[摘要] 有买房需求的人，此时该不该买房，楼市会怎么走？将购房目标盯在下沙的，更是关心：一边是调控不断持续，一边是地铁开通利好即将兑现，下沙房产的未来会怎样？许多问题令人纠结。
今年的楼市扑朔迷离，在调控之手下，似又涌动着市场自身难以抑制的力量。
为此，在本报发出征集令后，很多读者来电向记者道出购房的困惑与疑问。本期“房产沙龙”，本报邀请到了资深房产评论专家老师，结合购房者们关心的话题，谈谈当前的楼市形势与下沙的房产。
问：当前调控到了一定阶段，一些地方房价升温，新的楼市政策正在酝酿，请问丁老师如何看待杭州现在的房价走势，未来将何去何从？
答：就现在来说，确定的是点已过去，超低的楼盘价格总体在回升。一方面，部分楼盘的价格像九堡的悦麒美寓、城北的桦枫居等在补降，另一方面，部分楼盘一旦达到供需平衡后，价格会回升，有个楼盘每平方米价格甚至回升了1.1万多元。其实，楼市的真实需求还是存在的，购房者中虽不乏投机，但大部分还是自住的。之前，温总理首次肯定了调控效果，未来的房价，政策仍是指挥棒，估计还会以稳定房价为主。
问：杭州开发商选择在9月密集推盘，房源结构也发生了变化，多了改善型房源，这是什么原因？
答：原因是多方面的。一方面是改善性需求入市，另一方面，开发商抓住市场明显回暖的机会推盘。改善型入市者有很多，像新华园、德信泊林印象、大家武林府、众安白马山庄等，还有万科的柳映坊、郡西、公望和保利的霞飞郡、寰宇天下等都有不错的销售业绩。但是，可以肯定的是，刚需还是主流，目前改善型多只是表面现象。
问：相对于其他板块，下沙板块有何特点，价值主要体现在哪里?
答：相对于主城区其他板块来说，下沙房源价格相对便宜，供应量大，刚需的选择余地很大。下沙是三大副城之一，又是大学城、经济开发区，沿江线长，江景资源丰富。地铁即将开通，从市中心到下沙，也就是20几。从性价比来说，价格相对便宜，但地铁将通，下沙城市的快速发展建设，CBD金沙湖板块的开发、商业综合体的建设等这些因素，将使下沙板块的未来价值有很好的表现。
问：金沙湖板块是目前备受关注的板块，请问这一区块在下沙乃至杭州有什么样的地位，前景如何？
答：金沙湖板块是下沙的CBD、杭城重要的副中心，也是下沙行政、文化、商业、居住中心，前景当然是美好的。可以看到，这里超前的规划设计，还有下沙医院的建设、希尔顿酒店的入驻、龙湖天街的兴建等，都在为这里注入活力。
问：如何评判下沙楼盘，包括目前在售的龙湖滟澜山项目、即将开盘的和达御观邸等？
答：在下沙，宋都东郡国际是连续的月销售，和达城、中外公寓、滟澜山等销量都不错，还有保利、世茂的很多盘都只剩尾盘。如果让我选择，金沙湖板块是，因为离市中心的距离最近，而且是政府主导的一个开发区域。就项目来说，像御观邸的跃层，能做到6.2米的层高，确实不可多得，我知道湖左岸也是跃层设计。总之，分析具体楼盘，要从设计、得房率等多因素来综合考虑。
问：下沙沿江板块和大学城北板块，整体供应量大，下半年还有不少新盘推出，这里的性价比如何？
答：主城区均价1万元左右的房子已经很少，丁桥以前是一个超跌板块，现在也要1万2左右。除了萧山、余杭以外，可以说大学城北是现在主城区单价万元以内的板块。沿江板块，我知道单价也是1万略多。如果不考虑户口等因素，位处大学城，又有江景、地铁，性价比还是相对较高的。
问：对于购房者来说，目前是不是入手下沙房的好时机？
答：下沙的规划开发正在成熟，新杭州人比较认可。另外，大家对作为大学城的下沙也较有认可度。至于是否该入手，应该综合分析，自住的话可以选择优质、地段好的楼盘；投资的话，我不作推荐，因为存在很多不确定性，比如政策。
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"缩量上涨"难掩颓势 居民购房心态"谨慎观望"
（来源：新华网）数据显示，8月份，北京、上海、广州、深圳等10大城市新房价格、二手房价格、住宅租赁价格均有一定程度上扬，10大城市新房价格环比今年来首度全线上涨。与此同时，成交量却呈现萎缩，消费者基于对政府房地产调控措施、坚持力度的信心，以及“购房刚需”的减少，“观望情绪”依然比较浓厚。
多地楼盘价格“呈现上扬”
9月12日，南宁挂牌出让东葛路延长线南侧ＧＣ２０１２－０６９地块，最终以底价699万元／亩成交，被万达集团以11.5亿元总价购入，成为南宁新“地王”。不少周边二手房的价格和房租已经“闻风而涨”，蓝山上城、荣和大地等楼盘及二手房价格随即被房主要求提价10％。
一线城市的房价也出现上扬态势，8月初，北京住宅市场新入市的两项目，顺义区的香悦四季和大兴区的富力丹麦小镇，入市价格均出现上涨。其中香悦四季开盘价格由先前的12500元／平方米涨至14500元／平方米；富力丹麦小镇8月4日开盘价格为12800元／平方米，而其5月、6月的成交均价仅在10000元／平方米左右。
一、二线城市的楼盘价格上涨也从统计数据上得到了证实，数据显示，8月以来，10大城市新楼盘价格环比平均涨幅为0.55%，较上月扩大0.15个百分点。其中武汉环比上涨1.66%，涨幅；北京、重庆、南京、天津涨幅介于0.5%--0.9%之间，广州、上海、深圳、杭州和成都涨幅不足0.4%。
此外，10大城市主城区二手住宅8月挂牌均价平均涨幅为2.71%，较上月扩大1.48个百分点，10个城市全部上涨。
“缩量上涨”难掩颓势
记者采访多位业内人士认为：尽管8月份多个城市房价上扬，但是成交量并没有显著增加，甚至出现负增长，说明“缩量上涨”并未真正回暖。
北京住建委网站公布的网签数据显示，2012年8月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为28215套，比7月下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅达到了12.4%。而据中介机构中原地产统计，整个8月，北京住宅成交量达到27256套，环比下降3.75%。
与此类似，上海、广州等一、二线城市8月份的住宅成交量同样不高。
业内人士分析成交量下降的主要原因有两点：一方面，购房者主观意愿下降。最近住建部表态将配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施，并强调各地将不得以任何理由变相放松调控。从一定程度上来看，住建部的表态是一个信号，表明政府将防止接下来出现“量价齐涨”的局面。这在一定程度上影响了房企和购房者的预期。
另一方面，客观上“购房刚需”减少。今年前半段，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使得一段时期以来积累的住房需求集中释放。随着今年上半年楼市成交量的回暖，去年调控以来积累的大量库存，已经逐渐被消化。
居民购房心态“谨慎观望”
2012年8月，“刚需购房大调查”网上投票活动开启，调查对象为有购房刚性需求的网友。其中一个问题是“2012年，你会买房吗？”投票结果显示，66.5%的网友选择了“不会买”或“不确定”，仅有33.5%的网友选择了“会买”，表达了明确购房意向。投票结果显示出“刚需”消费者群体中，“观望气氛”比较浓厚。
业内人士认为：限购限贷政策并没有取消，房产税试点也在进行中，地产去投资化更加明显，中央反复强调严格执行各项调控政策，并有进一步加强力度的可能性；前期积累的刚性需求，在今年上半年差不多已消耗殆尽，后续乏力；7、8月份一、二线城市部分开发商减少优惠幅度，甚至小幅涨价，也将影响群众购房预期。
对政府房地产调控措施、坚持力度的信心无疑是“观望心态”的最主要支撑力。相当一部分网民认为：“按照现在的形势，房价还能有再跌10%左右的空间，很多地方的空置率很高，只要中央政策坚定不移地执行下去，到今年年末明年年初，楼市的价格还会有更多下跌空间。”
基于消费群体的观望心态，今年9、10月出现住宅成交量大幅上涨、特别是“量价齐涨”局面的可能性不大，楼市基本会保持平稳水平，“金九银十”的火爆场景或难以再现。
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