[摘要] 近日，国家连续打出一系列严厉调控房地产政策的“组合拳”，其中包括贷款买二套房首付不得低于50%和房地产新“国十条”等，这一系列新政的出台对全国楼市而言无疑是一个“大地震”，在此大背景下，作为二三线城市的珠海楼市在此波及冲击下影响如何？针对此些问题，搜房网陆续采访珠海部分业内人士。
引言：2010年4月，中国房地产行业迎来前所未有的政策调控，全行业陷入反思。新政背景下，搜房网在范围内全面升级“关注购房者”系列主题活动，率先启动搜房卡会员服务月，推出以看房团、团购、400电话搜房、搜房超市等购房服务手段为核心的购房云服务。同时，中国千名购房者超级访谈实录和中国购房者消费调查、搜房卡会员服务月、和谐家园共建计划、楼市新政下大型博文话题征集四大主题活动在104个城市同步启动。
搜房网讯 近日，国家分别在4月15日、17日和19日三日内打出一系列严厉调控房地产政策的“组合拳”，其中包括贷款买二套房首付不得低于50%和房地产新“国十条”（《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》）等，这一系列新政的出台对楼市而言无疑是一个“大地震”，在此大背景下，作为二三线城市的珠海楼市在此波及冲击下影响如何？购房者们在此轮新政下的影响又会是如何的？针对此些问题，搜房网陆续采访珠海部分业内人士。
珠海、中山中原董事总经理潘家浩
继上回搜房网采访西区的中港城地产总经理陈春明和金碧丽江房地产开发有限公司总经理高伟两位开发商后，搜房网此回又特意采访珠海、中山中原董事总经理潘家浩，解析新政大背景下，珠海楼市将何去何从？
房贷界限划清 外地购房者影响首当其冲
搜房网：对于本次政府陆续出台的一系列调控房地产“组合拳”政策，您的看法？
潘总：本次一系列政策出台是国家有史以来出台最严厉和最迅捷的政策出台，从国务院、国土建设部、银监会等多部门在短短的几天内连续出台这一系列关于房价调控的政策，出手之快、狠、准，完全出乎很多人的意料之外。
搜房网：解读一下本次新政？
潘总：这一系列政策中主要以国家两大部门出台的政策为主，首当其冲的当然是国务出台的关于房贷政策，另一个则是国土建设部门出台的一些政策。
当然对市场造成影响的当属前者，首先体现在差别化的信贷政策上，以前对于首套房、第二套房等在界定上还是相对比较模糊，原来的二次置业还被称为改善性用房，但现在新政策出台后对这个界限实现“一刀切”，以家庭为单位，其中包括配偶、子女，只要你之前持有一套房，不管你是居住还是已经出售，现今如果你要再次购房，那都算是第二套房，界限管制变得十分严厉，这让部分投资置业者很难再可以打擦边球或者有“讨巧”空隙可钻。当然无可避免的也会影响到部分真正的刚性需求购房者，这都是属于政策里的连带效应。
其次新政当中最为严厉的当属“非本地居民需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”内容了，此项政策一出台导致许多外地购房人士只能采取一次性付款方式。之前我曾与珠海部分国资银行与外资银行了解情况，此项内容主要是针对外地人，无论他们是首次置业、二次置业，还是第三套房以及以上的情况都要求“提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”，如果不能提供此项证明，购房者只能采取一次性付款方式。此政策在4月17日下达，中山部分银行对此政策反应迅速，就已经开始执行了；反观珠海，直到19日新政完全下达后部分银行才陆陆续续执行，而在19日之前签署的房贷贷款还是可以享有原来的房贷优惠。
市场持观望者居多 五一房展将成为新的楼市风向标
搜房网：在此新政影响下，珠海楼市的走向何去何从？其中包括购房者、开发商以及商场对此的回应？
潘总：首先从购房者来看，近年来珠海的投资性需求日益增加是有目共睹的，这也是导致珠海近期楼市、房价越来越火爆的主导因素之一，其中外来投资人士占比例比较大，这期间，大量的资金不断从外地流入珠海境内。现在新政一出台，外地购房投资者在购房时更多只能采取一次性付款方式，这必然会使一小部分资金相对匮乏的小投资者推出市场，当然这些人当中也不乏有经济实力较强的人士，其中包括温州、浙江、澳门、香港等，这部分人士当然具备一次性付款能力，新政也许对这些人在金钱购买能力上可能不会产生太大影响，但更多的是心理影响，导致这部分人迟迟不愿意再出手，现阶段都对楼市持观望态度较多，怕此时出手可能会吃亏，心想还是再等等、观望观望再说。
其次，在新政下的开发商也有自己应对的一套。在对外方面，他们可以对外界公布现阶段暂时没有房源可供出售，但实际上他们可能会在价格、房源推出方式和数量等方面进行局部调整，对于这些暂时操控市场的能力开发商们还是具备的。
最后从市场方面看，新政对五一房展冲击尤为明显，其中参加房展楼盘以中山居多，届时这部分楼盘受到的冲击力更为突出。另外，五一房展也将成为开发商观察市场动向的指针，成为会左右开发商调价的策略和步伐。
而现阶段的坦洲三乡楼市，在新政一出台下目前可谓是处于“瘫痪”状态。特别是坦洲，有90%以上的客户群都是面对珠海及外地的，原本这部分刚性需求购房者就是因为珠海市区的房价过高才来坦洲购房的，为此在购房力度上有限，而如今这项新政一下达，会导致这部分购房者在购房能力上更加负担不了，如果真的要这部分人一次性付清房贷，在消费能力上肯定是跟不上来的。
放眼珠海市区，现阶段很多人都对珠海市区的招商花园城和格力香樟持更多的关注，大家希望能通过这两个大盘推出后市场成交业绩的好坏来预测现阶段珠海楼市的深浅。这两个盘中潜在的投资客户应该是蛮多的，为此这两个大盘的推出可以说是新政后珠海楼市的试金石或者风向标。
新政下的房价变动主要可以分为三阶段
搜房网；预测一下在新政出台后，珠海房价的走势？
潘总：新政对房价的影响预计可以分为三个阶段：
阶段——新政后短短两三个月内，发展商还是能顶住压力，房价估计不会下降多少，毕竟珠海一手房源的供应量相对还是比较稀少。估计届时可能会推出更多的优惠来吸引购房者。现阶段如果开发商房价下降，估计也没有多少人敢去购房，毕竟现在持观望态度的人太多了，大家都怕在这个节点上买房不划算，怕现在买的话，届时房价如果下降，自己又会后悔。为此现在还不如不买，等等看看。
第二阶段——今年的下半年。如果新政保持持续执行下去的大前提还在，开发商将会在资金等各方面面临更大的压力，在此背景下，房价可能会进行波动，房价因此可能会下滑，但这种下滑的程度还是属于价格正常波动的范围内。房价可能会在这调整波动范围内寻找到一个价格的平衡点。
从长远角度来看，房地产毕竟是现阶段中国的一个支柱行业，国家不会希望房地产行业长期过分低靡，为此，国家在进行一轮政策对房地产打压后，预计又会出台一些鼓励刺激房地产发展的政策，总体而言，房价大致走向是保持稳中有涨的局面。
国家出台这一系列新政，毕竟房地产现在已经成为国家一件国计民生的大事了，而这期间部分城市的房价出现暴涨、或者过快飞涨的局面，从而导致民声四起，处于平息民愤等因素考虑，国家必须要出台一些打压房地产政策来进行调整与遏制，这才能保持房地产市场朝健康方向发展。
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