[摘要] “如果不是仔细确认了，很难相信2012年杭州楼市发生了这么多故事，房价的发展轨迹会是这样的。让我们来简单梳理一下今年杭州楼市的房价行动路线，并回顾一下，到底是什么样的原因，造就了这样的轨迹。
“如果不是仔细确认了，很难相信2012年杭州楼市发生了这么多故事，房价的发展轨迹会是这样的。真有恍然如梦的感觉。”一位资深业内人士这样表示。
让我们来简单梳理一下今年杭州楼市的房价行动路线，并回顾一下，到底是什么样的原因，造就了这样的轨迹。
上半年楼市乱象丛生
1月的杭州楼市，以相当清冷的元旦行情开场。因为碰上春节，这个时候没有楼盘有大的价格调整。
2月上旬，杭州楼市龙年首场价格战开打。位于城北的荷塘月色推出90套特价房，起价仅9980元/平方米，并宣布对前期业主进行补偿。野风启城则将超山的房价拉到了“4”字头以下。开发商的营销手段开始千奇百怪，甚至有楼盘以“庆营销经理喜得贵子”为由，紧急加推超优惠房源。
3月，下沙楼盘绿城财通中心9800元/平方米起价震撼楼市，中海寰宇天下、钱塘帝景和天阳半岛国际上演滨江区域“三国争霸”，保利香槟国际直降5000元/平方米拉开申花降价序幕。当然，这个月最为人所关注的降价时间，还是城东新城的曙光之城，以低于成本的价格“破发”开盘。这种“快、准、狠”的价格策略，将杭州楼市的价格战上升到全新的高度。而这个阶段，一些续销楼盘老业主与开发商之间的矛盾愈演愈烈。为此，有闲林楼盘将客户秘密拉到临平开盘，有楼盘因为老业主静坐而关门大吉，有人雇佣群众演员烘托热销气氛，楼市乱象丛生。
4月，降价区域再次扩大。万泰新语直降4000元/平方米，将华丰板块的起价拉到了万元以下。天阳云筑13000元/平方米均价，比转塘周边楼盘降了2000元/平方米。滨江房产在曙光之城一周热销800套之后，趁胜追击推出金色黎明。因为价格便宜售楼处又出现了“人山人海”的盛况。而在这个月的下旬，一直被人称为价格洼地的丁桥房价失守，昆仑天籁以8800元/平方米出货，刷新了整个主城区价。而中豪四季公馆的加入，将2012年楼市价格战推向高潮。
5月，下沙大学城北楼盘东郡国际，以7980元/平方米起价开盘，大桥西的北海公园，以12000元/平方米的亏本价面市。这一月，杭州迎来了史上最冷清的人居展，参展开发商奇少，但场外却人气火爆。值得一提的是，一些前期有大幅降价的楼盘，开始小幅回涨。6月，有提价想法的开发商则日益增多。
下半年楼盘悄悄涨价
7月，一些热点楼盘开始有了明显的涨价行为。如滨江的江南望庄，二期的申报价格比一期上涨了5000元/平方米，上扬幅度达到了25%。一些购房者开始感觉到“涨价”压力。不过，一些之前遮遮掩掩的楼盘如相江公寓、悦麒美寓等却开始降价。
8月，不少楼盘开始打出“抄底价”概念。这也说明了开发商心态上发生的微妙变化：自信地认为底部已经形成，而涨价在所难免。
9月，趁着“金九银十”，不少楼盘在密集拿出预售证的同时，大幅度涨价。有些楼盘的价格，距离价格洼地上涨幅度已经超过30%。但随着价格上调、刚需客群减少，这个月的成交量并不尽如人意，金九变成了铜九。
10月，一批改善型楼盘开始粉墨登场。地处庆春东路上的凯旋门以35600元/平方米开盘，引发一轮改善热潮。但整体来说，因为涨价而放弃购房的比例在提高，楼市观望气氛浓厚。
11月，房价已经整体稳定在一定的高度，但也有一些楼盘以相对高性价比的价格开盘，如协安紫郡、良渚文化村七贤郡等，引发楼市热捧。
12月，杭州楼市引来密集开盘潮。不少开发商抱着回笼资金的想法，纷纷推出优惠活动。特别是外来大鳄碧桂园在杭州的项目昨爆出8000多元的起价，把杭州精装修房的价格往下拉了一大截。这记重拳将会给岁末楼市带来什么震动，让我们拭目以待。
折射开发商心路历程
杭州双赢机构总经理章惠芳，用“一波三折”来形容今年的杭州楼市。她将2012年杭州楼市房价轨迹分成了三个阶段：波“以价换量”，发生在2-3月份，以荷塘月色、香槟国际等为代表；第二波“以量定价”，发生在3-6月份，以曙光之城、寰宇天下、四季公馆等为代表，推盘去化要求100%；第三波“70%效应”，发生在9月以后，追求推盘去化70%，而非90-100%，同时也迎来价格回调阶段。
事实上，开发商对成交量和资金回笼的渴求程度，一直影响着房价。在汉嘉地产顾问汉嘉咨询副总经理陈焕春看来，年初的开发商们已经被逼上梁山，面临着生与死的选择，在不调价就几乎没有活路的前提下，许多开发商选择拼一把，并把价格降到了让人意想不到的地步。许多区域的价格完全缺失了参照物，甚至击穿了楼面地价。
但她认为，这样的状况是不正常的，也持续不了多久，所以在开发商回笼了部分资金、度过生死关头之后，纷纷在“亏本价”的基础上上调了房价。他们可能在一二期房源时以超低价吸引购房者，但后续房源价格却稳步上扬，这样的楼盘包括曙光之城、金色黎明、北海公园、中豪四季公馆等等。所以，今年的涨价，更像是一种回调的过程。
房价为何又能稳步上扬
值得一提的是，从整体上来看，杭州年末房价相较于今年谷的时候，上涨幅度应该超过20%，但是具体到每个个盘，却几乎所有楼盘的房价上调过程，都不是暴风骤雨式或者一蹴而就的，而是一个平稳上升的过程。开发商们小心翼翼的涨价行为，给人留下了深刻印象。之所以会出现这种现象，很明显跟贯穿2012年全年的限购、限贷政策很有关系。
从年初到年中，楼市的政策似乎一直在往宽松的方向微调。部分银行将首套房利率从之前的“上浮10%-20%”逐渐调整到基准利率，部分银行甚至拿出了8.5折优惠。此后，央行连续两次下调存款准备金率和连续两次降息，而40多个城市也开始微调楼市政策。政策利好加上实惠房价，于是购房者购房热情日益高涨。到了6月份，日光、漏夜排队、炒房号等现象重出江湖，于是房价也开始蠢蠢欲动，一些之前超低价开盘的开发商普遍有了涨价的想法。
不过，开发商们涨价却大多不敢大张旗鼓。7月，早报当时曾经做过统计，在16个调查楼盘中，仅3个楼盘的申报价格没有或基本没有变化(但实际成交价都上涨了)，其他的都有所上扬。但值得一提的是，当时明目张胆要涨价的，却几乎没有。很明显，对于后市的不确定性，让他们不敢轻举妄动。
而在房价涨到一定程度，对于许多购房者失去了诱惑力的同时，坚定的双限政策无疑让市场的观望气氛更为浓郁。加上房产税即将出台的消息甚嚣尘上，更是让九十月份以后的楼市更为平稳，房价也在一定的阶段上停滞不前。
平稳将是
今后一段时间主基调
对于目前杭州楼市的房价，章惠芳认为，近期开盘的杭州主城区几个楼盘，房价已经与去年同期接近。就拿荷塘月色来说，该楼盘2011年9月底首开，折后均价15800元/平方米，而近期在售的一号楼均价为15500元/平方米。
又如丁桥板块四季公馆，也是2011年9月底首开，折后均价12480元/平方米，而近期在售房源均价在12000元/平方米左右。开发商正处于想跌不易、欲涨无力的阶段，价格已经到了一定高位，消化起来不可能会像上半年那么快，所以会平稳一段时间。
“一年时间，杭州房价从高到低，从低到高，走了个轮回。如果按年度平均房价计算，似乎没有多大变化，只有身处其间，才知道曾有过多大的波澜壮阔。”章惠芳说。
而在陈焕春看来，目前杭州楼市的房价，正处于这样一个阶段：跟前两三年的价格高点相比，还是降了不少，大概是当时房价的70%-80%，在板块内的平均地价基础上有一定的利润，但利润已经不大。在她看来，接下来短时间内房价再要上涨的可能性并不大。
“供应量还是很大，资金链紧张的开发商还是大有人在，可能年底之前开发商还有幻想，不会有很多动作。但到了明年，如果政策还是没放开，那不排除又会有开发商出来做降价领头羊，引发新一轮降价行为。”陈焕春同时也认为，像今年这样出现如此大范围的降价行为并且幅度这样大，应该不太可能，毕竟像今年上半年这样最艰难的时刻已经过去了。
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