[摘要] 年末已至，自去年4月启动的楼市调控政策在经历一年半的跌宕起伏后终于初见成效。明年楼市政策和市场将怎样变化？
自2010年4月启动的楼市调控政策在经历一年半的跌宕起伏后终于初见成效。明年楼市政策和市场将怎样变化？中山大学管理学院CEO高峰论坛上，国家信息中心经济预测部主任兼首席经济师范剑平在接受采访时表示，房地产价格已出现实质性变化，明年政策将对刚需型中小户型的开发适度放开政策和资金限制，2012年一线限购城市房价可能有10%-20%的调整，非限购城市调整幅度有限。
记者：各地房地产价格现在是降声一片，多数声音预计明年特别是年初肯定还有一轮降势。您怎么看？
范剑平：房地产价格确实开始出现实质性变化。10月份出现房价“停涨”，房价已经形成下降趋势。抑制房价过快上涨的目标初步实现，下一步要促进房价合理回归。房地产实质性调整将带来巨大阵痛，与房地产关系紧密的产业将经历“去库存化”、“去产能化”的残酷过程，大量落后产能将真正退出，只有市场出清，调整才能见底。
目前房地产调控进入关键、敏感期。2012年房价由前期的僵持局面转向小幅调整的可能性较大。房价合理回归大体需要数年时间完成，但明年最后一批房地产信托资金到期是开发商资金链的最紧的考验点，明年上半年是房价调整较为明显的时间段。2012年限购的一线城市房价可能会有10%-20%的调整，非限购城市调整幅度有限。
土地出让金同比下降18%和住宅新开工面积即将负增长，意味着二年后住宅增量减少，也同时缩小了房价出现深幅调整的可能性。中国房地产市场以时间换空间实现去库存化、软着陆的可能性较大。
明年或后年，房价会有一个小小的变动。尤其是明年上半年，房价可能会有急跌，因为那是开发商资金最紧张的时候。房产开发商融资的最后一道门就是房地产信托，多数在明年上半年到期。那就是开发商资金链最紧的时候，房价下降的可能性非常大。但如果那个时候不降，下半年也用不着降，因为说明资金链已经挺过去了。总体来说，房价也不可能暴跌。
记者：明年调控政策会有怎样的变动？
范剑平：2012年房地产调控政策的要点是在抑制投资需求政策力度不放松的同时，更加重视增加有效供给。房地产调控明年肯定坚定不移地走下去，促进房价合理回归。主要要加快普通商品房住房建设，扩大有效供给。另外需要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，落实好保障性住房开工建设计划，尽快形成有效供应。
今年的住宅投资新开工面积也已经调整。前八个月，住宅的新开工面积增速一直在30%以上。好多人指责调控没用。随着9月份保障房大量开工，住宅新开工面积增长就降到8.9%，10月份再到2.2%，11月份开始负增长。所以现在拿地建房的少了。两年以后，新房推出也少了。这种住房供应的变化，实际上把两年以后房价暴跌的可能性降低了。如果中央的调控不受到外部干扰的话，我觉得房价下降应该在合理的范围内，银行不会被拖下水，可能成功实现软着陆。房价出现大幅、长期调整的可能性减少，中国房地产市场有望实现健康发展。只有房价实现软着陆，经济才能软着陆。
从明年房地产的政策安排来讲，国家的控制有两个要点，一个是要抑制投资，另一个就是增加合理的供给。房地产不仅仅是价格过高问题。更重要的是我们经济增长方式需要调整。对房地产的调控不仅仅是短期行为，更重要的是要让整个资金流向朝着国家转增长方式、调结构的方向去走。对房地产的调控，必然会带来一系列阵痛。首先，房地产本身有个去库存化的过程。钢铁水泥跟着要去库存，同时去产能化。房地产占比回落，就意味着钢铁水泥建材的GDP占比也要回落。如果调控成功，一批落后产能必然要淘汰。这个过程非常痛苦，但迟早要发生，而且我们离房地产泡沫也不远了，依赖市场本身，可能过一段时间也总归是要破了，还是主动调控的好。
链接阅读：土地市场1月成交跌逾五成
中指研究院的跟踪数据显示，1月300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。
业内人士认为，一方面，受楼市调控政策的影响，2011年下半年土地市场开始大量地块以底价成交，这种情况延续到2012年，使得今年1月土地成交低迷；另一方面，受市场预期不明及前期库存积压难售等因素影响，短期内房地产企业拿地的积极性不高。而春节长假也在一定程度上影响了土地供应和成交。
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