[摘要] 任志强说,大家都认为是炒房子的人把中国的房价炒高了,从数据分析来看,2005年的时候拥有第二套住所的比例是8.8%,从2005年到2008年四年中我们只增长了03.9%,整个比例是9.5%。
二套住房比例不高
任志强说,大家都认为是炒房子的人把中国的房价炒高了,从数据分析来看,2005年的时候拥有第二套住所的比例是8.8%,从2005年到2008年四年中我们只增长了03.9%,整个比例是9.5%,其中一部分用于出租,一部分用于偶然居住,而真正闲置的只有19%,再乘以5%,只有不到两个点是炒房子。
同时,从总体来看拥有第二套住房比例的总数并不是很高,绝不是因为富才拥有,在不同收入家庭中都拥有一定的比例。
那么,什么因素影响了住房价格?任志强认为,一是家庭的分裂速度,二是城市化率,三是房子的生产量,还有人口问题和土地结构问题也会影响到住房价格。
现有住房供不应求
任志强认为,城市化速度加快和城市人口迅猛增加以及家庭分裂速度加快,使得现有住房面积不能满足需求。
任志强表示,按照美国一个著名地理学家的说法,城市化率超过30%是一个加速增长。
世界上城市化率平均水平是49%多,而我国的城市化率到现在为止只有46%,且至少虚增10%。
家庭加速分裂、青壮年人口居高不下,使得住房需求急剧增长。任志强说,小家庭的户数会大幅增加,而大家庭的户数会大幅减少,这样对住房需求就会急剧增长。
而据预测,到2030年,中国人口总数可能会达到14.6亿,人口红利直到2020年以后才会出现一个转化,对房地产的拉动可能还有十年到二十年的时间。
而住房生产量不足是房价上涨的根本原因。任志强说,从我国的城市化人口结构中可以看出来,现在城市有六七亿人口,二三亿个家庭,而我们只能生产不到500万套房子。
这样一个供求关系,意味着只有2%的人才能买得到房。而住房生产量的成倍增长,恰恰说明是市场化让大家有了房子住,而不是说市场化让大家没有房子住。
住房观念需要改变
任志强说,从住房情况看,我们到目前为止按平均数计算,大概是80平方米多一点,说明我们的发展速度还有一个相当长的周期。
究其原因,在年轻的时候我们不具备一次性最终消费的能力,从小房子到大房子的转换过程可以减轻自己的购房压力,逐步更换不影响到我们的消费。
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