[摘要] 房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？
房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？
中央经济工作会议于12月12-14日在京举行。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。
在这样的情况下，中央经济工作会议仍然提出“促进房价合理回归”。可见，尽管目前的房价已经出现下降，但还没有回归合理。那么，被市场已经淡忘的房价收入比、租售比、成本等指标是否可以将“回归合理”量化？
房价能低于成本价卖吗？
近日，北京市住建委表示，由于调控处于关键期，北京明年的限购令不会放松，而相关楼市调控的措施也不会放松，年内楼市稳中有降的目标已经完成，截至目前北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%。调控已见成效，房价有所下调，这不由得让人发问，房价下调到什么程度算是合理？有近期出手买房的刘先生表示，经过计算，他购买的项目已经接近成本价出售，他认为这个房价就算合理。但也有业内人士指出，即便是成本价卖房，开发商仍有利润，在买房人深度观望的市场背景下，房价的合理应与市场挂钩，成交量上升就意味着房价已到合理程度。
买房人综合考量性价比房子成本价销售就算合理
买房人刘先生近日购买了朝阳区某项目80平方米左右的小两居，折合单价约为17000元/平方米，刘先生表示，之所以会出手购买，是因为房子的位置距自己上班的东三环很近，交通尚属方便，户型也满足了家庭的使用需求。同时，经过他对该项目的了解，目前其在售18000元/平方米的均价加上不同程度的折扣，折算出来的实际购买价格已经接近该项目的成本价。刘先生说，虽然目前房价有所下调，但特价房不是位置不符合自己的需求，就是买不到。而这个项目满足自己的所有预期，成本价出售也表示几乎没有再降价的可能，这个项目的房价就算是合理的，所以就出手购买了。
对此，伟业顾问市场发展部总经理袁阳表示，近两年高价拿地、成本较高的项目，目前在售的不少已经是贴近成本价出售了，买房人购买也是看重了开发商缩减利润后的性价比。对于现在的买房人来说，同一个区域或板块内，地价差不多的两个项目，他们则会比较不同项目的配套、物业、园林景观、开发商品牌甚至装修标准，买房人的购买行为越加理性。同时，对于开发商来说，项目定价除了要考虑自己的成本支出外，还得看竞品定价多少。
专家称成本价出售不代表无再降可能
根据北京房地产交易管理网统计数据显示，今年前11个月，北京商品房住宅销售面积合计为819.2万平方米，预计全年成交量在900万平方米左右，相比去年下跌27%。随着成交量的大幅萎缩，整体房价呈现结构性下调，根据链家地产市场研究部的统计，今年11月北京商品住宅成交均价为19906元/平方米，较今年3月下降幅度为16%，其中郊区成交比重达到73.6%，投资性需求大量撤出楼市，价格承受力偏低的刚需成为市场成交主体。为了满足刚需的购房需求，不断有项目大幅优惠降价求售，甚至还有一些项目将开发成本公布出来，以示降价的彻底。
很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上，建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾公开表示，开发商的利润并非仅仅来自于房价与成本的差距，还来源于开发过程的金融杠杆。也就是说，开发商在一个项目上的总成本投入，有部分来自自有资金，还有来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等的部分。而这就意味着成本价出售并非无利可图。
当然，随着调控的持续和深入，期房成交量大幅下滑，项目营销周期拉长，开发商融资渠道又不断收紧，项目获利相比以往被摊薄了很多。
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深度观望期成交量复苏意味着房价合理
那么，房价下调到什么程度算合理？对此，袁阳表示，从目前市场反馈来看，市场观望期一些项目依旧销售良好，买房人对于房价的判断大多是以项目所在区域为判断依据的，每个买房人都有自己对于一个区域楼市价格的判断标准。至于房价的合理程度，袁阳说，应该以市场成交量回暖为判断依据，成交量的恢复体现了买房人对市场的认可和房价的预期。即便房价再低，没有人购买，便是买房人认定房价依旧不合理。
中房信·克而瑞分析师朱一鸣认为，今年的中央经济工作会议定调“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的意图，意味着政策重心又将向经济增长倾斜。朱一鸣预计，“巩固”将成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓。明年三季度以前，地方政府会对限购政策作适度微调，市场将引来温和反转。文/李丹
租售比与国际接轨房价需再降两三成
从国际公认的标准来看，租售比在1：200-1：300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，有上涨的潜力，适合投资；高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理价值越多，楼市泡沫越大。而北京的租售比一直高于这一标准很多，如果以租售比来看，房价在目前的基础还得下降20%-30%才能进入合理区间。
租售比再现下降仍高于合理区间很多
据北京中原市场研究部的数据显示，12月北京住宅的租售比为1:434，是今年以来的值。从2008年至今，北京的租售比一直位于300-500之间。而四年来租售比的峰值出现在2009年12月，比值为1：480.5，其原因主要是由于2009年宽松的政策环境和被2008年金融危机与北京奥运抑制的需求猛烈释放后出现的房价大幅快速上涨所致。
今年以来，受“限购、限贷”的政策调控影响，北京的房价出现了持续下跌。而与此同时，由于上半年出现较严重的通货膨胀，房屋租金出现了较大幅度的上涨。再加上受限购政策的影响，很多人失去了购房资格只能租房居住，加大的租房需求，进一步推动租金上涨。此消彼涨之间，使现阶段的租售比相较2009年12月的点已经回落了46.5点，且仍有继续回落的趋势。
而北京4年来的数据显示，北京的租售比一直高于合理区间的上限很多。因为租金相比房价变化，可以说是十分平稳，其上涨幅度基本与物价水平涨幅相差不多，属于跟随经济通胀水平变化而呈现的正常上涨，因此更说明了房价存在着不合理的过度上涨。房价在2009年突飞猛进之时，政府紧急出台宏观政策对房价进行干预，因此从去年开始楼市进入政策调控期，房价因此从涨幅缩小过渡到平稳发展直到现在的稳步下降。
从现在的租售比来看，北京住宅的交易价格仍存在不合理部分，仍需要政策坚定不移地对房价进行控制，保持房价继续下调的趋势，直至房价回归合理水平，租售比回落至合理区间。
房价降20%租售比才合理
伟业我爱我家市场研究院认为，北京的租售比保持在1:250-300之间比较合理。
假设以一套面积为80平方米的住宅来看，目前北京租赁市场80平方米左右的二居，月租金均价大概为3600—4600元。按1:250-300的租售比，以及目前的租金均价来看，北京房价的合理区间应该在11250-17250元/平方米之间，1.5万元/平方米将是一个比较合理的均价点位。
而目前北京新房的成交均价为19606元/平方米，二手住宅均价为22018元/平方米。如果按目前的租金水平，要达到1:250-300的租售比，北京房价在目前的水平上还要再下跌20-30%才能使租售比进入比较合理的区间。
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用房价收入比衡量房价存在偏颇
近期，随着中国社科院住房绿皮书《中国住房发展报告》的发布，“房价收入比”一词频繁出现在公众面前。作为一个国际上较为通用的衡量标准，“房价收入比”这样一个看似简单的专业术语，将人们的收入与房价联系了起来，牵动着人们的敏感神经。而在当前房价下跌的背景下，更有许多购房人想从中探究未来房价下跌的轨迹。那么，专业人士是如何看待这个问题的呢？
中国社科院：4至6倍为房价收入比的合理区间
《中国住房发展报告》中提到，如果我国在“十二五”期间能够合理地控制房价的上涨，使其稳定在现在位置，同时又能实现“十二五”的国民收入翻番的收入目标的话，那么在“十二五”的末期，我国的房价收入比会大幅下降，接近国际公认的4至6倍的合理区间的上限。
什么是房价收入比呢？专业人士表示，所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例，一套4环以内普通两居室新房80平方米，以单价2万5千元计算，平均价格200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为4000元，则家庭月收入达到8000元，年收入为9.6万元。这样房价收入比则为20。
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
业内人士：以房价收入比衡量北京房价还有20%下跌空间
既然房价收入比在4到6倍之间较为合理，那么是否超出这一标准的就是房价泡沫呢？业内人士表示，“4至6倍”的标准只是一个较为通行的参考值，各个国家根据经济发展的水平不同、住房市场的状况不同，表现出来的数值也并不一样，因此不能机械地套用这一数值。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的标准是5：1，联合国制定的标准是3：1，现实中，美国是3：1，日本是4：1，发达国家的是悉尼8.5：1，纽约7.9：1，伦敦6.9：1，首尔7.7：1，东京7.9：1，新加坡5：1。考虑到中国大陆目前正处于社会转型、经济转轨时期的特点，城市化进程的加快、人多地少的现况，以及市场供求比例的不合理，所以中国大陆房价的合理区间，应为家庭年总收入的6-8倍。
胡景晖表示，以一个三口之家，夫妻二人的年总收入20万元为例，80平方米的住房的合理价格区间应该为120-160万元，合单价1.5-2.0万元/平方米，所以，1.7-1.8万元/平方米将是一个较为合理的均价点位。以北京为例，经过一年的楼市调控，目前北京新房的成交均价为19606元/平方米，二手住宅均价为22018元/平方米，据此，北京房价还将有10-20%的下跌空间。
谨慎对待：简单套用专业概念容易误导市场
不过，虽然房价收入比受到广大购房者以及业内人士的关注与认同，也有业内人士对“房价收入比”的应用保持着谨慎态度。
华远地产(华远九都汇)董事长任志强认为，“房价收入比”看似是一个人人都能看懂的概念，但是其有着严格的定义，如果简单套用一个似是而非的概念，将对市场判断起到误导。任志强表示，国际上对“房价收入比”应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。
此外，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。这些数据大多要靠多项统计综合计算的，而一些专家则根本不去计算，只简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大。“在没有准确的中位数收入统计和中位数房价统计之前，房价收入比容易变成一种误导市场与民众的工具，不如放弃房价收入比转用其他的判断指标。”任志强说。
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