[摘要] 随着中央经济工作会议的闭幕，笼罩在中国房地产市场的政策迷雾即被廓清。2012年房地产业总基调已经再清晰不过：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
明年或力促刚需入市
“在限购不取消的情况下，成交量急剧萎缩一定不利于经济的增长。这个问题如何解决？我们的分析是，为了实现保民生与保增长的统一，2012年一个重要的方向是，更多细化政策向有利于促进保障房和中低价商品房成交的方向推进。这样即可以消化存量，让房地产的开发链条转动起来，又会有助于房价合理回归。因此未来政策微调会由"定量"微调向"定向"微调转变。”中原地产高层表示。
种种迹象表示，2012年房地产市场将在促刚需入市方面有所动作。一位接近决策者的人士向记者表示，部分城市首套房信贷政策有望在明年1月开始松动。
此外，一些地方政府已经开始思考房价合理回归的有效方式，加大保障房成交量将是主要办法之一。
近日，上海市房管局副局长庞元在上海“房地产政策与住房保障”论坛上公开指出，“十二五”期间，上海将实现新增供应各类保障住房100万套，包括共有产权房40万套，公共租赁房18万套，动迁安置房35万套。
这一数字其实早在2011年初就已经公布，但在一个名词上出现了微妙变化。即把40万套经济适用房改为共有产权房。这标志着未来上海全面淡出经济适用房概念，而大力推广共有产权房。这一个小小的改变，增加了政府在保障房方面的投资回报，也令保障房的大举入市变得更加现实。
据了解，结构优化后的上海保障房将顺利推进，并最终实现保障房面积占全部新增总面积的50%，套数方面的占比更高达60%。
那么，上海究竟为什么要把经济适用房概念转变成共有产权房呢？一位上海保障房开发企业的高层告诉记者，2009年以来，上海所建设的经济适用房都是共有产权的。即购房者以大大低于商品房的价格买房子的部分产权。5年后房产上市交易，购房者的也只按产权比例分得。其余部分归政府所有。2009年早期时的产权比例多为政府与购房者3：7，此后，一些政府动拆迁成本较高的经济适用房项目，政府的持股比例也提高到4成甚至5成。
因为政府在未来房产上市时可以获得一部分投资，因此变相降低了政府对保障房的投资成本，这种模式在上海开始广泛执行。也就是说，哪怕动拆迁成本较高的市中心地段，政府也有能力开发保障性住房，这对推动保障房入市帮助很大。而因为共有产权房可能会比以往的经济适用房位置更好，更能吸引中等收入家庭购买，所以上海也在考虑逐步放宽保障性购房的准入门槛。以满足更多中等收入家庭的住房需求。“中央经济工作会议明确提出促进房价的合理回归，共有产权房正是试图寻求房价减半的突破口。”上海一位房地产政府部门的高层表示。
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