[摘要] 每年的九月、十月是房地产市场的“旺季”，因此被冠予“金九银十”的美称。今年的房市旺季能否再现昔日“量价齐升”的热闹局面，引人关注。
刚性需求不断上升 楼市去库存或将持续加速
每年九月、十月是房地产市场的“旺季”，因此被冠予“金九银十”的美称。今年的房市旺季能否再现昔日“量价齐升”的热闹局面，引人关注。
从卖方来看，不少的房地产开发企业从“以量换价”的营销策略转为“捂盘惜售”，8月部分城市出现了成交量有所回落的现象，正是缘于这一因素。当前，房地产开发企业对后期房市走势乐观情绪升温，同时，从7月份的数据来看，房地产开发企业的资金链也开始出现探底回升的势头，后期压力将有望缓解，诸多因素导致不少城市卖方不断试探房价上涨的底线。
进入下半年，大型房企拿地的表现积极。8月10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高。土地市场持续增长，预示着土地市场已经开始解冻，不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。部分开发商对未来房地产市场乐观程度有一定提高。随着楼市成交的持续回暖以及企业资金面的逐渐缓解，预计下半年土地成交将加快复苏的步伐。
市场人士指出，受持续从严的房地产政策调控，土地出让金的持续回落，给依赖“土地财政”的一些地方政策带来了财政资金压力，因此，地方政府推地的意愿也在上升。同时，当前地价相对处于较低价格区间，经过前期“以价换量”，一些大型房企去库存化加快，拿地的热情上升，诸多因素将推动土地市场复苏明显。
从8月份存销比16个月来首次回落至合理区间这个数据来看，目前房地产市场去库存化明显。受“金九银十”的影响，各房产商将通过促销等方式来加大存货去化力度，因此，未来两个月内，存销比仍将沿原有轨迹演进，回落的空间依然存在。
当前诸多的市场表现以及相关数据预示，“金九银十”房市成交量有望继续上升。预计9、10月成交量将保持高位，成交活跃态势仍将呈现，下半年成交量可能超过上半年。事实上，今年仅7、8两个月的成交量已经占上半年成交量的五成以上。因此，不少业内人士认为，此前房地产开发企业的库存量不小，而去库存与今后的投资息息相关。因此，今年“金九银十”能否延续往年态势，去库存将是首要。
对于房价走势，目前各方看法有些不同，但是，大多数意见都认为房价大幅反弹的可能性并不大。对于卖方来讲，提价的动力不小，在预期的引导下，一些卖方对房价看涨的判断升温。
严跃进认为，未来的两个月内，房价基本上是小幅微涨、振荡上升的趋势。尽管部分开发商仍寄托于“金九银十”，但效果仍值得观望。市场对后市的判断出现了分化，同时，楼市调控也未出现松动的迹象。因此，楼市大涨的可能性微乎其微。未来两个月将会在一个较小空间中振荡上升。中原地产市场研究总监张大伟则认为，从7、8两个月市场发展的趋势看，可以判断今年的“金九银十”楼市成交量价上涨可能性非常大。
综合各方的观点，记者认为，虽然诸多因素推升市场对“金九银十”量价齐升的预期，但是两大因素将制约今年旺季出现过热的可能性并不大。因素之一是房地产宏观调控的走向将决定了后期房价的走势。当前来看，房地产宏观调控力度和方向都未发生变化，同时我国还加强了对部分省市督促与检查的力度，促进前期政策的落实和执行。在房地产宏观调控不变的背景下，房价上行面临政策压力，如果出现大幅反弹，不排除房地产调控政策再次加码的可能性。严跃进预计，政府楼市调控动作在未来不会太大，对稳定公众预期会有所顾及，从而熨平房价大起大落的局面，以期达到稳定市场的目的。
因素之二是日前，有关房产税的讨论再度升温，房产税的扩围是一大趋势，虽然目前来看房产税扩围时间表尚未出台，但是这一政策预期已经对房地产市场产生影响，有利于抑制当前出现的房价上涨苗头。不过，也有财税专家指出，房产税更多地具有税制改革的色彩，增加地方财税来源，从而有利于地方政府摆脱对土地财政的依赖，短期来看对房价的影响不会太大。长期来讲有利于增加购房者的持有成本，从而在一定程度上抑制投资炒作的行为。
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