[摘要] 限购下，商业地产寻求到了发展机遇，众多企业涉足其中，房地产巨头们集体大玩转型的背后，不乏狂热和盲目。
房企涉足商业地产是否必由之路
限购下，商业地产寻求到了发展机遇，众多企业涉足其中，房地产巨头们集体大玩转型的背后，不乏狂热和盲目，您认为发展商业地产的过程中应注意那些问题?
韩世同：我认为主要是商业地产开发模式、规律和经验教训的把握，以及规模、负债和风险的控制。
万达是商业地产发展中的带头大哥，万达广场中都有一定比例的住宅，您对这种现象怎么看?万达的第四代产品号称具有更大的“不可复制性”，您是如何看待万达的第四代产品呢?
韩世同：我觉得万达模式的成功是因为现在可以将一部分商业性质的用地转化为投资型产品——公寓，因此万达可以在项目开发初期就通过公寓和街铺的销售回笼大量资金;而核心的主力店则低成本持有只租不售，同时有很大一批商家与万达达成战略合作关系，不需要担心招商问题。
有业界专家认为万达目前并没有解决持有物业过低不盈利的问题，盈利模式依然主要是依赖公寓和街铺的销售。
所谓的第四代产品主要是规模更大而且引入文化旅游项目和内容，其不可复制性可能是指在一个城市不能同时存在两个这种巨无霸类型的商业综合体而言。
万达的实力在国内是挺大的，但与国际上的商业地产商相比可能不见得很大。或者说万达是想将迪斯尼乐园模式与万达商业综合体组合，如果仅仅是这样的模式和内容是并不难复制和效仿的。
坚持住宅专业化道路的万科也进入了商业地产领域，并将开发包括以“万科广场”为名称的购物中心、以“万科大厦”为品牌名称的写字楼、以“万科红”为品牌名称的社区商业。您对万科的这种开发模式持怎样的态度?万科此举，在行业中具有怎样的意义?
韩世同：万科进军商业地产显然是受到万达、富力和SOHO以及新鸿基、长实和恒隆等港商成功运营商业地产项目的影响。开发商业地产实力最为重要，如果没有一定的实力是不可能成功的。
万科是一个学习型的企业，开发商业地产对万科而言并不存在技术和实力问题，主要是经验和模式。目前万科仍是以住宅为核心，商业只是在作为辅助。
过去，万科不仅开发过商业地产，还曾拥有过真正的零售商业——万佳，后来王石要发展住宅专业化而将其与华润资产置换。而且，万科在住宅社区配套上也是一直有商业配套的，只是规模和数量比较小而已。
住宅地产商开发到一定的规模，适当地开发和持有一定比例的商业地产可以增加抵御房地产周期性风险的能力、增加业务服务和营业收入、改善轻资产的资产结构，香港四大财团无不是这样的发展模式，万科也不可能例外。
富力去年协议销售额未能达到目标，作为“华南五虎”之一的富力，已被恒大和碧桂园甩在后边。究其因，不乏商业地产扩张、资金承压较大的影响。富力涉足商业地产的优势及硬伤在什么地方?
韩世同：富力是我十分尊重的开发商之一，其前十年的发展几乎每年翻一番。但2004年后富力进军商业地产后，发展规模明显放缓。原因很简单，因为商业地产下需要大量的资金。
我当年曾质疑过富力的发展模式，认为鱼与熊掌不可兼得，既要做，又要大规模进军商业地产，这是很难的几乎不可能同时达成。即使是万达这样的商业地产开发商虽然销售金额也过了千亿，但其开发规模与住宅开发商还是无法比的。
富力的优势是把握机会低价拿下了珠江新城多幅商业地块，而且在酒店和写字楼开发上取得很大进展和突破，但富力除与别人合作外至今似乎并没有独立开发过大规模的商业综合体，而且许多商业项目因采取销售模式投资回报并不是特别理想，有些项目可能还没有住宅项目获利大。
富力的硬伤是遇到了发展商业地产的好机遇，但自身实力不足以支持其大规模持有性开发，且又未能借鉴国际上成功的资本运作方式，因而在住宅地产和商业地产两个市场上都不能“称王称霸”。
一个不太恰当的比喻：广东的肇庆七星岩既有既有杭州西湖湖光，又有桂林阳朔的山色，但却不如杭州西湖和桂林阳朔名气大。富力就像肇庆，而万科和万达就像西湖和阳朔。我认为如果能解决发展资本问题，富力也有可能跻身龙头老大的前列。
去年对绿城来说，是艰难的一年，但宋卫平不会认输。龙年伊始，绿城就做出了甩卖四个商业项目的决定，您对绿城此举持怎样的态度?为什么甩卖的是商业地产项目?
韩世同：绿城此举可谓“弃车保帅”的壮士断臂之举。因为，绿城开发的项目本身就是高端产品居多，商业地产又是资金密集型的项目。
此时出让商业地产项目既可以减轻资金的负担，又能回笼部分资金，可以达到一石二鸟的效果。此时，企业的生存比发展要重要很多，如果生存不了还如何发展呢?
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