[摘要] 2011年的珠海楼市以“双限”为尾声结束。在严厉的调控下，珠海楼市进入了明显的实质性让利、以价换量的态势。当2011年离我们远去，其诸多负面因素还在延续。2012年的珠海楼市又将是怎样一副图景？
2011年的珠海楼市以“双限”为尾声结束。在严厉的调控下，珠海楼市进入了明显的实质性让利、以价换量的态势。当2011年离我们远去，其诸多负面因素还在延续。2012年的珠海楼市又将是怎样一副图景？
政策猜想：调控延续严中有宽
提起2011年的珠海楼市，11月的双限令自然是一个分水岭。双限出台后，经历了政策消化期的开发商逐步确定了实质性让利、以价换量的策略。
进入2012年，双限还在延续。2月18日，央行公布将下调存款准备金率。兴业银行首席经济学家鲁政委直言，此次下调打开了未来存款准备金率持续多次下调的通道。
左岸地产总经理李炳亮也认为，在促进房价合理回归的前提下，政策对首套房利率可能会有所放松。
市场猜想：适度微调稳字为先
去年11月的双限令可谓立竿见影。10月份，珠海楼市的销售面积为21.85万平方米，但到了11月份，这个数字变为15.78万㎡，一下子少了6万㎡。市场上也很快出现9000、8500元/㎡这样的售价。
在2012年政策松动可能性较小的情况下，以价换量仍将是主旋律。但业内人士也指出，在理性回归的前提下，房价出现大幅度下调的可能性不大。
百脑会副总裁黄超认为，目前价格虽然出现松动，但鉴于楼面地价、税费、人工材料上涨等因素，珠海的房价出现30%的下跌是很难。
百脑会2011年年报也作出预测，以加权平均法计算，2012年珠海的房价约在12000元/㎡-13300元/㎡之间。
供应猜想：新增供应增长10%
百脑会数据显示，2011年，珠海楼市新增供应为291万㎡，同比增长23.19%，同时创下过去四年。2011年珠海住宅新增供应量集中在五一和国庆这两个节点前，以及12月份各大项目为了冲回款任务推出量也较多。
但2011年的销售并不理想，销售面积仅为209万㎡。明显供过于求。与此同时，2011年珠海楼市的住宅施工量为1199万㎡，同比增长30.8%，施工面积和涨幅都是过去五年。
百脑会2011年珠海楼市年报预测，2012年珠海楼市将有508万㎡货量达到入市条件。其中2011年商品住房库存为189万㎡，2012年新增商品住房量为319万㎡。新增供应将比2011年的291万平方米增长约10%。按珠海市2011年总约消化210万㎡的速度看，508万㎡相当于2年多的消化量。
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