[摘要] 6月28日，搜房网“共商未来”大话地产论坛暨商业频道启动仪式在钰海帝景销售中心举行，多名具有丰富商业地产操盘经验的开发商高层以及代理策划公司精英们齐聚一堂，共同探讨了珠海商业发展的各种问题，更难能可贵的是各位地产精英们分享了自己宝贵的实战经验和操盘心得，对珠海商业地产业界同仁具有极大的借鉴意义。
编者按：近几年来，针对住宅地产的国家调控频频发力，房地产行业进入了深度调整期，而此时商业地产则是异军突起，一路高歌猛进，成为新的投资热点，珠海各种各样的商业地产项目开始涌现，大型商业综合体如华发商都、海纳城、中海寰宇城，休闲商业街如中海富华里，写字楼项目有钰海环球金融中心，还有很多楼盘的社区商业等，珠海商业地产开始进入一个黄金年代。
在珠海商业地产面临发展机遇之际，业态丰富的商业地产，哪个投资价值？在众多产品中，购房者该怎么选择？作为开发商，又应该如何规避商业地产招商的"硬伤"？使商业地产的运营达到合理健康状态？珠海的商业地产能否迎来春天？
搜房网讯 6月28日，搜房网“共商未来”大话地产论坛暨商业频道启动仪式在钰海帝景销售中心举行，多名具有丰富商业地产操盘经验的开发商高层以及代理策划公司精英们齐聚一堂，共同探讨了珠海商业发展的各种问题，更难能可贵的是各位地产精英们分享了自己宝贵的实战经验和操盘心得，对珠海商业地产业界同仁具有极大的借鉴意义。
世光创建集团营销中心副总经理 王近远
珠海商业地产需要注入更多新鲜血液
对于商业地产，世光创建集团营销中心副总经理王近远表现得尤为谦虚，他说：我们在商业地产方面是小学生了。没有去过中山的人可能不太了解中山这种乡镇经济，会认为这只是一个小圈子，但是其实最近中山石岐的商业地产变化的非常大，许多地产项目就算业态有重复，也是相辅相成的，多个项目的集聚会形成一个商圈。
一个商圈不是一个点，而是有很多功能相似的项目扎堆，只有扎堆才可以带动更好的发展。现在有许多开发商开始转战商业地产，其中的一个原因是受到住宅限购的影响，但从整体市场的发展来看，包括深圳的前海、广州的南沙还有珠海横琴大商圈里面，这三个区域的发展将会把整个珠海的商业带动起来。
从开发商开发项目的发展方向来看，坦洲在发展商业地产这方面尤其突出，开发商做住宅项目其实也在做商业，我们的东城四季也是向这个方面发展。我认为商业地产项目的开发比起住宅项目，难度大许多，而未来商业项目在市场当中会占有重要的份额。个人认为，珠海需要一些翻天覆地的商业项目把珠海的形象和气质进行转变，而不是让人们觉得珠海是一个慢城。
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商业地产项目后期经营至关重要
商业地产项目的后期经营很多时候都成为一个商业地产项目成败的关键，对此，王近远表示：从东城四季商业部分的开发来看，商业地产前期经营和招商的情况一般都不好，像天河城前三年也是亏损的，商业项目要能吃亏，要能守得住。不像住宅一样的短平快，客户来了就可以成交。商业项目要前期的营销、招商和后期的运营。
如果没有做一个良好的招商的前期准备工作，就贸然的投入到一个商业项目当中，这个商业项目是否符合未来商家的需求，这当中会出现偏差，这个偏差会很致命。前期的阶段招商非常重要，但是到了后期项目运营以后经营会变得更加重要，好的经营会将商业升级换代提升商业价值。
人流量成为商业地产成功的前提
商业地产项目的运营，最需要的就是人气，如果没有人气，整个商业地产不管规划得多好，都无法支撑。对此，王近远表示：中山的商业项目、写字楼项目做的非常风生水起。中山石岐的人口数量其实少于珠海主城区的。刚才大家也说，商业会不会做死？其实我觉得有一个最关键的问题就是人多人少。港珠澳大桥的建设，其实不是吸财，而是吸人，我觉得未来三五年珠海人口基数有大的腾飞的话，所有关于商业地产难做的问题都将会迎刃而解。
商业地产如何运营？
对于商业地产项目的运营，王近远也做了相关的调查，他表示：以万达广场的模式为例，现在已经进入了第五代了，完全是做抓大放小，用小的临街商铺保证资金的回笼，用一个大的主题店来做。
再说说北京的三里屯的商业和对面的银河SOHO，银河SOHO下面门可罗雀，用一个内街的形式全部卖掉了，等于杀了猪了。这是一个很好的案例，一街之隔，三里屯的商业自己经营，非常的热闹。天河城这边也是，耐得住寂寞渡过这一段时间，把消费者的观念和习惯养成了就好了。三里屯的商业、酒吧街等等非常的好。苹果店也在那里，也有一些旗舰店。潘石屹从来不说自己做过银河SOHO，就因为那里卖完了以后死在那里，骂声一片。
我们在研究万达第四代模式的时候，对于我们的借鉴意义非常的大。我们做东城四季的项目都是把沿街商铺拿出来销售，大的体量的东西自己经营。如果当时把大体量的东西卖掉不一定卖多少，最后会把项目做死。
珠海商铺租金变化大
珠海商圈，属拱北最为火热，那么，珠海商铺的租金如何呢？对此，王近远表示也做过相关的调查，他说：我觉得珠海的商圈的商铺租金变化很大的。我在拱北专门做过调研，拱北口岸下面的租金是一天一个价。拱北口岸下面业面临自己的升级，每个区域的租金都是快翻番的，涨了很多。
珠海做商业定位的时候，租金突然先涨了以后，势必有一批商家淘汰掉，这是很正常的。如果这些商家这样都淘汰不掉，就说明这里的商业价值非常好。整个商业的到一定阶段，新的更高端的品牌才会进来。
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