[摘要] 作为大桥时代珠海发展的战略支撑，西部哪些区域发展具有最大的想像力？
作为大桥时代珠海发展的战略支撑，西部哪些区域发展具有的想像力？
西部生态新城建设生态城市和新型城市化的路径选择，作为打造宜居环境的重要部分，房地产业能有何作为？摆脱低水平建设，西部房地产业如何“转型升级”？
支持西部房地产业持续健康发展，需要哪些“正能量”？
日前，珠海特区报主办的“2014珠海西部房地产发展形势研讨会”在珠海特区报业大厦隆重举办，来自珠海地产界的20多位行家汇聚一堂，针对以上议题进行了深度探讨与剖析。
随着西部大开发如火如荼地进行，研讨会上，地产行家认为，西部形成了组团式的城市规划，湖心路、白蕉、三灶、红旗等主要片区都逐渐完善了各自的配套。房地产也围绕着这样的规划自发形成了几大重要区域，再加上横琴概念的助推以及西区优美的生态环境，西区楼市的价值有了进一步的提升。
但到会行家也认为，当前西部楼市依旧处于量变但未达到质变的过程。楼市的发展也明显快于城市化水平的步伐，建议开发入户政策、进一步完善市政设施的改造以及公共交通设施网络。这样西部楼市的蛋糕才能进一步做大，价值才能得到化的提升。
西部房地产的发展形势一个忧患、两个危机、三个对策
研讨会上，对于西部房地产的发展形势，作为珠海房地产元老级职业经理人，景泽国际有限公司董事总经理唐铁军提出，房地产是西部发展的主力军，西区各个品牌开发商都在抢客争客，竞争白热化。西部开发商们要团结起来，充分利用自己的资源，吸引珠海人回到珠海置业，这样才能促进珠海西部的发展。
期待
政府加大配套投入力度
开发商狠下功夫显个性
唐铁军提出，西部房地产发展有两个危机。个是由西部置业人群的构成导致的，
他分析，刚需和改善的约35%，买房给父母养老的约20%，剩下的都是投资。而投资的也分两类，一类是房子涨价就卖掉的单纯投资客，另一类是投资并打算做二次改善型的，这部分人主要看所买楼盘小区的好坏再决定是否自住。这样的置业人群构成对整个西部城区未来的发展有很大的隐患，容易出现大量的空置。珠海的豪宅空置率大家都是有目共睹的，如果在西部出现同样的情形对整个西部中心城区的未来发展是非常不利的。
他认为，这个危机是可以预见到的，这需要政府加大投入到相关的配套中去。首先就是交通，赶紧该修路就修路，该修桥就修桥。以后横琴的人买不起当地三四万的房，到哪儿去买房？当然是沿路去西部去买房了。其次就是生活配套，学校、医院这些配套都要做起来，可以说政府在这方面的作用是非常重要的。
还一个危机是关于开发商方面的。他表示：“当前开发商急功近利，导致了产品的同质化。我们常说坦洲的产品同质化，可现在不是和坦洲竞争，是我们自己和自己竞争。现在基本都是什么产品好卖，就哗啦一下大家都来建，收了钱就走人。因为上市公司要做业绩，它每年都有年报，要交差，所以它会有些急功近利，而民营企业也是追逐利益。”
“文化能够让一个普通的地产变得有生命力。”唐铁军如此说道，开发商可以多动脑筋，让西区的产品多元化，丰富起来，打造养老地产、旅游地产等，在产品的个性下功夫。比如，金地扑满花园敢做那种大通透的小户型别墅，满足那种喜欢多元化住宅方式的人群，它给我们带来了新的东西。其他的开发商也能够做到，就像是只要是珠海没有的新产品，可以通过模仿来实现它，这就需要开发商转变思维，来改变产品同质化的现状。
设想
珠海行政中心西迁
户籍开放产业优化
对于西部的发展，唐铁军提出了三个设想对策，个就是行政中心西迁，这对西部中心城区是一个天大的利好消息，这会改变整体珠海人的生活方式。
第二个对策就是开放户籍。开放户籍这个问题，人大代表、政协委员都有提过相关建议，最近中山也在试行局部户籍开放，唐铁军建议金湾、斗门开放户籍。因为有很多外地人在金湾、斗门买房，如果政府能够解决户口问题，他们可以享受当地的政策待遇，可能会留下来做点生意，为政府纳税，对当地的经济增长是有帮助的，户口不应该成为外地人及其子女就业读书的障碍。
第三个对策就是产业优化。唐铁军表示，产业优化对于西部中心城区来说最重要，政府也一直在努力。打造西部中心城区有两个目的，一个是成为市区的卫星城，另一个就是为当地配套。产业优化是摆脱死城的办法，否则会出现珠海人每天从市区到西区来回迁徙的未来。一到下班，大家都堵在路上动不了，一个两个也别想回到家，只有让他们定居在西区，才能解决这个问题。
此外，珠海修建城市轨道交通，唐铁军一开始就赞同，多一个交通出行的方式有什么不好？多一个公共交通的资源，也就给大家多一份便利。城市轨道交通的意义不在市区，而是在于连接西部城区。城轨的便利在哪？我们可以多设几条快速干线，这样可以大量地分散人流，解决交通的瓶颈。
北师大不动产学院做过一个调查，其中一项内容是到底在西区工作的人有多少愿意天天跑市区，调查发现百分之九十的人不愿意天天跑来跑去的。唐铁军提出，可以借鉴深圳在南山建设华侨城的例子，把西部中心城区建成珠海的后花园，这完全不是梦想。如果西部中心城区交通打通，加上适合的房价，西部中心城区的前景是非常看好的。
西区产品需要精准定位 交通提升区域价值
作为大桥时代珠海发展的战略支撑，港中旅（珠海）海泉湾有限公司营销经理骆社兰认为平沙是西部发展最有想像力的区域，资源丰富，土地储备丰富，也有海泉湾的支撑。
摆脱低水平建设，西部房地产业如何“转型升级”？“旅游地产是房地产中最难做的一种。”她提出，产品定位需要精准，但是最需要的还是交通和配套.路通才能财通，从吉大到海泉湾68公里，是珠海到广州的一半，如果交通的便捷性解决不了，区域价值的提升还是很难实现。
利用西部先天环境优势 抓住横琴发展机遇
回忆19年前，珠海华策岭峰国际副总经理曾文雄表示，当时斗门的地产客群70%来自珠海以外。20年前珠海的购买方式主要得益于珠海建设模式，即拒绝三高一低企业。他认为，目前整个西区的发展面临两大机遇。
是养老，也就是说珠海良好的空气。
有人提出，未来珠海房价将跟港澳并轨。曾文雄觉得，以西部如此大的容量和空间，是有机会达到这一步的。未来，一个城市的空气环境将成为它吸引人口进入的基础。珠海具备这样的条件。很多北方人来到珠海后，对于珠海的房价都非常能接受。因为珠海有那么好的环境。以前，大多数来珠海的都是以投资性质。但现在慢慢不一样了。他们项目的购房者多是外地人，本地人相对较少。
第二是横琴，也是的发展机遇。
曾文雄分析，未来西区将是横琴的后花园，但横琴的住宅配比量非常小，那么横琴的高素质人员住哪？他认为，只有金湾和斗门。市区是没地的。另外，随着港珠澳大桥等重大交通的落成，交通也是不成问题的。
此外，他认为目前，很多500强企业落户南沙。但南沙的配套没做起来，三角和南沙的距离只有十，南沙的人全跑到三角去买房，受益的是中山的三角。所以三角的房价从3000元/㎡飙升到6000元/㎡，只用了两年时间。如果西区做好相关的配套，能够吸引横琴的置业人群，这无疑是西区楼市的利好。
西部发展必须要下“真功夫”配套建设拉动楼市发展
珠海市泰桦房地产有限公司西湖怡景园营销总监林雄略认为，西部肯定会大发展的，而且不用三到五年就会产生一个剧变。他认为，新型城镇化和生态城市必须是相辅相成的概念，一个也不能脱节，互相联系的。建设新型城镇化是一个大的方向。生态城市这个概念也必须坚持，这条底线是肯定不能违背。
林雄略提出，西部要发展不能靠吹，必须要下真功夫。通过交通、医疗等这些大的配套设施的建设来支撑西部房地产发展。此外，政府主要做好规划，负责大的项目的推进，这样的话很快各家开发商就能轮番做起来，很快整个西部就会推动起来了。
西部逐步摆脱地产低水平开发 养老和旅游地产颇具潜力
叶檀说，将来港澳的房价将会和珠海看齐。这总不能说港澳的房价有很大的泡沫，必须挤到跟珠海一样。而恒隆集团策划总监赵珺琪觉得不是。他认为，应该是珠海的房价还有很大上升空间。
目前，西区的交通配套还存在一定的问题。赵珺琪提出，开发商进驻一个地区拿了地，所以不得不开发，尽管片区还未成熟。这倒逼他们把配套跟上。珠海作为生态新城的先天条件已经具备了，需要的只是将它做得更好。
他认为，当前的楼市主要是两大块：保障房和商品房市场。保障房主要是政府在推动。商品房的话，留给开发商还有两三条路可以走。一方面是养老地产。中国老龄化人口在不断增加。所以养老地产的需求量肯定会越来越大。特别是在西区。毕竟它跟市区比还有价格洼地优势，且还有很多土地待开发，可规划空间很大。
另一个是旅游地产。欧洲的小镇规模人口都不大，但依旧吸引了很多人去旅游消费。这些镇都有产业支持。比如瑞士很多镇都有钟表产业。此外，还有人文历史的保护和挖掘。很多景点都有历史文化底蕴，吸引了很多人去看。这一切带动了就业，以及酒店、餐饮等业态。此外，这些地方的轨道交通也很发达。所以，对于西区而言，旅游地产也是一个方向。
无论是养老地产还是旅游地产，都是向摆脱低水平房地产开发的方向行驶，使得房地产品类更多更丰富。
品牌开发商进驻西区 好的项目引领整个区域发展
作为大桥时代珠海发展的战略支撑，珠海市金地房地产开发有限公司商务中心总经理谢瑜认为，珠海西部的白蕉板块有想象力。香海大桥的兴建将会打通市区和斗门的连结。而白蕉一直都是斗门居住的集中区。像万科、时代、华发大规模开发商进驻，也会塑造重新的社区，使得白蕉成为全市的一个核心。
“珠海是一个宜居城市。西部作为珠海的新区，未来珠海的发展也更多是在西部呈现出来。品牌开发商的进驻也会提升整个区域的形象。好的项目也会引领整个区域的发展。”她如此说道。
西区不缺市场 缺的是好产品 前景的想像力可自己制造
“现在的西区不缺市场，缺的是好的产品，里维埃拉发展的轨迹就很能说明问题。”广东世荣兆业股份有限公司营销中心企划部副经理胡新锋说道。
研讨会上，胡新锋透露，在刚起步的时候，里维埃拉只卖1900元/㎡，先期购买的主要是关系户；二期开发的时候来了深圳的炒房团，批量购买；2008年市场不好的时候，里维埃拉一个项目的成交量就是几乎整个西区的成交量；从2009年开始，销售畅旺，购买对象本地人和珠海主城区的人开始增多；到推世荣作品壹号的时候，客户结构与里维埃拉相比发生了比较大的变化，里维埃拉是三成珠海人，七成外地人，世荣作品壹号这个比例倒过来了，七成是珠海人，珠海人对西部的认识在发生改变。
“西部的房地产项目，缺的就是配套，有配套才有人气，有人气才能进一步发展，形成良性循环，这个区域发展前景的想象力，可以自己制造。”胡新锋感概。
他表示：“对于里维埃拉来说，由于有开发体量的支撑，一定程度上，我们始终坚持的是城市运营的理念，一边做规划，一边保护生态环境，不能等政府配套，而是主动出击，学校我们盖起来之后交给政府，市场我们自己盖，五星级酒店也是自己盖，现在还有游艇码头在推进当中，目前里维埃拉的入住率已经提升到了五成左右。”
此外，他认为，目前有不少大鳄在西区跑马圈地，未来的西区除了住宅还有许多其他类型项目，整个供应量大，产品丰富，房地产行业会有一个大的变局。
西部发展总体来说是非常好 但住户行为反映配套不完善
作为大桥时代珠海发展的战略支撑，要说珠海西部有哪些区域有想象力？广东家和园房地产开发有限公司（京华假日湾）销售策划部经理徐小涛首先想到了平沙新城，平沙新城的规划和横琴可能也差不多。现在的平沙就是地多，人少，速来。
西部发展总体来说是非常好
“‘大桥时代’这个词我觉得用得非常好，划分西区就是以珠海大桥为界，大桥以西就是西区，然后到了西区这里就是以工业区来划分的，从珠海大桥过去后，就是新青工业区、富山工业区、航空产业园、高栏港等工业区。”徐小涛如此说道。
他分析，这样的工业区有很多优势，个就是人才是非常集中的。像高栏港这样的工业区，已经有很多例如BP石化这样的国外大企业进驻了，这里面有很多高素质的人才。第二个就是购买能力，进驻高栏港的国内外企业很多过来给他们员工买房子，也有些是老板自己买。但高栏港的问题就是它的配套，这是一个很大的问题。
他认为，西部的发展总体来说是非常好的，因为政府早已经把框架给画好了，就比如说珠海大道那条大道是做得非常好的。珠海政府早就计划在2011-2015年把西部的交通规划给完善了，这样能够在2015-2016年人口膨胀的情况下在交通方面保持良好的局面，这是开发商能够感觉得到的。
住户行为反映配套不完善
“生态新城概念在我们那边说的比较少，平沙那边更多提到的是高栏港的后花园。”徐小涛分析，平沙主要是服务高栏港的。在高栏港，500强的企业是非常多的，因为是工业园，所以吃喝玩乐全部集中在一个位置，可是交通、商业、医疗这些配套都没有完善。配套不完善可以通过住户的行为反映出来。为此他们专门做过调查，在平沙周五下午和周六上午的公共汽车都是满车满车的人往市区跑，周日下午都是挤着回来的人，这配套还是跟不上。
徐小涛透露：“我们楼盘入住率是比较高的，住的人基本是企业的员工和本地的改善型人群。90/70的限制对我们的影响还是比较大的，在我们那里的人群需求的是90-100平方米的户型，而两房的需求则比较少。”
看好白蕉片区 交通利好 开发商云集
西部生态新城建设生态城市和新型城市化的路径选择，作为打造宜居环境的重要部分，房地产业能有何作为？
珠海百脑会房地产策划有限公司项目一部总监廖生辉提出，西部发展可借鉴南方软件园模式，先发展产业、集聚产业，再配套发展房地产业，让园区人员就近置业，这样物业不愁销路，也可以解决交通拥堵的问题。
“当然这种模式要求政府做好自己的事，搞好配套，觉得居民后顾之忧，企业也要做好自己分内事，除了政府做好外部配套，社区内部的配套也很重要，好的产品，好的物管，才能提供好的生活品质，才能留住人住在西区。”他如此说道。
市区刚需族可选金湾红旗 高栏港置业可选平沙新城
研讨会上， 珠海左岸房地产策划公司副总经理廖海珍给想在西区买房的消费者提两个建议：
个建议是給刚需型的消费者。目前居住比较成熟的板块还是红旗金湾这一带，建议市区的刚需族在这一区域买房，而且从远期来看，它也是属于西部中心城区的核心位置。该片区配套相对比较完善的，红旗周边有金湾一小等九所学校，它也有如市场、医院、超市等的生活配套，在该片区居住的购房者不需要等待这些配套的完善。
第二个建议是給高栏港的高收入人群，他们可以选择在平沙新城这一带置业。因为平沙新城这一带的规划是非常好的，虽然它现在离落实还差很远，但它的发展空间也是西部这么多个区域里面的。
在高栏港这边的购房者很多都知道工业区的污染问题，所以收入稍微好一点的人都不愿意在高栏港那边居住，而在平沙那边，它是没有污染的。平沙现在缺的就是配套，这也是平沙发展的一个短板。现在平沙的房价属于一个价值洼地，投资的空间还是比较大的，像湖心路口刚开始发展的初始阶段，很多地方都不是那么的完善，可发展起来前景是非常利好的。
西区发展需要双向的正能量 政府的支持力量和开发商的城市运营实力
研讨会上，红馆地产代理事业中心副总经理孙建华表示，西区有非常多的品牌开发商介入。
他提出：“如果西区以前的发展是依附于外地客户的话，现在则是完完全全依附于横琴的发展。这个特征是非常明显的。我们公司（红馆）代理了横琴的项目华融琴海湾。这个项目以澳门客户为主。基本上占到50%，30%是珠三角和内地客户，20%是珠海本地人。”
据介绍，红馆这两年更多是在介入城市更新、三旧改造、包括横琴综合体、复合地产的东西。
作为大桥时代珠海发展的战略支撑，支持西部房地产业持续健康发展，需要哪些“正能量”？
孙建华认为，所谓正能量应该是双向的。西区的发展不仅仅需要政府的力量，也需要开发商有作为城市运营商的实力，需要帮助政府做早期提前规划。
“某些开发企业已经具备了这种能力。每个开发商都有自己的优势。像医疗、养老、教育等，在给定条件下，是有可能在前期的规划中就得到解决的。另外，开发商的创新能力也是非常重要的。”孙建华分析。
看好三灶和珠峰大道 担心西区产品同质化
看好:三灶和珠峰大道板块
从珠海政府整体规划来看，大家地产负责人叶植松提出，从金湾立交往南走到机场，大概十公里路段，将会有四条过海大桥线，现在已经立项的是金海大桥，但实际上，在金海大桥和珠海大道之间，另外还有两条路，都是横插到横琴岛的。当前，三灶的均价已经去到7000元/㎡，未来三灶板块有政府立项的交通，还有航空高新科技产业，跟横琴岛打通之后，这板块未来空间非常理想。而珠峰大道沿线有华发、里维埃拉、东方墅。这种产品类型比较干干净净，有气质，将来更可能成为一个高端的区域。
据分析，横琴岛400个亿投入，在今年年底或明年年初，就会有产业陆续进驻。从这个角度来看，未来五年内，珠海将一直是一个人口迁入的城市。每年迁入的人口，按照现在政府公布的数据，大概是有六万。但这还只是户籍人口增加。如果算上非户籍人口，这个数字应该是不止20万的。未来三灶板块的人口要到35万。由于有横琴岛的高端产业和高栏港的重工业，将会引发有高置业能力人口的进入，自然会带动西区房地产发展。
担心:西区产品类型太过单一
叶植松担心：“往湖心路白蕉这一块走，将会有大量品牌开发商亮相，将会有大量货源。但产品类型太过类同单一。政府不可能过多限制开发商从商业角度考虑的房地产开发。如果未来几年都是一种产品主打，没有其他商业服务，该板块就变成纯粹的睡城。
从西区的角度来看，叶植松担忧，未来项目的发展都是普通住宅为主，那西区很有可能变得空心化。这不是一个真正意义上的城市化。由多种不同的复合产品，不同建筑风格和商业、生活、产业功能组成的真正意义上的城市。
他指出，当前交通主干道已经逐渐成型，交通的问题在未来两三年内都能基本解决。但是，其他基本配套也必须跟上。不然，西区很有可能成为主城区的一个后花园，而无法变成一个真正的新城市中心。
西区楼市销售数据显示 交通带动片区发展
作为大桥时代珠海发展的战略支撑，西部哪些区域发展具有的想象力？正顺地产副总经理马宗富从销售角度分析。
个板块是西湖城区。该板块虽然已经成熟，但是仍有很多地没有建。该板块的楼盘以时代山湖海为代表，时代山湖海的居住大概需要1-2年的时间才能慢慢完善，所以现在显得人会比较少。西部城区还有一个红旗镇，这里属于金湾的中心区域，这里也有很多楼盘，金地、中珠这些开发商都在这一板块，它相对比较成熟，居住人群也是比较多的。西湖城区这块区域为什么会旺呢？这是因为珠海大道的修建，让选择在西湖城区居住的人，特别是在市区工作的人的交通很便捷，所以他们愿意在这一区域置业。
第二个板块是三灶的东嘴板块。这一板块依赖于金海大桥，因为金海大桥连接到横琴。因为横琴本身的地价很贵，那么在横琴工作的人难道都能买得起那些三四万起的房子么？我觉得不见得，他们只能往三灶和湖心路口这一片区域置业。从前东嘴的楼盘卖六千多，现在卖到九千多，这也说明了大家都看好这一块区域的发展。
第三个板块是白蕉新城板块。这一板块有香海大桥，也集结了众多的开发商，比如万科、时代等，在这一区域同质化的产品比较多，基本都是90多㎡的刚需产品。他们统计了一下购买人群，发现在西区工作的人只占到四分之一左右，而从市区过来买房的则占到了大多数。这一区域的销售也是有难度的。他举个例子，比如你从吉大开车到白藤湖就要40，如果堵车的话就要一个了。不过我们和客户都看好这一块区域未来的发展，主要是因为政府在这一块加大了投入，交通的问题在未来会得到解决。
第四个板块是平沙。在联港工业区这一片的工业对于整个珠海来说都是非常重要的。珠海一直以来大家都说空气很好，可是如果没有产业支撑，空气再好，大家也是来养老，发展的也是旅游，但旅游也多是一次性的，这次来了下次未必会再来，但是发展产业可以产生居住需求，这样的城市才能持续。平沙附近的刚性需求人群会让房地产得到一个很好的发展，因为附近的产业比较多，而且产业还会越来越多，不过这需要一个比较长的时间。
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