[摘要] 当前的整体交易量下行，按照“量领先价”的规则，3-6个月左右会出现价格下跌，珠海、坦洲已出现一些结构性的价格调整，部分开发商采取“以价换量”的做法，针对性的采取降价或促销措施，冲刺销售目标，这也是淡市搏客最常见的方法，但是还没有形成系统性的降价。
近期楼市实时热门门的话题莫过于哪里的楼盘又降价，房价还会不会继续跌，这让不少购房者观望情绪增多。一方面，降价传闻一时间在珠海楼市引起轩然大波；另一方面，质疑声也成为业界关注的焦点。珠海房价是“真跌”还是“假摔”，今后的楼市会有怎样的变化呢？
《2014上半年度珠海楼市白皮书半年鉴》开发商超级访谈全面启动，房天下连线珠海市佳兆业客户及营销部经理彭义，详谈2014年上半年整个市场走势，同时展望下半年珠海楼市发展。
珠海市佳兆业客户及营销部经理彭义
1、房天下：2014年上半年，珠海楼市单月开盘量连续下滑，住宅成交持续低迷，有些项目出现了短暂的价格起伏趋势，对于这样的市场形势应该怎样解读？
彭总：1）市场不乐观，但我们也不盲目悲观。2014年以来的市场下行不是政策打压、也不是买卖双方博弈，当前市场形势的根源在金融方面银根持续紧缩。那么是不是银行不贷钱，消费者就不买房呢？显然不会，“刚需”一词给了房地产行业继续生存的理由。
2）从宏观来说，我们相信城镇化、人口迁移（流入）、捷运交通等对区域发展及房地产行业发展的积极影响，而珠海城市发展所带来的机遇，也给房企信心，至少目前房地产市场参与者（房企、购房者、银行等）对珠海的房地产市场是长期看好的。
3）从微观来说，购房者的需求依然在持续释放，市场一直存在，关键是产品与服务能够打动客户。诚然，当前的整体交易量下行，按照“量领先价”的规则，3-6个月左右会出现价格下跌，珠海、坦洲已出现一些结构性的价格调整，部分开发商采取“以价换量”的做法，针对性的采取降价或促销措施，冲刺销售目标，这也是淡市搏客最常见的方法，但是还没有形成系统性的降价。
2、房天下：全市房源存量现近几年新高，面对巨大的去化压力，您对于下半年市场表现有何预期？房价会否继续下降？幅度多大？将持续多长时间？贵公司有哪些推盘计划与营销策略？
彭总：虽然银根收紧，市场低迷，库存加大，但是珠海上半年没有出现大范围的价格下降。成交持续低迷，对开发商销售目标达成以及现金流周转都带来了较大的压力，预期下半年各种“减总价、送装修送家私家电、送车位、垫首付、延长分期付款期限”等等促销动作会逐渐多起来，但是一般会针对特定房源，或者促进滞销产品出货。新推楼盘采取“低起价、少量推货”的形式以保障项目热销。品牌和地段具有优势的项目仍然会具有较好的销售前景。
就佳兆业而言，我们的应对思路归纳来说，主要有：
1）保持稳健的现金流，在这一波调整中寻找机遇，关注投资机会；
2）产品策略更加精细专业，贴近市场，聚焦 “普通刚需、品质刚需、经济型豪宅”三类产品定位，将产品标准化做精做透；
3）挖掘产品特色，做差异化，我们现在正在销售的御金山项目主打53-93㎡一梯两户1房至3房的洋房产品，环境静谧、景观资源优越，配合以准确的客户渠道，例如北方度假客户等，在西区众多楼盘中亦能脱颖而出。水岸华都一期住宅已售罄，写字楼项目预计在年底进入市场。
3、房天下：下半年信贷政策会否有调整？对楼市会有怎样的影响？
彭总：下半年房贷政策也是我们最关心的问题。宽松的信贷政策，优惠的银行利率政策，对消费者有利对我们开发商也有利，金融政策的松动相信会带来一定的反弹。
5月份央行指导“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，然后又有“定向降准”也被房地产行业解读为楼市利好，6月底总理“捍卫7.5%增长目标”的承诺也让业内解读出“增加放贷及放松房地产市场限制”的信号。种种迹象表明，信贷政策的调整已是大势所趋，而且如果没有银根的实质性放松，“刚需”这一民生问题如何解决？房价再怎么降，大多购房者支付了三成首付或者六成首付之外也需要银行按揭房贷的帮助，否则购买力如何释放，何谈“捍卫7.5%”？
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