[摘要] 2010年以来，各级政府密集出台的房地产市场的调控政策，引发了住宅市场的波动，各地商业地产市场迅速升温，众多房企出于规避风险和战略转型的考虑，纷纷加大商业地产领域的拓展，例如万科将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，保利成立商业地产投资管理有限公司，龙湖提出未来15年内使商业地产租赁业务的利润占
2010年以来，各级政府密集出台的房地产市场的调控政策，引发了住宅市场的波动，各地商业地产市场迅速升温，众多房企出于规避风险和战略转型的考虑，纷纷加大商业地产领域的拓展，例如万科将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，保利成立商业地产投资管理有限公司，龙湖提出未来15年内使商业地产租赁业务的利润占比从5%提高到30%等。
城市化率的逐渐提高带来人口的增长，也必然带来经济结构的转型，服务业比例会逐渐提高，因此，商业地产作为城市建设、新区发展的基础设施，第三产业的可持续发展平台，相比住宅产业更容易得到政府支持。与此同时，服务业企业就业人数的增多、社会消费品零售总额的持续双位数增长都为商业地产带来发展的契机。但是，由于商业地产具有回收期长、管理能力要求高等特点，部分二三线城市短期内大规模项目上马后供应过剩风险已经开始显露。
商业地产：新开发面积占比持续增加，市场迅速扩容
商业地产投资额与新开工面积持续增长，商业用房和办公楼占比均有上升，尤其2012年市场扩容明显。中指研究院宏观版数据显示，2005-2012年，商业地产投资额持续增加，从0.3万亿元增加到1.27万亿元，增长4.5倍，新开工面积从0.9亿平方米增加到2.8亿平方米，增长3倍，而销售面积上涨幅度不到1倍，远低于新开工面积，显示出范围内商业地产持续快速发展，供应速度加快，而去化速度相对较慢（未考虑不公开销售而作为持有物业经营的情况，但从来看，此部分物业相对较少）。
办公楼市场：一线城市需求依旧旺盛，北京优质物业供不应求，成都、郑州、昆明等二线城市供应大幅超前
办公楼市场供应持续扩容，最近三四年增幅尤其显著。2005-2012年，办公楼市场新开工量持续增加，从1704万平方米增加到5986万平方米，增长了3.5倍。从增速来看，2009-2012年年平均增幅为25.5%，是2005-2008年年平均涨幅10.4%的2.5倍，扩容速度明显加快。
商业营业用房：一线城市供应相对不足，而多数二三线城市供应远超其承载力
最近四年新开工速度明显加快。2005-2012年，商业营业用房供应量大幅增加，新开发面积从0.8亿平方米增加到2.2亿平方米，增长了2.9倍，其中2009-2012年商业营业用房新开工速度明显加快，年平均增长率为22.3%，是2005-2008年平均增长率6.7%的3.3倍。
结语
2012年，在宏观经济稳定增长，国家扩大内需、社会消费品零售总额双位数增长等宏观因素以及投资渠道少、住宅限购等微观因素影响下，商业地产市场供应量达到历史，但销售面积并未相应的随之增加，供大于求的现象初显，城市之间两极分化。一线城市由于人口众多，第三产业占比高，人均收入高，因此，商业地产的供应很好的适应了城市的需求，无论是对于一线城市的办公楼市场，还是商业营业用房，较高的销售面积、较低的空置率与上涨的租金都显示出了市场的供不应求态势。
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