[摘要] 4月27日,国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示:继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后,政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施,这当中,“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。
储备弹药“上膛”,又一轮房地产调控山雨欲来。
4月27日,国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示:继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后,政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施,这当中,“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。
国务院房地产督察结果已近收尾,楼市旺销的“五一”窗口又将至,更多且更严的房地产调控政策即将步入公布阶段。
“发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。”国家发改委价格监督检查司司长许昆林昨日表示。
但对今年能否实施反暴利规定的问题,他表示,目前仍处于研究阶段。
发改委“摸底”房地产市场
自5月1日起,发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将正式实施。对此,许昆林表示,在规定实施之后,政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中,实施反暴利法规定是最重要的措施之一。
根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定,对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务,国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目,并实施利润率控制。
一位接近发改委的人士向记者表示,因为目前尚未有商品或服务被执行反暴利处罚,商品房很可能成为该条例公布后的处罚项目。
他还透露,目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研,拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法,将商品住房列入制止牟取暴利项目,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
“暴利”界定成难点
记者查阅了1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》,其中对于商品价格标准的认定是:其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定,处罚方式是“由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。”
就是这样一个行政规定,昨日引起市场强烈反响。业内人士认为,对暴利的界定将是该政策落实的难点。
“此前关于各类商品的暴利及涨价行为,发改委采取过约谈、处罚等各种方式,多是依据《价格法》相关规定,尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。”北京大学某价格法专家向记者介绍,国家此次考虑将商品房纳入适用项目,表明中央对房地产市场调控的坚定决心。但他同时提醒:因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性,其可操作性值得商榷。
中国房产信息集团分析师薛建雄进一步指出,对暴利的界定将是该政策落实的难点。“目前,就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收,多是预征方式。原因就是统计和测算的难度太大。”
据了解,上海等多个城市目前都在按申请销售价格总额的百分比预先征收土地增值税,税率在1%至5%不等。“如果财务不完善,开发商的实际利润就很难了解清楚。”薛建雄说。
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调控决心毫不动摇
不过,无论技术上存在哪些问题,市场更关注的是消息背后体现的宏观政策走向。
国家统计局本月发布的70个大中城市房地产价格数据显示,3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加,但更多的城市房价仍在上涨,只是涨幅有所回落。这表明:部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。
4月下旬,中央派往各地的楼市调控督察组陆续返京。多个渠道传出消息,因各地调控效果不一,中央决策层正在酝酿更多政策,以坚决贯彻此轮调控目标。
“我们希望能够通过不断完善房地产价格政策,使房地产领域没有欺诈,没有暴利。”一位发改委官员在接受媒体采访时如是表示。
楼市会出台新一轮调控吗? 专家:可能继续加码
国务院派往各地的8组楼市督查组近日已经结束督查,种种迹象表明,国内楼市正在走入市场与政策调控的关键时刻。业内人士普遍认为,目前房地产市场进入僵持阶段,房价控制目标与群众预期尚有一定距离,调控政策不会放松,新一轮调控政策或将出台。
市场与民众期待有差距
从国务院督查组反馈的情况看,各地对“国八条”为主的各项调控政策的落实情况较为理想,部分新入市的商品房项目定价更为合理,在售项目加大了打折促销的力度,投资投机性需求被有效挤出。
督查过程发现的突出问题包括:一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松,与人民群众的预期还有一定距离;一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位;个别城市配套政策措施不够坚决有力等。对发现的问题,督查组已向有关省(区、市)人民政府和有关城市人民政府提出明确整改意见。目前,有的问题已整改完毕,有的问题正在抓紧整改。
督查组发现,由于土地市场趋冷、开发商投资热情降低等原因,一些城市关于调控应该放松的声音也再次抬头。
国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示,房价整体出现企稳态势,尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市,房价环比持平或回落。招商银行4月20日发布的相关调查报告显示,90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资。
不过,市场变化与民众的期待还有一定差距。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说:“判断调控的效果,应该问问买房者的感觉,问问中低收入者有没有看到更多的保障房投入供应。”
调控政策可能继续加码
房产专家们一致认为,目前在房地产市场逐渐“退烧”、房价“拐点”尚不明显的情况下,楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展,房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。
收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。据悉,中国银监会将在5月1日前后出台新的规定,进一步规范房地产信托业务,收紧房地产信托融资。个人首套房贷也可能将首付额度提高。
建立住房信息系统并推广存量房税收试点,也可能是新一轮调控的重要方向。国务院督查组在各地督查期间就曾传递出这一信号。督查组在甘肃督查时指出,“兰州市主城区的个人住房信息尚未完成有效整合”,建议“适时对运用房地产评估技术加强存量房税收征管推广工作做出部署。”在海南,督查组同样建议按时完成个人住房信息系统建设任务,加强存量房税收管理的试点和推广。
土地政策也将作出一些调整。国土资源部将于近期下发有关保障房供地计划和完善土地招拍挂制度的文件,强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度,综合考虑各种因素来控制地价,并将出台一些控制地价的规范性文件。
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