[摘要] 在中国社会科学院日前发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》中，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中泡沫最大的城市达到了70.3%。此份报告并未提及烟台的房地产市场泡沫指数。那么烟台楼市是否存在泡沫，今后走势又会怎样？
在中国社会科学院日前发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》中，35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中泡沫的城市达到了70.3%。此份报告并未提及烟台的房地产市场泡沫指数。那么烟台楼市是否存在泡沫，今后走势又会怎样？
测算：不吃不喝10年买房
楼市泡沫啥意思？市区一家房产分析机构负责人 认为，泡沫可以初步理解为价格偏离价值的幅度。看楼市是否存在泡沫，需要考察房价是否与经济发展规模、百姓收入水平以及城市环境资源相符。
因此，如果按照2009年的水平计算，一对刚刚结婚的夫妇在当年有42250.82元的收入，如果没有任何消费，购买一套80平米的房子需要11年的时间。如果按照2010年的收入水平，两人今年将获得46137.9元的收入，购买80平米的房子需要10年的时间。
虽然算起来在烟台购买一套自住房屋需要10余年的时间，但这是在“不吃不喝”的情况下得出的数据。如果按市民的正常消费水平计算，购房的时间则要久的多。
据统计，2009年，烟台市市区城市居民人均消费支出达到14536.93元。收入与消费相减，一个两口之家在2009年会有13176.96元的盈余，购买一套80平米的房子则需要35年左右的时间。
泡沫：目前在烟台尚不明显
根据社科院此次发布的泡沫指数调查结果，2010年普通城镇居民家庭平均8.76年不吃不喝才可以买下一套房。
业内人士认为，虽然经过初步计算，烟台的购房时间要略高于平均水平。不过烟台的人均收入水平、城市经济发展速度和居住环境已经位于前列，这样的幅度还是在可以接受的范围内。尽管在正常消费的情况下购房需要35年的时间，但这是以2009年的收入水平计算所得的数据。如果市民在当年购房，随着收入的稳步增加，购房时间也将大幅缩短。
“烟台房价在整体上处于比较温和的上涨范围，楼市也不存在明显的泡沫。”说，“如果能有较好的储蓄意识，两个年轻人在工作3至5年后，加上双方父母的支持，贷款买套小面积住房并不是太困难。”
某置业营销计划部经理高建同样认为，虽然个别楼盘和区域的价格每平方米突破万元，甚至逼近2万元大关，但在市场中并不具备代表性。绝大多数楼盘的价格还是与当地的居住品质、经济收入水平相符，楼市整体并没有出现明显的泡沫。
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现状：大型开发商纷纷抢滩
业内所称的烟台楼市无明显泡沫，主要是由于本地房地产市场具有浓厚的本土化色彩。某产业开发有限公司营销总监姜绘来表示，长期以来烟台楼市的建设主要以本土开发商为主，购房者也集中在本地刚性需求。外来投资者很少，适合投资的产品稀少。因此，房屋价格并没有明显偏离于市场应有的价值水平。
“但从今年的情况来看，烟台楼市波澜不惊的局面已经被打破。”姜绘来表示，一线城市不仅竞争激烈，优质资源也日益枯竭，限价令等一系列调控措施对市场销售带来了极大的压力。因此，大量国内一线开发商开始纷纷转战二、三线城市。而烟台居住环境优越吸引了多家大型开发商。
“大型开发商抢滩不仅会带来高品质、高价格的产品，更提高了购房者对当地房地产市场未来发展的预期。”姜绘来说。他表示，从目前情况来看，烟台楼市已经开始显现出形成泡沫的压力。未来房地产市场的健康稳定发展，还需要国家及地方的一系列政策的调控和引导。
房价是泡沫还是篮球?
7号,中国社科院发布的《2010年中国经济形势分析与预测》蓝皮书中言之凿凿的指出,房价太高,“85%家庭买不起住房”。蓝皮书表示,2010年的销售面积和房价水平,主要取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。蓝皮书称:“明年如果调控放松,房价将报复性反弹。价格可能上涨20%至25%。如果继续加强调控,明年房价可能略有下降或温和上涨。蓝皮书预计,2010年住宅价格将上涨15%。”
隔天,也就是8号,中国社会科学院财政与贸易经济研究所又发布了《中国住房发展报告(2010-2011)》称,目前我国35个大中城市平均房价泡沫达到29.5%,北京按揭贷款月度偿付率超过100%,中国面临经济房地产化风险。该报告通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。其中,福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄等7个城市,泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
调控三年,不但房地产市场的过热趋势屡现,万众期望回调的房价,也屡创新高。虽然社科院连续两年在蓝皮书中作出“85%人买不起房”的结论,但仅有的15%的购买力在几年内却如此“力挽狂澜”令房价扶摇直上,实在是叹为观止。
房价是否存在泡沫这个话题不需要讨论,但是像后一份报告中,那么数字而具象的评判标准倒也是少见。就如同“空置率”的争论一样,对于房价泡沫的评判,到底有没有标准,如何去计算?想来也不是有现成的公式可以套用的了。
近年来,房价不断上行,有关楼市泡沫的争论时常出现,空方认为楼市泡沫严重,未来两三年内房价将遭腰斩,而也有多方人士坚称房价泡沫较小,尚在可控范围之内。
争论的背后,直接指向了政府调控政策的取舍,泡沫严重与否将决定政策是打压楼市还是促使市场保持相对稳定。社科院此次报告数据由何而来、结论是否科学?该部分报告撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华介绍说,此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的。具体而言,泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格,代表实际房价中价格泡沫所占的比例。房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格,来源是国家信息中心中国房地产信息网。
然而,众所 的是,房地产交易中统计数据的可信度有多高,实在是有待商榷。房地产分析师陈真诚认为,如今很多城市总是与高价城市相比,用价格洼地说、相比于其他城市来说房价不高来否认其泡沫,这是错误的,是几乎所有的非一线城市的通用做法。
但是有一个悲观的说法是，“虽然大家都说房价是泡沫,可是现在房价的表现却越来越像篮球,越压却弹得越高了。”
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