[摘要] 从2011年年底佛山、中山修改限价标准，到最近芜湖发布楼市新政，这些看似毫无联系的偶然事件接连出现，在遭到舆论质疑的同时，反映出一些地方欲救楼市心切，在楼市调控方面地方与中央暗中博弈一直存在。
“短命”楼市新政层出不穷 珠海将是下一个“芜湖”？
“闹剧一”：2011年10月11日，佛山对楼市“限购”的放宽令11日白天出笼，佛山市住房和城乡建设管理局发布名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的楼市调控新政，宣布从12日起放宽限购。但一觉醒来，人们发现佛山市住建局又以“综合评估政策影响”的理据暂缓执行该政策。不到一天即被腰斩，佛山的限购“放宽令”被称为史上最“短命”的楼市新规。
“闹剧二”：从1月22日起，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。早在去年11月10日，中山市出台“限价令”时，就设定了截止日期为当年年底；而此次限价调整，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的天实际开始执行新标准。政府此际“低调行事”被不少民众认为是“心虚”的表现。
“闹剧三”：2月9日，安徽省芜湖市发布楼市新政，为满足一定条件的买房者提供免契税、发补贴优惠，并被大多业界人士解读为地方救市新政，甚至冠以“龙年变相救市枪”的称号，跻身为房地产市场最热的话题。就在口水战不相上下之时，芜湖政府昨日再发通知，仅执行4天的芜湖新政被紧急叫停。
从2011年年底佛山、中山修改限价标准，到最近芜湖发布楼市新政，这些看似毫无联系的偶然事件接连出现，在遭到舆论质疑的同时，反映出一些地方欲救楼市心切，在楼市调控方面地方与中央暗中博弈一直存在。
2月6日至10日，温家宝总理主持召开五次座谈会中就房地产市场调控问题中提到，房地产调控的目标有两个，一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这可看出2012年中央楼市调控基调已定，大幅度的政策调整不会出现；但伴随楼市调控的深入，类似芜湖“新政”这种地方与中央的博弈还会加剧。但不难看出，一些二三线城市的楼市“新政”不仅碰触了楼市调控“高压线”，与中央调控背道而驰，而且朝令夕改的草率举措也不利于房价的合理回归。
房地产市场毫无疑问是一个政策市，导致珠海楼市2011年末及2012开年成交惨淡的原因，无疑是“双限”政策。根据国家统计局对国内70个大中城市房地产运行情况的统计，到2011年10月份，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长，11月份70个大中城市住宅销售价格环比指数继10月房价首次负增长之后再次下跌，49个城市房价出现下降，与此同时，大中城市楼盘成交量大幅萎缩，房价涨幅得到有效抑制。
房地产调控终于取得阶段性成果。那么，2012年，限购政策是否还将延续？根据统计，2011年46个限购城市中，目前已经有超过半数表态2012年继续执行“限购”政策。北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列，作为限购城市，珠海今年也将继续执行限购政策。虽然中山政策调整“珠玉在前”，芜湖新政的“惊鸿一瞥”在后，但珠海“双限令”要取消，还没有那么快。不过，业内人士也纷纷认为，珠海楼市政策要更加严厉的可能性也已经不大。
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首套购房者信贷支持加大 珠海半数银行回归基准利率
除了中央的楼市调控政策不放松，近日发布的房贷市场2011年度分析报告也显示，2011年房地产调控事关政府公信力和中国经济健康发展的大局，2012年货币政策将从稳健向适度宽松作出微调，但全面放松并无可能。
本轮调控的目的就是为了保障房地产市场持续、稳定的发展，抑制房价的快速上涨。银率网分析，从目前房产市场的表现来看，在各项调控政策的影响下，房产成交量已出现明显下降，各地房价也出现了一定程度的下跌，但是依然还处于较高的水平。短期内房贷金融调控政策导向不会松动，停止向第三套购房者发放按揭贷款、上浮二套房首付及利率将长期执行，但长期来看，对首套购房者的信贷支持或有加大。
报告指出，预计在2012上半年，调控效果将进一步显现，购房需求特别是投资和投机仍被抑制，一线城市由于限购开始较早，市场走势将较为平稳，依然保持低迷态势。而二三线城市将受到较大影响，价格下行空间加大，楼市进入深度博弈。
就首套房贷基准利率的问题，房天下记者电话咨询了珠海各大银行，了解到中国银行、农业银行、交通银行等在内的大约半数银行的首套房贷将回归基准利率；在四大国内银行中，农业银行和交通银行回归基准利率，工商银行对首套房贷和二套房贷利率均按照上浮10%的标准执行，中国建设银行则表示，不同的楼盘会有不同的房贷利率标准。
珠海半数银行首套房利率回归到基准利率，无疑让也等“贷”已久的刚需们看到了希望。业内人士认为，房地产市场的冬天还将持续，但政策或已见底，在可预见的将来并不会有更严厉政策出台。对于首套房购房者，政策面上可能会有措施定向支持，购房成本将随着信贷的宽松和房价的进一步下行而减少，一、二季度或是刚需购房的较好时机。
值得一提的是，妨碍购房者下单的另一个因素——房贷政策，也有望有所放松。而对于首套购房者来说，这意味着又省下了不少购房成本。此外，2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率，这虽然对于房地产市场并不会产生直接的影响，但在很多人看来，这同样是宏观调控侧重点变化的细微信号。
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珠海土地市场进一步降温 促进房价理性回归
进入2012年以来，受楼市调控继续从紧的影响，土地市场进一步降温。具体来看，1月份129个城市的土地市场成交量仅921块，环比成交量下调了50%，其中住宅类地块成交量为239块，环比下调57%。13个重点城市1月全部用地供应同比缩减29%，成交量则同比大幅缩减58%，只有广州、天津、武汉、长沙和北京有成交，土地市场降声一片。
而珠海土地市场开年也显特别的”冷清“，1月份全市共有6宗地块成交，其中2宗工业用地、1宗住宅科研用地、1宗高新科技产业用地、1宗商业设施用地（航空器材展销），以及1宗物流用地，总成交面积达702777.74平方米，成交总金额约6.9亿元，环比上涨15.17%。似乎开年“战绩”不错，但不难发现，六宗地块均以底价成交，同时成交地块中未见纯商住用地的“身影”。据了解，珠海已经连续近4个月未推出纯商住用地，最近一宗商住用地成交已经是去年10月份的事情。
业内人士认为，在国家政策处于“高压”态势的情况下，珠海在去年底又出台了“双限令”，市场观望氛围浓厚。同时他也认为，土地市场遭遇寒流其深层次的原因是发展商资金链的紧张，开发商对价格评估会更加保守，从而放缓拿地步伐，在此情况下，政府也深知即使推出商住地块，难逃‘流拍’或以底价成交的厄运，还不如不推。
纯商住用地供应的减少凸显了珠海土地市场的降温，这势必对房价回归有积极的促进作用。种种迹象表明，珠海“双限”政策已取得了一定成效，尤其在今年库存积压，现金为王、买方市场的局面下，房价在下半年或将出现大面积的松动，如果继续坚持调控不动摇，房价回归合理在望。珠海的楼市调控政策也会从“严控”转向“微调”，促进房价向刚需购房的理性回归，佛山、芜湖的“新政”闹剧或将不会上演。
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