[摘要] 在诸多因素的作用下，“量缩价跌”成了2011年楼市留给大多数人的一个印象。就当前来看，2012年局势仍不明朗：调控加紧、库存激增，融资无门等等，而年初深圳首套房贷利率标准松动，或利好刚需。另一方面，佛山“放宽限购条件”、中山“限价令”松绑、芜湖“救市”难掩地方政府为楼市松绑诉求。
在诸多因素的作用下，“量缩价跌”成了2011年楼市留给大多数人的一个印象。就当前来看，2012年局势仍不明朗：调控加紧、库存激增，融资无门等等，而年初深圳首套房贷利率标准松动，或利好刚需。另一方面，佛山“放宽限购条件”、中山“限价令”松绑、芜湖“救市”难掩地方政府为楼市松绑诉求。2011年楼市寒冬过后，坚冰是否会融化为汹涌的春潮？2012年上半年是入市的好时机吗？
短期房价不会大涨 中期房价会否暴涨很难说
“目前中国已经开始步入老年化社会，将来城市人口的增长速度将变成负数，城市人口将可能减少，对住房的需求将不可避免地减少，住房空置情况将逐步出现，如同日本在1990年之后的情况。”
日本房地产泡沫始于1983年。当时，日本国际经济地位上升，东京国际金融中心形成，众多国外大公司进入日本投资购买房地产，引起日本房地产价格飞速上涨，推动日本房地产泡沫形成。上世纪80年代前期，东京等大城市房地产价格每年上升30％左右，1987年、1988年两年商业房地产价格较上年分别上升40％、50％。房地产价格长期快速上涨导致大量投资、贷款流向房地产行业，房地产市场成为财富的聚集地。日本房地产泡沫自1983年产生到1991年破灭，历时8年。
房地产泡沫破灭造成的影响大、涉及面广，恢复困难、持续时间长。房地产泡沫破灭后，日本经济从1991年2月开始陷入萧条，历时长达32个月，随后的七八年一直停滞不前。房地产泡沫破灭导致大量企业倒闭，进而造成金融机构不良债权大幅度增加甚至倒闭，1995年3月日本金融机构不良债权额达40万亿日元。房地产价格、股价的缩水降低居民的消费欲望，日本1993年消费增长降为负值，严重影响经济发展。房地产泡沫破灭还影响企业投资积极性，造成失业增多，贫富差距扩大，整个社会信心长期不振。房地产泡沫破灭后形成的不良债权需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢复。为达到正常生产水平，日本用了10年时间。
当前，我国正处于快速发展期，居民生活水平的提高和城镇化的快速推进，对房地产形成了巨大需求。而房地产业的快速发展，成为经济增长的重要动力。但一些城市房价上涨过快，超出了一般居民的购买能力，也给整个经济平稳较快发展埋下了风险隐患。所以，为避免重蹈覆辙，引发经济危机，国家对于楼市的宏观调控是十分有必要的。
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