[摘要] 打压“双合同”真的做得到吗?众所周知,“双合同”是买卖双方为规避限价令而变通出来的特色,要算作行政调控下的畸形产物。房价不同于水价、电价和油价,本不属于物价管制的范畴,房价走高有其客观的市场规律在起作用,限价令与这一规律背道而驰,“双合同”必然出现,甚至具备某种道义上的合理性。
据报道,针对广州楼市自“限价”后衍生出来的“双合同”盛行情况,市房管局再出新招,要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不采用“双合同”进行销售,并接受价格指导等才能获得预售资格。而一旦违反承诺,将受到行政处理。这是广州首次明确“双合同”违规,并首次明文打击。
在不少城市楼市冷清、“救市”之声日涨的当口,广州先是收紧公积金贷款,再是从严打击“双合同”,均表现为逆势而行。房地产关乎经济全局,更关乎政府的钱袋子,没有哪个地方不担心房地产滑坡,广州此番加码楼市调控,可以解读为广州房地产市场仍然存在过热的预期,即便在季度楼市成交量锐减40%、宏观经济环境不容乐观的情况下,广州仍然底气十足。
问题是,打压“双合同”真的做得到吗?众所周知,“双合同”是买卖双方为规避限价令而变通出来的特色,要算作行政调控下的畸形产物。房价不同于水价、电价和油价,本不属于物价管制的范畴,房价走高有其客观的市场规律在起作用,限价令与这一规律背道而驰,“双合同”必然出现,甚至具备某种道义上的合理性。
更何况,作为房地产业的上游——土地市场,仍然是一个公开竞价、价高者得的非管制市场,并没有“限价令”的刚性约束。在土地价格持续飞涨的前提下,房企拿地,经常出现“面粉比面包贵”的尴尬,如果又不能以“双合同”变通,卖房子可能就是一笔亏本的买卖,捂盘惜售会大概率成为房企的集体选择,再次造成市场供应紧张的预期——这样的调控究竟是在管控房价,还是在助涨房价?
事实上,由于监管机制缺位、惩罚机制不明,此番打压双合同的律令恐怕再次成为一纸空文。据报道,一些房企已经明确告诉记者:“要么继续搞’双合同’;要么就是将一手房变成二手房来卖躲避监管,这样做产生的高额税费将由消费者埋单,最终导致房价更高……所有开发商肯定都会违反这个承诺。”甚至还有业内人士担忧执法过程中的公正问题,“惩罚机制方面,房管部门的自由裁量权很大,有可能关系好的不罚,也有可能有的房企会被重罚。”
概而言之,上有政策、下有对策,在土地不限价、房屋限价的结构性矛盾下,打压双合同基本上是做不到的,除非房地产商一夜之间都成了活雷锋。
追溯房地产调控的过往逻辑可以发现,打压“双合同”与此前的行政调控一脉相承。然而,去年召开的十八届三中全会已经明确“市场在资源配置中起决定性作用”,今年各地政府工作报告亦罕见地不再强调房价控制目标,房地产业根深蒂固的行政调控逐步让位于市场调控乃是大势所趋,继续加强不得要领的行政律令,不合时宜,也会让地方经济错失一次调结构的机遇。
必须承认,“双合同”是当前楼市交易中的一大乱象,它不仅扰乱正常市场机制,还造成统计数据失真,进而扭曲价格信息,对一个立志长远健康的房地产市场而言,这不是什么好东西,但应对之策不应是错上加错。“双合同”本就是不合理的行政调控的畸形产物,单方面打压“双合同”,只会在错误的道路上越走越远。正确的思路应该是修正那些与市场规律相悖的行政律令,让房地产调控的鞭子尽快回归到“市场配置资源”的正道上来。
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