[摘要] 随着信贷的持续紧缩，可供信托公司选择的优势项目也将日益增多，达到贷款条件的项目也将增多，但房地产调控的继续和保障房项目的上马，房地产市场风险也将增大。对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。
随着信贷的持续紧缩，可供信托公司选择的优势项目也将日益增多，达到贷款条件的项目也将增多，但房地产调控的继续和保障房项目的上马，房地产市场风险也将增大。对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。
有关房地产的话题似乎总是能吸引人们的注意，房地产信托也是如此。今年春节后，“房地产信托重新启动”的市场传闻甚嚣尘上，此后银监会发表声明称，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。近期，有关“房地产信托将被停掉”的说法再次在市场中掀起波澜。就此传言，在今年4月28日召开的“信托法颁布十周年纪念研讨会”上，中国银监会副主席蔡鄂生这样表示：“这些别人都知道的消息我却还不知道。在5月没有出台房地产信托业务新规的计划。”
虽然在风险的防范上，监管者与经营者的目标是一致的。但是因为经营者在防范风险的同时还有经营的压力，因此在风险偏好和容忍度上与监管者可能也不尽相同。这一点在房地产信托业务中的体现最为明显。虽然国家对房地产信托的调控一直在进行，监管部门的规范性政策不断出台，但房地产信托业务在信托公司的业务占比中始终处于较高位置。用益信托工作室统计显示，从2010年下半年房地产信托爆发以来，就一直处于高位发行，并屡创新高。从房地产信托规模占比来看，从去年10月份开始，房地产发行规模占比开始下降，今年2月份略有回升，3月份略有下降，4月就直转向上，达去年高位水平，4月份房地产规模占比为55.51%，处于去年以来的高位，仅略低于2010年2月和10月的占比。这一定程度上说明今年房地产信托发行规模的回升，不仅是随信托发行总量的增加而增加，且增长速度和占比均高于平均水平。用益信托工作室李旸表示，从数据上行看，房地产市场仍然是今年信托公司的主要投资方向，且其重要性丝毫不亚于去年，大有在非系统性风险可控的前提下，能发多少就发多少的架势。但从外部环境来看，房地产市场及政策已经发生了重大变化，面对这样的变化，信托公司应该从新审视房地产信托发行，不能被短期的利益所左右，否则可能带来难以估量的后果。这种风险主要体现在两点：
其一，从房地产信托的投向分布来看，据用益信托工作室不完全统计，2011年1~4月共发行的222款房地产信托产品中，投向商品房开发的房地产信托177款，规模603.37亿元；投向商业地产的房地产信托22款，规模63.83亿元；投向保障房建设的房地产信托15款，规模达35.9亿元。总体来看，投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%；其次是商业地产占9%左右，保障房项目产品规模仅占5%左右。数据表明，虽然投向商品房开发房地产信托的占比相对于去年接近90%的比例已经大幅度下降，但仍然占比很高，在国家对房地产行业，特别是商品房价格的调控措施越发严厉的背景下，其政策性风险明显在加大。
其二，从房地产信托的水平看，用益信托工作室统计显示，2011年1~4月房地产信托的平均年率高达9.6%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年率来说，增长了7.62%。该工作室的观点认为，这一方面是因为通胀因素，导致加息不断，但从另一方面来看，非房地产类信托产品的预期年率也在增长，且增长的幅度大于房地产类的产品，这说明房地产信托的在去年已经达到了一个比较高的水平后，要再大幅提高的能量已经枯竭，房地市场的风险和房企的承受能力已经达到了极限。与此同时，更应该值得关注的一点是，在房地产信托水平增长幅度已经低于其他非房地产类信托产品的预期年率的情况下，房地产信托的发行规模和预期仍在增长，房地产企业是否有能力支付如此之高的融资成本？其中所蕴涵的房地产企业道德风险更加值得关注。
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