[摘要] 北京二手房市场结束了三季度的火热场面，成交量已经连续三个月出现下滑。
根据北京市住建委网签数据显示，10月份北京二手房住宅成交量为11449套，与9月相比下跌近9%，与达到今年成交量高峰的7月份相比，跌幅更是达到33.2%。中新社发汤彦俊摄
中新网11月5日电(房产频道陈璞)北京二手房市场结束了三季度的火热场面，成交量已经连续三个月出现下滑。有业内人士分析认为，一方面，改善性购房需求难以找到合适的房源；另一方面，优质小户型供应紧缺，刚需释放遇阻。二手房市场各类户型房源流动的不顺畅，是造成目前楼市二手房成交量接连下滑的症结所在。
随着二手房市场成交量的下滑，购房者的溢价空间也随之增大。不过业内人士表示，并不是每一个购房者都能顺利地砍价成功，只有做好功课，对房、对人、对费用都做到了心中有数，才能在砍价时占得优势。
房源供应及新增需求旺盛成交量不升反降
根据北京市住建委网签数据显示，10月份北京二手房住宅成交量为11449套，与9月相比下跌近9%，与达到今年成交量高峰的7月份相比，跌幅更是达到33.2%。
另据伟业我爱我家向中新网房产频道提供的统计数据，10月份北京二手住宅新增有效房源挂牌量环比9月份上涨20%，有效买房客户登记量环比上涨了12.8%，带看量环比上涨了18.7%。市场供求比已由7月份的1:5.6，下降至目前的1:4.5。供求矛盾的缓解，也使得房价开始出现小幅回落。
从数据看，北京的二手房房源供应和新增需求依旧旺盛，而且房价出现小幅回落，成交量为何反而持续下滑？
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向中新网房产频道分析表示，改善型购房需求释放遇阻，小户型供应短缺，尤其是市场上物美价廉的优质房源供应紧缺，是导致目前楼市成交量不断萎缩的重要原因。
胡景晖表示，由于目前的限购政策依旧从严，一方面合理的改善型购房群体缺乏信贷支持；另一方面，改善面临购房资格难题，所以大部分改善型购房人群需要通过“先卖后买”的方式实现置业升级，而优质的价位又合适的中大户型房源较为紧缺，使得改善面临较大阻力。
与此同时，改善型购房人群在出售手中现有的中小户型房源时，一方面由于刚需萎缩，销售难度增加，不降价很难出售，另一方面，由于没有找到合适的改善户型，而导致即使合适的买家上门，也无法立即答应客户出售房产。这也导致了中小户型市场真正能够出售的优质房源非常紧缺。
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业内支招：房价胶着期购房者如何议价？
虽然目前市场转冷，购房者议价空间增大，但是业内人士告诫购房人，并非每一位购房人都能顺利地从与业主的“斗智斗勇”中把房价砍下来。而要想从业主手里拿到更大的优惠，购房人就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。
1、心态平稳莫恐慌
购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。所以，心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现得过于急躁。
2、了解房屋详情发现房屋缺点
再好的房子，都有缺陷！在购房前，购房人一定要自己，或者在中介协同下对房屋所在的社区，房屋本身，及所有房屋设施做充分的了解。现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如社区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。
3、了解均价行情知晓其他购房人情况
在购房前，购房人一定要对所在社区近一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外，目前的优质房源肯定不会仅有你一个买家，在你与房东谈判时，也尽可能想办法知晓其他“竞争对手”的情况，比如其他购房人的报价情况，紧迫度等，不要一味的最求低价而失去心仪的好房子。
4、价格实在不能降时从其他费用入手
购房者如果在与房东谈判房价时，实在没有办法让房东再便宜了，那么可以考虑要求房东来承担一部分费用。小账不可不细算，杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。
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