[摘要] 随着港珠澳大桥、横琴岛开发等概念的不断被提及，风景秀丽的海滨城市——珠海逐渐成为炒房客的摇篮，吸引了无数内地以及港澳投资客蜂拥而至。当前，其主城区香洲区部分楼盘的房价，甚至毫不逊色于广州的中心区域。而这投资客当中，以港澳客为主。
编者按 随着港珠澳大桥、横琴岛开发等概念的不断被提及，风景秀丽的海滨城市——珠海逐渐成为炒房客的摇篮，吸引了无数内地以及港澳投资客蜂拥而至。当前，其主城区香洲区部分楼盘的房价，甚至毫不逊色于广州的中心区域。而这投资客当中，以港澳客为主。
港澳投资客进入珠海的时间并不算太长，但短短的几年时间里已对珠海的楼市造成了很大的影响。无论从近期珠海各片区的楼市成交，或是近几年珠海的发展态势来看，港澳投资客的踪迹总是能应入眼帘，有迹可寻；从珠海房天下每月举办的大型看房团调查结果来看，港澳客的人数基本呈现稳步上涨的态势，俨然已成为珠海楼市成交一不可或缺的主要因素，大有发展成能与本土刚需购房大军竟相PK的一支生力军，说是是把珠海刚需客挤向西区、坦洲的最主要原因之一也并不为过。
高房价，让澳门人到珠海购房 珠海人到坦洲购房
迅速兴起：港澳客2007年涌入
何时，港澳客开始外溢珠海？
据小编了解，2002年以前，珠海本地人原本很少人有购买洋房的概念，除了大户型和别墅产品外，适合白领的中小户型在市场上也比较少见。从2004年起，珠海房价开启了此后两年快速上涨通道，本土购房大军声势壮大，市场住宅供应和销量陡增。
仅隔3年，珠海住宅房价从2004年的3284.83元/㎡升上6351.41元/㎡的台阶。其中的重要因素，便是2007年的冬天，随着港珠澳大桥融资方案即将敲定、大桥地质勘察正式开钻的消息传出后，港澳客开始流入珠海市场。仔细考究，从某种程度而言，港澳客大军的进驻一方面加速了珠海客的成长，另一方面也加速了珠海楼市的发展。
07年伊始，港澳人来珠海置业增多
而事实上，涌进珠海楼市的港澳客并不是都一层不变，稳步上涨的。众所 ，2011年是珠海楼市整体处于低谷的时期，政府屡次出拳宏观调控，珠海挂出史上最为严厉的“双限政策“，房价才开始停滞，停下了快步增长的步伐，各大品牌开发商争先跳水降价，港澳客出现次大部队撤离，房价由2011年12143.31元/㎡降至2012的10687.73元/㎡，甚至2012年9月珠海房价首回万元内。
然而，楼市时常变幻的，幸福和痛苦，不知哪一个会先悄然而至。据红馆的统计，2007年以来外地来珠海购房者持续增加，07年在拱北海关附近的新楼盘，50％以上被澳门人买走。而在“双限”政策这个阶段房价在2012年被稳定在10687.73元/㎡左右，部分港澳客见势回流珠海，又顺势小带动了珠海的房价，并引发了新一轮的热潮。
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珠海楼市怪状: 投资客高达70% 港澳客占比40%
谈及楼市成交，珠海商品房房价保持微幅度上涨、成交量却一直仍处于高位状态的当中主因，恐怕要归属港澳客的“来访”。那么，港澳客突然涌进珠海市场的原因是什么？在珠海的占比究竟有多少？
珠海的宜居环境、交通网络和相对澳门的低房价吸引了港澳客
港澳客进入珠海的原因毋庸置疑，一方面，澳门的房价比珠海高出几个档次，另一方面，珠海自身的价格洼地和珠海澳门的交通网线、港珠澳大桥的可期未来都吸引了港澳客的购房者。据了解，港珠澳大桥完工后，香港开车过珠海仅需要45，届时必将吸引更多的投资客。
据澳门特区财政局透露，按5月份申报印花税的住宅，澳门楼市均价已达98187澳门元/平方米，折合人民币约8万元。3年前澳门政府成立房产工作小组时，均价仅约3.4万澳门元/平方米，房价3年飙涨近3倍。疯狂的楼市止不住上涨的势头，均价比珠海多了几个身位不止，普涨的房价是澳门客外溢的一个重要原因。
澳门的房价甩了珠海好几个身位
小编在凤凰北的一旧小区居住，傍晚散步，总是为珠海情侣路海天一色的风景心醉，但同时也注意到，夜晚8点以后，情侣路边的房子亮起灯火的寥寥无几，成片成片地黑着灯，空置率高得惊人。珠海市的常住人口并不多，据珠海市统计局公布的“珠海市2010年第六次人口普查主要数据公报”显示，约为156万人，占全省常住人口总量的1.50%，是广东省常住人口的市。空置率的原因不问自明。
一份2011年底的研究报告数据显示，在珠海房地产市场的各种需求中，港澳投资客的购房需求占了40%，内地投资客的购房需求约为30%，本地居民对珠海市房地产市场的需求不大，根据调研仅仅占到全市总需求的30%。此外，港澳客全市占比呈不断上升趋势。
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市场影响：高房价，让澳门人到珠海购房 珠海人到坦洲购房
毫无疑问，港澳客的涌入对珠海楼市的影响是不言而喻的。从市场的供求，到产品供求结构，再到房价都有不同程度的左右，甚至从生活层面都影响到了珠海的本土购房者。
对于港澳购房大军这么一个“不速之客”，珠海本土购房大军们也只能表示无奈。一方面，这个团队的人数不断不升，根据珠海房天下每月举办的大型看房团调查结果来看，来自港澳的购房者人数基本呈现稳步上涨的态势，目前在整个看房人数中，港澳客所占的比例在20%至30%以上，俨然已成为珠海楼市成交不可或缺的一大主要因素。
港澳客是看房团的重要人数来源
另一方面，从一定程度上来看，港澳外来客的流入有力的引发了开发商加大临港澳片区的开发力度，推动整个片区的房地产发展，搅热市场，对珠海楼市起到一定的促进作用。当然，也直接促成市场成交和房价的攀升，导致购房者入市门槛的提高。
小编在带领置业者去看房时，总能听见刚需们对珠海现今这种房价的各种不解，以及诸如“要不是外来客，珠海房价也不会涨得这么快”之类的抱怨声。
说来可笑，弱肉强食的现实把本地人“驱逐”到外地，而被“驱逐”的外地人只好转而到更弱的地方，把更弱的本地人“驱逐”。
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澳门、珠海、坦洲区域示意图
澳门的高房价让澳门人选择来珠海购房，而珠海的高房价则让珠海人选择到坦洲购房。仅仅依靠与珠海搭界的天然优势，坦洲由一个偏安一隅的边陲小镇变成炙手可热的人居大镇，均价竟可与中山最中心区域楼盘匹敌。
目前，坦洲大概生活着十万“城市候鸟”，这群人大部分拥有珠海集体户口。每天在明珠路和105国道来回又或是穿梭在珠坦断头路上。消费环境，教育、医疗、环境，尤其是教育问题，没得到很好的解决。未来珠海房价要是仍继续上涨，珠海刚需们的“家园”将何去何从，实在是让人不敢过分想像。
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