楼价暴涨起因
2008年，因美国次贷危机全面爆发而引发了全球性金融危机。鉴于对全球经济发展的前景悲观，各国政府纷纷采取各项措施自救。2008年11月，中国政府意识到了经济发展所面临的严峻形势，于11月9日宣布，未来两年投资4万亿，投资于铁路公路、农田水利、住宅等六大领域，以扩大内需，保证经济的增长，扩大内需十项措施正式出台。中央政府推出四万亿投资政策后，地方政府先后公布了各自的投资计划。根据当时公布的地方政府未来两年投资计划，2008年四季度至2010年底，将会有18万亿的投资规模，是中央四万亿投资计划的4.5倍，是2007年全社会固定资产总投资13.7万亿元的1.3倍多，也大大超出了美国7000亿美元经济刺激方案的金额。
在此之前，也仅是在2008年年初，中国政府的宏观调控任务还是“双防”----防过热、防通胀。到了年中，变成了“一保一控”----保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨。再到年末，则完全变成了“一扩一促”----扩大内需、促进增长。相应的调控政策也从稳健的财政政策、从紧的货币政策转变为积极的财政政策、适度宽松的货币政策。
而现在回过头来看，当初中国政府似乎是高估了国际金融危机的危害性，所采取的“积极的财政政策”、“适度宽松的货币政策”实际上是过度积极的财政政策和过度宽松货币政策，在成功抑制整体经济下滑和成功“保八”之后，国内货币流动性过剩问题开始凸显，巨量资金没有流入利润率较低的实体经济，而是千军万马般地挤进了房地产等高利润行业，导致楼市价量暴涨，资产出现泡沫，通货膨胀矛盾日渐突出，其滞后效应一直延续至2011年下半年。
楼市回落根源
2010年初的中央经济工作会议的基调还是：“……适度宽松的货币政策不会退出，信贷的增速将有所控制”。但实际上，自2008年底开始的过度积极的财政政策和过度宽松货币政策引发出来的通货膨胀预期较大等负面效果在当时已经开始显现。于是从2010年1月份开始，国家就逐步开始调整货币政策，拉开了上调银行存款准备金率的大幕，收紧银根，并从此一发不可收拾。
从2010年01月18日至2010年12月20日，当年就上调了银行存款准备金率6次，大型金融机构存款准备金率从15.5%累计上调至18.5%，宽松的货币政策逐步走向了从紧。2011年01月20日至2011年06月20日，大型金融机构存款准备金率继续上调6次，从18.5%累计上调至21.5%，创出历史峰值，此时，我国实行的货币政策已经是“极度从紧”。
小资料：
央行从1985年开始将法定银行存款准备金率统一调整为10%；1999年11月—2003年9月期间银行存款准备金率为6%，是历史值；2003年9月-2010年1月期间，银行存款准备金率尽管出现多次调整，但值仅为17.5%（出现在2008年6月-9月）。可见，现有的21.5%银行存款准备金率确实是极度从紧货币政策的体现。
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不断从紧的货币政策，导致包括房地产开发商在内的各行各业出现了资金严重短缺问题，资金链断裂成为了开发商难以承受之重。除了此之外，自2010年初以来的短短2年时间内，国家还针对房地产业做出了十多项包括土地、税收等调控手段在内的房地产调控政策，其中具较强杀伤力的有如下几项：
☆2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。
☆ 2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务。
☆ 2010年4月18日，国务院发布“限贷令”，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购买住房贷款。
☆ 2010年6月4日，住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数以拟购房家庭进行认定。
☆ 2010年11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发布通知，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
☆ 2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
☆ 2011年1月26日，国务院要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。随后北京、上海、天津等16个城市批出台了住房限购措施，而且限购范围在下半年继续扩大至二三线城市。
时至2011年10月下旬，在极度从紧的货币政策和严厉的房地产调控政策的双重作用之下，房地产市场终于出现了性的量价齐跌局面。
楼市现状分析
经过近两年的的风云变幻之后，房价拐点终于出现了，目前的楼市状况寓意着什么，所面临的是怎样的一个局面呢？
这可以先从CPI说起，国家统计局11月9日发布报告，10月份居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。这次CPI涨幅回落是前一阶段调控政策效果的体现。未来一段时间，通胀水平可能继续回落。
CPI的下降，说明国家治理通货膨胀已经取得阶段性成果；房价出现拐点，说明资产泡沫风险得到了控制；两者同时出现，说明国内经济形势正在向好的方向发展。
抑制通货膨胀和挤压资产泡沫当然要归功于目前国内从紧的货币政策，但是过度从紧的货币政策也错杀了一大片实体经济中大量的中小企业，各行业资金匮乏成了社会经济中新的矛盾。除此之外，目前国际经济形势不断恶化，欧债危机、美债危机不但尚未消除，而且有愈演愈烈倾向。2011年G20峰会公报中“重新激活经济增长，创造就业，确保金融市场稳定”成了世界各国领导人的共识。
在国内国际的多重因素的作用下，意味着我国宏观政策也即将要作出相应的预调、微调。如果我国宏观政策适度微调放松，加上现有的CPI增幅下降，房价适度降低，楼市出现的以价换量局面，可以说呈现在我们面前是一个新的、更健康的宏观经济环境。
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楼市未来展望
经过以上的分析，楼市下一步将会出现什么情况，应该是可以理性推测的。
一方面，我们应该从政局稳定的高度去理解中央调控房价的决心，房地产市场出现拐点不可避免，开发商不应抱有幻想。
因为自2008年底开始实行的过度积极的财政政策和过度宽松货币政策所带来的后果是超出我国社会经济承受能力的，资产过度泡沫化和通货膨胀压力不但给中国埋下了经济危机的隐患，而且还切实地影响到了民生，房价与收入差距不断拉大，使得民众生活压力空前加大，引发了普罗大众特别是社会中低收入阶层的不满。为了缓解社会矛盾，防范经济危机，中央政府调控房地产市场的承诺必须实现，否则无法向人民交代。
另一方面，我们也应该认识到房地产行业是一个牵涉面极广、影响面极大的行业，房价适度回调是不可避免的，但大幅度暴跌也是不现实的，消费者不应该有过度奢望。
我们可以假设一下，如果房价出现暴风骤雨般的猛烈下降，下降幅度达到40%或以上（银监会领导曾表态中国房价可以承受40%跌幅），各方面将面临什么样情况？-----如果楼市出现这种极端暴跌，大批近年来已购房者已付的首期房款将顷刻蒸发殆尽，多年积蓄所购的房产成为负资产，银行按揭断供现象必然频现，社会动荡及金融机构危机不可避免。除此之外，近年通过市场途径高价购地的开发商将面临亏本经营局面，大量房产企业倒闭潮将涌现。随之，钢铁、水泥、建材、家私等几十类关联行业也必将步房产企业后尘，接连倒下，银行所面临的不仅仅是房地产业务贷款坏账，而是各个行业的贷款都会集体大面积出现坏账。到了那时候，地方政府也将深陷泥潭，土地出让将无市承接，地方财政收入骤降，过往欠下的地方政府债务难免出现违约危机。这是中国经济不可承受之重，相信中央政府绝不会让此种局面发生。
但是，如果我们假设整体房价在后续的一定时间内是温和下降，下降幅度在10%-15%左右，各方面将面临什么样情况？-----从政治角度来看，房价适度下调表明中央政府已经实现了调控房价的承诺，再加上现在1000万套保障房开工计划已经基本完成，在政治层面上能够给人民一个较满意的交代。从宏观经济角度来看，由于中国总体GDP增速并未明显回落，房价的适度下降可以理解为是在保持国民经济稳定发展、居民收入持续增长的前提下去除了大部分资产泡沫，避免了经济出现硬着陆的危机，国家目前实行的从紧的货币政策及房地产调控政策已经实现了预期效果。从地方政府、开发商、已购房阶层利益角度来看，房价适度下降10%-15%左右还是各方可以接受的。在一段时间适应期过后，尽管土地价格会下降，但相信土地出让还依然能够成交，地方政府财政收入不至于枯竭；尽管暴利不再，开发商依然可以通过以价换量，实现合理利润，通过提升自身竞争力获得生存；尽管资产有一定程度的缩水，已购房阶层还不至于已付的首期房款顷刻蒸发，出现负资产。
此时，也就是整体房价下降10%-15%的时候，应该就是重新实现各方利益和谐的新平衡点，原来被高房价压抑着的消费需求将重新被释放出来，一个以价换量的、更健康的、可持续发展的新楼市将成为本次宏观调控结出的胜利果实。
小结
2011年的冬天来了，CPI降了，楼市出现拐点了，对于消费者来说好像是等来了一场久候多时的瑞雪。如果你们那里的开发商已经开始以价换量了，那就抓紧时机，在这场瑞雪还没有消融之前出手购房、换房吧。然后，迎接下一个春天带来的幸福。
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