[摘要] 城市的居住版图总在不断地变迁当中。西方的很多城市都遵循“市中心——郊区”的迁移过程。当市中心可开发土地逐渐减少，拥挤、塞车、污染等各种城市病横生的时候，郊区成了中上层阶级迁移的主要方向。
城市的居住版图总在不断地变迁当中。西方的很多城市都遵循“市中心——郊区”的迁移过程。当市中心可开发土地逐渐减少，拥挤、塞车、污染等各种城市病横生的时候，郊区成了中上层阶级迁移的主要方向。
当前，珠海经过了两轮换房潮，郊区的开发已如火如荼，外地和本土的开发商轮番进驻，使得郊区的物业在很大的程度上不逊于市区的物业。业内人士认为，当前这轮郊区化的迁移已经开始。未来，情侣北——前山河板块及西区——唐家湾——洪湾板块，将成为珠海富裕阶层和中产阶级迁往的主要片区。珠海将形成主城区住宅中心——外围次居住区——卫星城三级联动的居住构架。
小盘时代
实用为主的住屋
上世纪八九十年代的时候，珠海的住宅用地，大多是城市建设补贴的地块，面积基本都在8000——35000平方米之间。再加上当时拿地的大部分是建筑商，最后再转型为开发商。因此，那段时间的房子档次普遍不好。这种小盘便散落在主城区各个角落，大盘极为稀少。
当时，比较有代表性的楼盘为海霞新村、南香里等。这些楼盘均以自主实用为主，只注重内部空间，在园林、绿化上均没有什么用心之处。海霞新村位于海边，但它的格局、感觉跟海都没有关系。
到了九十年代中后期，珠海的商品房均让位于旧村改造。在这一轮改造大潮中，一些优良的作品开始涌现。比如君怡花园、银石雅园等等。大家地产总经理陈志认为，这一轮旧村改造中产品的换代，是市场的倒逼，也是开发商自身发展的需求。“当时市场已有提升居住品质的需求，而开发商渡过了最基础的生存阶段后，也有产品增值提升的需求。而政府驱动的旧村改造，也在一定程度上起到推手作用。”陈志说。
当时产品的升级主要体现在由只注重室内到对园林、景观和外部建筑规划的重视。像岭南世家有入户花园，山水华庭以海作为规划布局。
大盘时代
珠海楼市的里程碑
但旧村改造的高潮发生在2000年以后。当时，很多城市都已有大盘的概念。而珠海还很少出现几十万平米甚至上百万平米的大盘。于是在旧村改造中，一些大盘的涌现再一次带动了珠海商品房档次的上到一个更高的层面。
当时，珠海主城区主要的旧村改造大盘有华发新城、五洲花城、华南名宇等等。像华发新城的总体建筑面积达到70万平方米，五洲花城一期则近20万平方米。这些大盘都有大牌的设计专家进行园林、景观等等的规划设计，甚至刘太格这样的大师也参与了珠海普通住宅的设计。珠海景泽房产总经理唐铁军认为，这些大盘引领了珠海楼盘三个档次的提升：建筑设计、规划上更具人性化；更具实用化；环境更优美化。这些给珠海城市发展制造了很多亮点。
陈志则认为，华发新城带来了两个居住品质的改变，一是精装修房，第二是整体的园林布局和自然环境的有机结合。开发商有能力去改变一条河道，为打造整个项目而服务。
因此，在珠海商品房的大盘时代，珠海便发生了又一轮大规模的换房潮。不少前期有所积累的公务员均将迁移到这些大盘里。
当前，这轮主城区的换房潮仍在进行当中。2005年以后，珠海主城区的优质大盘接连涌现。像仁恒星园、中珠上城、中珠九悦、云顶澜山等项目的品质均不输于前期的大盘。
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郊区化时代
情侣北、前山河版块未来珠海豪宅片区
主城区可开发的土地逐渐减少，而随着珠海被定位为珠江口西岸核心城市，吸引大量人口入住将成为不可逆转的趋势。在这种情况下，珠海的居住格局开始往两翼拉开。不少知名房企的进驻，也使得珠海商品房的开发又提升到一个新的档次。当前，金地、时代、中海、万科、保利、格力等知名上市房企的楼盘散落在唐家、西区等各个角落。出现了郊区物业战胜了市区物业的状况。
唐铁军认为，这些区域将成为珠海未来富裕阶层和中产阶级换房的主要区域。“珠海经过这些年的发展，已经有条件形成主城区住宅中心——外围次居住区——卫星城三级联动的居住构架。这肯定是一个趋势。”唐铁军说。
而前山河版块和情侣北版块，则是富裕阶层主要的迁移区域。前山河版块经过早期华发的耕耘，已经形成了优质的资源和较为完善的配套，吸引了中信红树湾、南湾国际等大盘进驻，人气已较旺，居住氛围已形成。这个区域也成了珠海豪宅成片集中的区域。“未来五到十年，这一块将成为主要的居住区。”唐铁军说。
情侣北版块则是另一个豪宅集中的片区。当前，这个片区依托海景资源，已有中海银海湾、格力海湾等优质楼盘，保利、仁恒等项目也将于接下来的半年集中推出。
唐铁军认为，珠海主城区的这两翼，将成为企业家、文化名人等富裕阶层争相换房入住的区域。“这些区域离珠海很近又很远。近道十几二十可以伸手触及到主城区。又远到能不受嘈杂、废气污染、光波污染等的毒害。”
此外，红门楼版块也将是未来富豪迁移的区域。这个区域背靠凤凰山，同样有优质的资源开发豪宅。当前，这个片区已有华发四季这样的大盘。居住氛围也会不断形成。
西区——唐家湾——洪湾版块 再造一座中产之城
而西区、唐家湾、湾仔等区域，则将成为未来中产阶级迁移换房的主要区域。当前，西区已涌现时代山湖海、保利香槟国际、诚丰、万科城市花园、金地扑满花园等知名房企开发的优质楼盘。本土的开发商也陆续跟进，如里维埃拉、华策岭峰国际、五洲家园、珠光新城等等。
唐铁军认为，西区未来楼市的重点区域，将是西湖城区版块和白藤湖版块。上述区域的开发商，是以高端物业的标准打造价格适合中端阶层的住宅。由于一些外来开发商进驻，引进了很多的思想、开发理念。已经将那一块的社会形象，做了彻底改变。“市区的物业已相对落后了。因此，这些区域将来将成为中产阶级迁移的主要区域。甚至还将容纳大量二套房、三套房，给父母养老的置业需求。”
但唐铁军也认为，上述区域能否实现中产阶级大量换房置业，关键在于交通瓶颈能否打破。随着轻轨、有轨电车开通，上班通勤不再成为问题，西区楼市将会变得很旺。
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横琴居住氛围：软层面体现
横琴的发展举世瞩目。受容量影响，横琴不会扮演太重要的居住功能。业内人士认为，西区有广袤的土地，将承担起横琴后花园的角色。在横琴办公的人群均可以很方便地在西区置业。
但由于横琴本身有商住用地出让，因此还是承担着一定的居住功能。由于它具备的高投资价值，当前横琴的房地产项目异常火爆。华融琴海湾刚开盘一个多月，便已网签242套（截至9月25日）。
陈志认为，横琴具备政策，又有长隆这样真正的旅游项目，还有和澳门无缝接轨的概念。未来，横琴将融合着经济、旅游、文化等各种复合的功能，它的居住文化会是多种多样，是最复合状态的。
“横琴未来的居住展现面更多不是在建筑的本身，而是在精神层面，是居住氛围。如果十年前华发等大盘改变的是居住的物理层面，那么，横琴将更多体现在软文化的方面。”陈志说。
华策集团副总经理曾文雄则认为，横琴由于靠近澳门，对澳门客户将是莫大的吸引力。“澳门的房子十几万一平米，车位有的要280万，这在珠海都可以买两套房了。横琴的房子再贵，也差不多是澳门的一半。而它所具备的政策优势，也将吸引很多澳门人到横琴置业。”曾文雄说。
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