[摘要] 涨？还是跌？各种楼市预言漫天飞舞。有人曾预计，房价会在2012年崩盘。有人曾微博立帖为证，说今年3月房价泡沫将会破灭。也有人说，“未来五年一线城市房价翻一番”。
涨？还是跌？各种楼市预言漫天飞舞。有人曾预计，房价会在2012年崩盘。有人曾微博立帖为证，说今年3月房价泡沫将会破灭。也有人说，“未来五年一线城市房价翻一番”。
房价节节上涨的事实证明，崩盘、泡沫破灭的预言已然或者濒临落空。如今，他们对于追随这些观点至今未买房的人要说些什么？
楼市调控一轮紧过一轮的当下，业内一些人认为，“房价翻一番”的预言也未必靠谱。如今，他是否还坚持当时的预言？
曹建海：看空楼市是迎合公众需要
2010年：“房价会在2012年崩盘。”
现在说：“看空楼市不是迎合舆论，而是迎合公众的真实需要，代表了底层公众的真实呼声。”
“没人相信房价会降了”
新京报：你如何看待当初外界给予你和时寒冰、牛刀的“地产三剑客”的称号？
曹建海：因为当初对于房价上涨，公众的意见非常大。这个称号就反映了公众的诉求，代表了一些无房者对房价下降的期望。但后来拥有住房的越来越多。一旦拥有住房，很多人就会站在房价下降的对立面。
现在没有人再相信房价会下降了。“地产三剑客”这个称号也已经成为历史了。
新京报：2009年，你曾说，社科院《房地产蓝皮书》“年年预测年年错”。当时为何发出这种批评？
曹建海：《房地产蓝皮书》的预测完全站在开发商的立场上。他们预测时参考的一些依据是统计局的数据和分析。事实上，这些数据、分析与真实情况之间的差距是很大的。而且《房地产蓝皮书》提出的一些命题都是很不靠谱的，比如说“高房价造就了利益链的共赢”等等。这完全忽视了底层公众的呼声。
新京报：你在2010年前后因何作出“2012年房价崩盘”的预测？
曹建海：当初我认为政府是理性的，认为政府会通过降房价来促民生、促进产业和经济的协调发展。但事实上，政府已经把房地产作为支柱和依赖。货币的超发也推高了房价。
这几年调控的目标是让房价涨速放缓，不要涨得太猛。同时，既得利益者一直严防死守，来阻碍房价泡沫的破裂。这是造成这几年房价只涨不降的主要原因。
“没必要买改善型住房”
新京报：有人说，你先前看空房价是为了迎合舆论，怎么看待这种说法？
曹建海：看空楼市不是迎合舆论，而是迎合公众的真实需要，代表了底层公众的真实呼声。社会要健康、理性、稳定的话，房价是一定要降下来的。
新京报：也有人说，以前曾追随过你的观点，认为房价会下降没有买房，而到了现在却发现买房需要付出更多成本。
曹建海：决策层曾经明确提出过“降房价”，提出一定要把调控政策落到实处。据此，很多学者都曾作出过房价会下降的预测。但很多时候，政府说的跟做的并不太一致。政府的一些房地产政策是非理性的。而学者则代表的是一种理性的声音。在这种情况下，以理性的眼光去预测的话，结果是截然相反的。由此而致的混乱结果，谁来承担责任？
新京报：你现在对购房者有何建议？
其实对于购房者来说，没有买房就避免了成为一个房奴，也避免了把所有财产都放到住房上。如果一个无房者有结婚等刚性需求，那该买就买。
如果自己有了小住房，我个人认为购房者没必要去买面积更大的改善型住房。可能有人觉得购买了大面积的房子，也可以保值。我不想对那些买房时先考虑赚不赚钱的人发表意见，也不会对他们提供建议。
新京报：能否就未来房价走势发表下预测？
曹建海：未来房价的走势是不可预知的。我们应该看一下，日前出台的一系列调控政策能否起到作用。如果这次调控失效的话，那未来房价的失控，有可能成为一个大概率事件。
牛刀：今年中国房价泡沫将破灭
2012年：“半年后(2013年3月)，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。”
现在说：“对经济趋势性判断谁都可以说。我依然认为2013年中国房价泡沫将破灭。”
称崩盘将出现在中国
新京报：去年9月，你判断今年3月中国的房价泡沫将会破灭，如今3月已至，你还坚持这个判断吗？依据是什么？
牛刀：我的原文是：立帖为证，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。也就是今年3月份政策会明确，因为新政府已经交接，这是内因；外因是美元指数开始走强，对中国经济冲击很大。我的这一判断，已经被事实证明是对的。
新京报：能详细解释一下你所说的“内因”和“外因”吗？
牛刀：中国经济主要的推动力是投资和出口。对楼市来说，每年有两笔资金会流进楼市，构成了中国楼市新增投机资金的主流：一笔是政府投资产生大量的灰色收入，另一笔新增资金是出口退税的钱。
今年新政府反腐力度加大，投资产生的灰色收入这部分资金有所收敛；而在出口退税方面，中国的出口企业已经出现全线亏损，如果美元指数继续涨，大宗资产价格会狂跌，所谓廉价资源在国际上已经不廉价，很多产业债务链会断裂，市场会大幅萎缩，很多出口企业会破产，出口受到毁灭性打击。基于这两方面的判断，中国楼市投机资金在2013年会出现大幅萎缩，甚至枯竭。
中国楼市一旦失去新增资金，结果可想而知。在此同时，可能会遭遇人民币汇率崩盘。日本当年就是在这种背景下出现日元贬值迹象，导致楼市其他资金纷纷流向外汇，直接刺破了房价泡沫。日本当年出现的崩盘一幕，很快将出现在中国。
“我越来越接近真理”
新京报：此前，有专家从“城镇化”、“人均收入”、“改革是的红利”三个方面分析得到结论：2013年的房价必然“大涨”。你认为这些依据是否有道理？
牛刀：扯淡的事。这种概念性的炒作都是骗人。
新京报：你从2005年开始的多次预测，除了2007年与徐滇庆的对赌之外，少有胜局。如何看待自己此前的多番预言？
牛刀：这完全是胡说，我2006年才开博客，2007年陷进一场赌局才开始研究房价问题。什么叫胜，什么叫输，与我毫不相干。我只谈自己的观点，楼市一错再错，再错下去只有崩溃。
新京报：对自己这些年的预测结果的准确性作何评价？是否后悔过？
牛刀：我的观点你爱听就听，不听拉倒。我从不后悔，因为我追求的是真理。按照经济规律谈经济，大体错不了。
新京报：这些年来，没有哪一个时期让你觉得应该改变一下判断吗？
牛刀：我越来越接近真理。我改变什么？
“我没有钱买豪宅”
新京报：很多网友说，因为受到你们空方专家的言论影响，他们在买房置业的好机会面前“踏空”了。对这些人，你有没有什么想说的？
牛刀：什么叫做踏空，你难道只活三五年吗？机会多得很，而唯独不要冲进泡沫当中。这些网友要算一笔账，2008年2000元人民币的购买力能当现在的一万元，而且比现在生活还要好。什么原因？就是2009年大肆印钞导致人民币在国内的购买力急剧下降。房价涨得越多泡沫就越大，很快就跌得更惨。这是规律。
新京报：有人说你的唱空是迎合民粹意见，以此获取知名度。也有人说你虽然打赌不断唱空房价，自己却置业买豪宅。
牛刀：完全扯淡。我只是和曹建海熟悉后响应他的号召，向高房价挑战而已，不是什么民粹，更不是什么获取知名度，也没人拥护我。相反，拥护时寒冰、曹建海的人更多。他们才是意见领袖，我只是草根。我没有钱买豪宅。
新京报：许多经济学家都同意，“经济具有不可预测性”，同样楼市也是难以预测的。你在每次做出判断的时候，考虑过这些预测可能带来的影响吗？
牛刀：没谁去做什么预测。但是，对经济趋势性判断谁都可以说。我依然认为2013年中国房价泡沫将破灭。
陈宝存：一说房价要涨就会被骂
2010年：“2010年北京房价将维持15%—30%的涨幅。”
现在说：“五年之后，我以北京各个环路的数据来验证‘五年内房价翻番’的预测。”
“我不在乎别人骂我”
新京报：外界将你称为“楼市春天派”之一，“春天派”是怎么来的？
陈宝存：我是2008年开始谈与北京市场的。当时唱涨房价的主要有任志强、董藩、朱大鸣和我。我当时的观点就是，由于供需矛盾没有解决，未来房价是看涨的。
当时网友骂得很凶，将我们称为“楼市四大恶人”，还有的把我们叫做“叫春派”。然后，有些支持我们观点的网友就给我们起了个好听点的名字“楼市春天派”，封我们为四大。与我们观点相反的是谢国忠和“地产三剑客”(时寒冰、曹建海和牛刀)。他们以唱跌为主。
新京报：你在分析房价时，有何考虑？
陈宝存：我一直坚持三点：为最底层的老百姓说话、为地方政府说话、为房地产企业说话。这个阶段，中国有两个经济：一个是中国经济、一个是中国房地产经济。房地产支撑了经济的发展。
我在房地产行业干，知道房地产对经济的贡献，我就要赞颂这个行业。可是很多人在“妖魔化”房地产，只要一说房价要涨就会被骂。
新京报：如何看待外界的不同意见甚至是骂声？
陈宝存：这几年没少挨骂，但我不在乎别人骂我。我在分析房价时没有个人利益在里面。我限购后才来的北京，至今还没有在北京买房，一个无房族总写一些房价上涨的观点和文章，我也很纠结。
我只是在说真相。这几年房价上涨的事实证明我们的预测是对的。事实也狠狠地教训了那些唱空者。
“房价高才能给足拆迁补偿”
新京报：你之前曾说“降房价不利于解决中低收入者住房问题”，怎么讲？
陈宝存：只有房屋涨价，才能根本解决老百姓的住房问题。土地是农民的资产。只有商品房房价高了，政府才能给他们足够的拆迁补偿。农民可以拿补偿款，到城市里给自己和孩子去买房子。
还有一批新增的城市人口，是不可能买得起房子的。房价降到多少，他们也买不起。这部分人需要的是政府提供的公共租赁房。而加快公租廉租房建设，仍然离不开高地价高房价的支持。
新京报：前不久你提出的“未来5年内一线城市房价翻番”引发了热议，也招致了新华社的批评，你是如何做出这样的预测的？
陈宝存：我是基于这样的考虑：目前北京等一线城市面临无地可供的局面，且未来土地价格大涨已是必然；同时十八大已经明确2020年城乡居民收入翻番；此外，还要考虑到货币超发及贬值的因素。
新京报：届时，如何判断你今天的预言是否准确？
陈宝存：五年之后，我以北京各个环路的数据来验证“五年内房价翻番”的预测。不过，现在就有很多业内人士跟我说，“关于北京房价翻番，看来保守了”。
新京报：谈谈你之前关于房地产“白银30年”的观点吧。
陈宝存：1998年之前，市场上没有太多商品房。自2002年前后房地产被立为支柱产业起，房地产进入了“黄金十年”。
“黄金十年”结束后，房地产市场已经从2012年进入了“白银三十年”。这是因为，未来中国的城镇化速度可能放缓，不如“黄金十年”那样迅速。
我认为，中国要达到70%的城镇化率，至少还需20-25年。在这个时间表上，房地产开发热潮还得往下持续8到10年，才能解决城镇化人口的住房问题。这样一加，就是我所说的“白银三十年”。
“不得已而说实话”
新京报：为什么要为地方政府、要为房地产企业说话？
陈宝存：地方政府努力发展城市，甚至努力满足城市居民不单单是住房需求，也有就业需求的招商引资要求。而实施城市扩张，靠土地出让金收入来实现，也就是土地开发商与住房开发商的支持。那么我们没有理由因为知识不足而否定城市建设中政府与开发商的努力。
新京报：你说为底层老百姓说话，但是很多人觉得您是在“忽悠”房价上涨，你怎么看这二者间的矛盾？
陈宝存：这些年来，一些唱衰房地产的论调影响到了很多民众的选择。我经常说的是，老百姓一年不买房，一年白干；10年不买房，三十年白干。尊重规律，不得已而说实话。
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