[摘要] 面对多年未见的销售颓势，房企是一降到底，以价换量快速回笼资金？还是温水煮青蛙，不动声色慢慢降价，以免旧业主闹事？抑或直接捂盘守货观望？还是祭出最绝的一招：“承诺可原价回购”？房企面临大考，就看谁最能抓住消费者的钱袋了。
自2010年4月“新国十条”出台后，中央启动新一轮楼市调控至今已满19个月。在严厉的楼市调控政策下，京沪深等地相继刮起降价促销热潮，一些二、三线城市的楼盘也陆续出现不同程度的降价潮。面对多年未见的销售颓势，房企是一降到底，以价换量快速回笼资金？还是温水煮青蛙，不动声色慢慢降价，以免旧业主闹事？抑或直接捂盘守货观望？还是祭出最绝的一招：“承诺可原价回购”？房企面临大考，就看谁最能抓住消费者的钱袋了。
“一降到底”
万科上海狠降三成
在此番降价大潮中，“带头大哥”万科率先从上海楼盘开始降价。11月21日，位于上海浦东的万科清林径新一期房源开盘，在售均价1.3万～1.4万元/m2，此价格较前期的1.7万～1.8万元/m2低了两成。与此同时，位于上海市郊青浦区的万科尚源一批房源也降价销售，1.12万元/m2的开售价较7月推出时1.64万元/m2降幅逾三成。与此同时，万科在北京、深圳、广州、南京、东莞等地也祭出降价大旗，降幅20%～30%。
与万科相呼应的还包括了龙湖、中海、绿地、恒大、保利等众多一线品牌房企，近期也纷纷传出降价消息。在大型房企的带领下，一场席卷一线和二、三线城市的降价风潮正在上演。据中原地产监测数据显示，截至目前，十大标杆房企中，已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月，十大标杆房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过两成的下降。
目前，降价潮正由城市外围向市中心蔓延、由一线城市向楼市发达的二、三线城市辐射。日前，万科在南京的楼盘万科金色领域亮出“9900元筑底价”，首批推出的200套房源当天便一抢而光，此价格比同区域的二手楼价格还低。与此同时，成都、天津、西安、重庆等地的楼市也出现了不同程度的降价。
“拍胸口承诺”
当下，越来越多的开发商为了快速回笼资金，祭出了“原价回购”的撒手锏，企图打破成交低迷的困局。在今年9月，番禺市桥南区别墅盘金沙丽水的开发商就向外界宣布：凡在2011年9月24日～10月7日购买金沙丽水二期联排别墅，可获保值承诺：1.铁定保值（回购）两年后三年内无需任何理由，只要业主有需要，开发商将回购该别墅。2.铁定（溢价）溢价回购指除本金外另按两年期银行定期利率支付高额利息。
无独有偶，近日，深圳绿景地产即将在12月初开盘的绿景香颂项目也推出“三年原价回购”，买家在购房时可与开发商签署协议，购房满三年，不论房价是涨或跌，只要业主提出申请，开发商都可依照合同原价回购。
目前，在上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市，已有20多个楼盘将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，以期给购房者吃“定心丸”。
但业界普遍认为，这样的应对策略严重违背了商品价值规律。三年、五年之后的事情谁也说不清，即使三年后真的继续降价，买家真去找当年的开发商退“差价”的话，开发商尤其是一些项目公司大可以“玩失踪”，届时，花钱费力讨公道的仍只有买家自己。所以，“不降价”的定心丸可以说只是促销的噱头而已。
日前，万科总裁郁亮所说的“不会预测降价，也不会承诺价格”，虽然话说得让消费者觉得有点刺耳，但却相当坦诚。在当下的降价潮中，谁能确切预知接下来楼价的“底”到底在哪呢？
“温水煮青蛙”
广州多数楼盘喜欢温柔地降
在广州，虽然价格突降两三成的楼盘还鲜有出现，但价格轻微下调实施“温水煮青蛙”的策略已四处可见。
在城北，逸泉韵翠本月初报价为7000～7500元/m2，近日推新货并进行年底优惠促销，报价只有6000～7000元/m2，降幅约9%。在城南，日前雅居乐·锦官城推出新组团“星汇”，大多数单位售11000～12000元/m2，此价格与此前的毛坯售价14000元/m2相比，降幅达20%。在城东，豪宅盘天銮直接以3.4万元/m2的起价低开，成功吸引了买家入市。在城西，御金沙、保利西海岸以及星汇金沙也均有不同幅度的优惠。整体上，多数楼盘的价格都有所松动。
近期，一些楼盘还借着“团购”的名义实行降价促销，其中典型的个案是亚运城，对团购客实施特别优惠，单价可直降1000元/m2。
促销手段最温和的是东湖映月，近期开售其二期洋房，开盘前报价为13000～14000元/m2，但实际售价只有11000～13000元/m2，与此前的二期洋房价持平。这既讨了新买家的欢心，也不会得罪旧业主。
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