[摘要] 2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想。要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈，需要我们认真分析和总结最近几年我们房地产调控的经验和教训。
近年来房地产调控政策回顾
从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有：
2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。
2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知，进一步明确二套住房的认定标准。
2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也。主要内容有：
一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。
二是坚决抑制不合理住房需求。
三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
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