[摘要] 股神巴菲特说，你要在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧。当双限在市场低点的时候如导火索般引爆时，购房者恐惧了、观望了。投资客却蠢蠢欲动，开始贪婪了。
投资客游资盯上打折楼盘 楼市抄底时机到来?
股神巴菲特说，你要在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧。当双限在市场低点的时候如导火索般引爆时，购房者恐惧了、观望了。投资客却蠢蠢欲动，开始贪婪了。
当部分楼盘迅速把价格调到11285的红线以下，似乎证明了对市场极为敏感的投资客是有先见之明的。但是，现在市场观望情绪依旧浓地化不开。
而且，据有跟投资客接洽的业内人士透露，现在的投资客也开始货比三家，纠结时机，不如从前般不假思索。
投资客蠢蠢欲动
双限出台以来，主城区某项目负责人就接二连三地接到投资客关于楼市抄底的询问。虽然限购后要买多套房子就必须拿出多张珠海的身份证，操作起来有一定困难，但这些客户的购买意向都是五套至十套。据他透露，11月已有将近10批客户询问此事。
该负责人告诉记者，这批人目前手中闲钱无处投放。虽然楼市处于最严厉的调控，但比起股市和实业，他们还是对房地产拥有较强的信心。
“固定资产在国内还是一个很多人都看好的投资产品，”该负责人说，“而且这批投资客对珠海未来的利好还是有一定信心的。虽然目前房地产市场很低迷。”
唐家某项目负责人也在双限后不时接到投资客关于抄底的询问。他明显感到，这批人的购买意向很强。“从乐观的角度来看，双限其实是个机会。”该项目负责人说。
他还认为，目前中国还处于人口红利期，限购也将使市场朝着品质化为王的方向发展。因此，房地产度过目前限购调整的阵痛后，还是有良好的发展趋势的。
但是，目前的投资客已经没有从前一掷千金的豪气了。“他们询问价格，不停地对比区位配套等等，不停地斟酌着合适的心理价位，无论是关于项目还是时间点的选择。”市区某项目负责人说。
市场整体或仍有下调空间？
投资客在等，因为市场整体都在等。
双限出台后，珠海房地产市场呈现两极分化的状况。晚开盘或因年内销售业绩不佳而资金存在问题的开发商迅速把价格调整到11285红线以下，并以毛坯房入市。于是市场9000、8000的单价陆续出现。而这部分楼盘的销量也都不错。
据了解，五洲花城在本月推出10栋和15栋，单价在11000元/平方米左右，目前已卖出了九成。此外，锦园也于上周推出20套单价在11000元/平方米左右的特价房，推出后便很快卖完。
业内人士认为，和前几个月市场上的试探性降价已经明显不同，目前已处于实质性让利阶段。而像尚东领御、云顶澜山定的9000元/平方米左右的价格，都已经是挤掉了原有泡沫。
“目前的市场价格虽然谈不上割肉，但比起开发商原先的预期，现在他们已经很心痛了。”锦园项目营销副总经理孙超说。当双限把购房者对珠海楼市的心理价位调低到11285元/平方米以下时，珠海部分楼盘价格其实已经回到2009年的状况。
但是，回转的只是价格。业内人士认为，2009年时相同的价格引起抢购，目前却是更为浓厚的观望氛围。大部分购房者都在等待更为低廉的价格出现。孙超告诉记者，目前出现销售火爆的只是部分调整价格的优质楼盘。整体市场还是较为冷清的，没有进行调整的项目的情况甚至比10月份更差。
而且目前买房者也大部分属于刚性需求，改善型置业和投资性群体都处于观望状态。“人们认为这次限购的决心很大，一定要取得预期的效果，不然不会收手。因此都持观望等待的态度。”孙超说。
正顺地产总经理杨东方也告诉记者，当二手市场在11月初因限购降价时，下半月的成交就出现了下滑，因为购房者买涨不买跌，看到价格下降，便期望更低的价格。“里面有部分人其实也不是买不起房，但就是对价格下降抱有很大的期望值。”杨东方说。
因此，部分业内人士认为，目前开发商虽处于实质性让利阶段，但双限才不到一个月，观望情绪依旧化不开，开发商目前的调整还没到濒临底线的阶段，出现价格调整的只是部分项目的部分房源，整体上调整到位，还需要一个过程。
降价20%已是健康市场极限？
但业内人士也认为，目前的市场价格虽未见底，但对于购房者来说已经属于合适入市的价位。因为当价格继续往下调，便会影响项目的品质。
锦园项目总监孙超告诉记者，目前有降价动作的拿出的都是位于马路边或楼层不大好的项目。对于好的区位，开发商还是希望保证品质卖个好价钱。在五洲花城售楼部里，记者也看到部分购房者询问销售人员何时推出楼王单位。销售人员直言不讳地表示，要观看政策走向再做调整。
“开发商拿出冷门房源低价推出，主要还是希望先解决一部分资金问题。”孙超说。“目前的价格如果一路跌下去，项目的品质肯定无法保证。各种材料的价格都在升，楼面地价、基建成本、税收等都摆在那里，如果价格继续往下调，项目肯定无法按照原先计划的品质来做。”他跟记者举了个例子：如果为了降价而削减成本，物业管理费从2元调整到5毛钱一个月，小区的保安只剩一个，这样的房子有人敢住么？
但目前北京和武汉已有开发商被迫零利润卖房。而珠海在最后一季度的库存超过200万平方米，消化周期估计超过18个月。在如此庞大的库存面前，开发商会不会被迫也以零利润卖房？
正顺地产总经理杨东方认为，零利润卖房只能是房地产为解决部分资金问题而采取的短期行为，不可能长时间存在下去。而珠海限价定的11285的标准应该是政府根据房地产健康发展要求而研究出来的标准，如果低于这个标准，开发商要被迫已极微小的利润甚至零利润卖房，那么这个市场便是不健康的。
“目前开发商让利20%已经是极限。再降下去，项目的品质就无法保证。而再若被逼到要零利润来卖房，便有可能出现工程延期甚至停止施工而导致烂尾等不良现象出现。如果破产，那就是更进一步恶化了。”杨东方说。
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