[摘要] 日前，万众瞩目的港珠澳大桥正式动工，大桥建成后，将彻底改变珠海处于交通末梢的尴尬境地，珠海楼市也或将风生水起，迎来一个新的发展期。在收紧倾向明显的国家政策频出的情况下，但港珠澳大桥对珠海楼市究竟有多大的利好影响？未来珠海的业主结构将发生怎样的变化？珠海楼市将会以怎样的态势前行？
仁恒星园实景图
日前，万众瞩目的港珠澳大桥正式动工，大桥建成后，将彻底改变珠海处于交通末梢的尴尬境地，珠海楼市也或将风生水起，迎来一个新的发展期。
在收紧倾向明显的国家政策频出的情况下，但港珠澳大桥对珠海楼市究竟有多大的利好影响？未来珠海的业主结构将发生怎样的变化？珠海楼市将会以怎样的态势前行？
本期楼市对话邀请了在珠海从事了10年房地产业的五洲房产主任策划师赵珺琪和80后普通购房者项国钰，希望通过双方观点的碰撞，探讨珠海楼市未来的走向。
购房者仍以自住为主
记者：赵先生，据您统计，现在珠海购房者中自住型和投资型何者居多？产生这种情况的原因是什么？
赵珺琪：据相关部门统计，自住型的买家比例，在购房队伍中，自住型买家一直占有高的比例。现代人随着生活水平的不断提高，对居住环境的要求也越来越高，不仅仅要有房子住，还要住得舒适、住得舒心。所以，对有能力的人来说，为了改善居住条件而更换房子的频率也会随之加快。
但也有不少人是抱着投资的心理来购房的。这部分的购买者认为，房子不仅有居住的性能，更可以作为一种投资的手段。他们普遍认为投资房产风险会相对较小，即使短期会出现波动，但波动周期短，会很快就呈现回复和上升的态势，人多地少的国情决定了房子的稀缺性，尤其是地段资源优越、品质精良的“好房子”。所以他们认为房子不但保值没有问题，还会有的空间，投资周期也从短期投资转为中长线持有。
记者：港珠澳大桥建成后，珠海的业主构成结构将发生怎样的变化？
赵珺琪：随着珠海产业结构的调整，如中航、中海油等重大工程在珠海的落户，都对珠海的产业结构调整起到举足轻重的作用，外来人口也随之增加。珠海本来就是移民城市，外来人口对房子的刚性需要也会日益凸显。所谓的刚性需求无外乎这么几种：一是新增人口，这种新增的人口有自然出生意义上的增加，也有“工业经济”（我国正经历工业化阶段）和“城市化运动”等的增加，我们在招商引资、大办工业的同时，也引进了大量高新企业的高管、职业经理人、普通职员和技术工人，随着时间的积累和收入的增加，谁也不想“漂着”，谁都想落地生根，享受幸福。城市扩张，旧村改造，大量农民工进入城市，一些失去房屋或者改善住房的村民也会形成强大的购买力。而珠海温暖的气候，优美的城市环境也吸引了越来越多的人来珠海定居度假、颐养天年。而对于大量已经居住在珠海的人，随着家庭结构和生命周期的变化，也有买房的需求。如适龄青年结婚买房，为方便照顾老人买房，改善居住品质换房等。尽管未来面临诸多变数，但我想每个人追求幸福生活的梦想永远都不会变。
房地产产品将走向多元化
记者：未来几年，楼市的产品结构将会发生怎样的变化？哪种户型会受到购买者更多的青睐？
赵珺琪：随着珠海经济的发展，随着港珠澳大桥的动工建设，除了会吸引到港澳同胞在珠海购房外，也会吸引越来越多的其他内地人在珠海购房。主要是因为生意往来的关系，往返港澳频繁，而珠海恰恰作为中转站，他们就会萌发要在珠海落脚的想法。加上珠海优越的居住环境，山水相伴，是个美丽的海滨城市，所以就选择在珠海买房。他们想在工作过后有个舒适的休息环境，加上他们拥有较高的购买力，所以海景项目、高品质公寓将会是他们的。
项国钰：中国商品房的发展只有区区10多年的时间，现在还在摸索着前行，我认为楼市未来的发展将更加多元化、细致化。政府致力创建和谐社会，试想，在城市中打拼的一部分人，连房子都住不上，这个社会能和谐吗？所以，保障性住房的推出势在必行。
除了保障性住房外，还需要有小户型商品房，提供给普通工薪阶层和白领们。就像我一样，工作也还说得过去，但毕业4年，几近而立之年，和妻子一起连买房的首付都拿不出，还得靠父母资助，心里很不是滋味。都说80后是30难立的一代，是垮掉的一代，我们实在是被逼着“难立”啊。
当然，随着经济的发展，有钱人也越来越多，商品房既然是市场经济的产物，就需要针对这一阶层的人建造高品质的楼房，比如海景房、别墅、高档小区等。
普遍看涨珠海楼市
记者：珠海楼市将循着怎样的节奏发展？影响楼市的最主要因素是什么？
赵珺琪：我一直都认为，主导房地产市场兴衰或者房价涨跌一个很重要的因素就是“供求关系”，即供过于求房价跌、开发和购买热情低迷；供不应求房价涨、开发和购买热情高涨。其实，楼市的兴旺或是楼价的涨跌，都与政府的金融信贷政策有着千丝万缕的关系。受《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《横琴总体发展规划》影响，珠海无疑是利好、受惠最直接的城市。3000亿重大项目建设资金，影响珠海未来城市格局的广珠轻轨、广珠铁路、港珠澳大桥业已启动或将建成，刺激已在眼前，远景当然可期。因为这些实实在在的利好支撑，无论2010年经济政策由积极转向中性、或者稳健，宽松的货币政策适度收紧，房地产信贷政策减少或取消利率、成数优惠，即使未来楼市存在变数，但珠海楼市越来越好的趋势不会变。而坦洲、三乡等受珠中江一体化影响，房价也会趋于利好。
项国钰：珠海的楼市未来一定会涨，最近排名前10的各大开发商纷纷进驻珠海。他们原来在哪里？在北京、上海、广州，此前他们的目光从来没有瞄向过只有150万人口的珠海。现在他们为什么要进入珠海？这说明他们看好了珠海楼市未来的发展。我们购房者，再怎么样也不如人家大开发商的智囊团看得准吧。所以，仅凭这一点，我认为，珠海的楼市一定会涨。
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