[摘要] 经过5、6月份的持续观望，进入 7月的楼市表现出一些回暖的迹象，大多数城市迎来了新政后首次成交量的环比上升，部分刚性需求在降价的诱惑之下开始入市。政府近日多次表示不会放松政策的执行力度，楼市全面促销和降价的局面还未出现，供给集中释放仍有待时日，市场进入了“后观望时代”。
（来源：世联地产）经过5、6月份的持续观望，进入 7月的楼市表现出一些回暖的迹象，大多数城市迎来了新政后首次成交量的环比上升，部分刚性需求在降价的诱惑之下开始入市。政府近日多次表示不会放松政策的执行力度，楼市全面促销和降价的局面还未出现，供给集中释放仍有待时日，市场进入了“后观望时代”。
调控继续中的市场表现
楼市冷冷清清地度过了新政出台之后的 5月和 6月，市场在一片观望的氛围中失去了之前的活力；经过两个月的观望和压抑，7月份的楼市仍在黑暗中继续前行，但也表现出一些回暖的迹象。一类城市：相对六月份而言，北京、上海、广州和杭州均出现了新政以后的首次成交量的回升，北京上升 15.42％，上海上升3.93％，广州上升 0.66％，杭州表现尤为突出，上升 248.59％。
一类城市中只有深圳出现环比微量下跌的情况。成交均价相对上月而言，北京下降 3.22％，广州下降6.2％，杭州下降18.16％，上海上升0.75％，深圳上升 1.59％。五大城市跌涨表现不一，北京、杭州和广州成交均价的下降说明新政已经被其市场部分消化，深圳和上海成交均价的微幅振动只是市场的技术性波动而已。
二、三类城市：成交量相对六月份而言，绝大多数出现上涨的趋势，天津上涨 24.7%，苏州上涨12.73％，重庆上涨 11.78%，武汉上涨 38.03%，成都上涨 18.26%，合肥上涨 23.54％，西安基本持平，只有重点城市南京一路下跌 19.38％至近三年谷底，但其并不影响二、三类城市成交量整体上扬的态势。二、三类城市的涨幅相比一类城市更加统一，除杭州之外，二、三类城市的涨幅普遍比一类城市要大。
楼市成交量有所回暖，政策将继续被消化
新政出台以后的两个月，消费者和开发商处于相互博弈的状态，史上最严厉的调控政策给经历了09年楼市强势复苏而信心满满的开发商们当头一棒，不仅开发商的预期被改变，投资客以及合理的刚性需求者也同时进入了观望的状态，整个市场前景一片茫然。新政策的出台和市场的预期直接导致了 5、6月份整个楼市的“冷冻”，表现出来的便是成交量的大幅下滑，个别城市在 5月份的时候跌幅甚至高达 7成，大量的投资者和刚性需求者选择退出市场，等待时机再入市。然而 5、6月份楼市表现出来的低迷状态只是新政出台后应有的冲击效应而已，新政能否实现政府和公众预期的效果以及较大程度的挤压泡沫，还需要一定时间才能有所体现。新政得到市场的完全消化尚需时日，其实质性效果的体现也通常会有滞后现象。
7月楼市所表现出来的回暖迹象在一定程度上是新政被部分消化以后的结果，这样的结果也是政府愿意看到的。剔除刚性需求等入市因素，价格的下跌主要是因为一些低价楼盘的入市所致，增长的成交量很大程度集中在少数几个低价的楼盘上，从中可以看出，相对 5、6月份的冷静，个别开发商已经按捺不住了，开始降价开盘和开展各种各样的优惠活动以便增加成交量，尽快的回笼资金。但我们没有看到全面集中抛售的情况，因此这种降价并不是5、6月份市场“速冻”的结果，而是新政开始被消化以后所表现出来的一种状态。在当前的局势下，楼市成交量的回升在很大程度上取决于开发商的动作，没有一个开发商会强硬到以自己的生死存亡为代价来与政府的政策相抗衡，开发商资金链的日趋紧张必然迫使开发商降价出售楼盘以缓解资金链压力，当价格达到消费者心理预期的时候，各类消费者将会选择入市，在消费者和开发商的深度博弈中，只要政策不松动，政策就将会进一步被市场所吸收，同时价格上涨的动力也会因供应量的增加而削减。
新政策出台无预期，后市仍不乐观
政策的目标是挤压中国房地产市场的泡沫和使中国摆脱经济发展房地产化的尴尬局面，价格走势将是政策的风向标，打压市场成交量永远不会成为政策干预的长期目标，只要价格降到消费者普遍接受的程度，成交量将只是反应市场规律的一个变量而已。之前诸如房地产税的征收等利空预期的效果已经释放，只要政策持续，房产税是否开征均已无法影响到未来价格的走势。目前新政已经进入了消化期，尽管市场已经无新政策出台的预期，但使新政在市场层面更具有操作性、实践性和可持续性是接下来政府重点考虑的问题，如房企的税收稽查和商品房的预售管理，土地增值税的征收和房企融资渠道的控制等等，政府均将加强对这些制度的执行力度。下半年房企资金链将面临紧张，推盘的速度将加快，政府督促落实完成经适房和棚户区改造住房的建设，也将进一步促进市场上供应量的增加，同时差别化信贷、二套房认定严格征收个人所得税等针对性的政策迫使投资性需求退出市场，从而从供求两方面缓解楼市存在的矛盾。
与“冬眠”的楼市相比，土地市场表现出了相对活跃的氛围，各地开发商表现出抄底土地市场的动机，为了抑制土地价格这一房地产价格高企推手，政府近日多次强调将加强闲置土地的监管、可能再次提高土地出让保证金和提高土地增值税。
新政已经进入消化期，在减少房价的不理性对消费者、行业、金融机构和政府的伤害，改变房地产粗放式的增长模式等方面已经迈出了步伐。房地产价格回归到与宏观经济面和居民可支配收入相匹配的水平不是一蹴而就的事情，信贷政策充其量只是一种相机抉择性的需求，面对复杂的市场关系，政策实质性效果的实现始终取决于政策的科学性、执行力度和可持续性。
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