[摘要] 看空情绪快速蔓延全国楼市。如何判断楼市已经进入拐点？而楼市是否已经进入拐点？什么因素会造成楼市的拐点？看空情绪能否得到缓解？对于这一系列疑问，野村、瑞银等多投行发表研报进行解读。
从年初持续发酵的“降价潮”，到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，近期再有铜陵、南宁、无锡等城市传出政策松动消息，看空情绪快速蔓延楼市。如何判断楼市已经进入拐点？而楼市是否已经进入拐点？什么因素会造成楼市的拐点？看空情绪能否得到缓解？对于这一系列疑问，野村、瑞银等多投行发表研报进行解读。
一、房价下跌是否意味着地产泡沫的到来？
近期中小城市房价显著下滑引发关注。根据CREIS显示，百城调查中房价下滑城市数量从上月37城增加至45城。主要是由于二线城市房价进一步放缓，二线城市中房价放缓城市比例从3月的25%上涨至4月的46%；三线与四线城市则从42%上涨至46%，一线城市仍维持在25%。需要值得特别注意的是，2013年在建房地产项目中二线、三线/四线城市的比重分别占28%和67%。
瑞银中国区首席经济学家汪涛认为，对于中国而言，要判断房地产泡沫是否存在，需要更多关注房屋施工量，因为中国购房者首付比例较高，套房首付30%以上，第二套房60%以上，所以价格的下滑并不会导致购房者立即出售房屋，而且按揭贷款的违约率也要比美国小得多。
而在建房屋数量的下滑却更能够反映问题，“因房屋施工量的下降也有可能对房地产产业造成严重的负面影响，同时传导至银行资产负债表，以及影响经济增长”。
野村则通过一系列先行指标来判断，其认为一季度新房开工数据大幅下滑、房屋销售数据大跌、3月土地购置成交面积同比下滑17%、房价增速放缓、房地产商融资收紧、房地产投资增速显著下滑等六大先行指标意味着楼市可能已经越过拐点。
二、什么因素会导致楼市拐点？
什么因素会导致楼市拐点呢？
瑞银中国区首席经济学家汪涛在实时发布的题为“泡沫——已经来了吗”的报告中提醒投资者关注六大可能导致房地产市场“急转弯”的导火索，六大导火索分别如下：
一、范围内实行房产税制度，将降低房地产市场需求；
二、可替代性投资渠道的出现，将降低房地产市场的投资需求；
三、人民币贬值的背景下，开放资本账户将导致资金外流；
四、对国有企业和银行业部门的更严格管制，将导致土地和房地产融资减少；
五、基础设施改善和土地改革可能会增加城市土地供应量；
六、房价的下降或停滞也会减少投资需求。
不过在野村的报告中，则认为货币政策才是引发房地产进入拐点的重要因素，其认为，中国的房地产市场周期是由货币政策驱动，M2的拐点通常也是房地产销售的拐点与销售价格的拐点。
三、地产行业压力能否舒缓？
无疑地产行业正处于压力之中，而部分二线城市也已经传出松动政策，而影响房地产市场的因素之一——信贷政策未来能否出现松动迹象？
海通证券通过分析中国人民银行2014年5月6日发布《2014年季度中国货币政策执行报告》得出，“目前仍处于货币衰退性宽松阶段，信贷条件依然偏紧，因而信贷宽松依然遥遥无期”。
报告中显示，2014年季度，个人住房贷款比年初增加4500亿元，同比多增3338亿元，3月末增速为20.4%，增速继续回落。个人住房贷款利率小幅走高，3月加权平均利率为6.7%，比上年12月上升17基点。
海通证券认为这印证了地产行业风险上升，而虽然稳增长政策叠成，但实际效果有限，“而且高利率挤出民营投资、刺激地产泡沫破灭，意味着总需求仍趋回落，货币衰退性宽松的格局依然未变”。
其预测，“从之前对县域农村银行降准支持三农经济开始，未来货币政策创新值得关注，不排除对重点基建、三农、小微企业、现代服务业相关银行定向宽松，而对过剩行业、房地产行业信贷依然偏紧”。
周二也有消息指出，面对中国国内金融系统引发市场不断加深的担忧，北京市当地的银行监管部门已经向银行机构发出有关警惕向个人用户发放贷的警示性提醒。
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