[摘要] 在去年销售额仅完成不足预期目标50%的情况下，SOHO中国[简介 最新动态](00410.HK)仍然将2012年的年度销售目标确定为230亿元，与去年的预期目标保持一致。SOHO的相对乐观引发了高盛及瑞银等投行的接连质疑。
“少数投行分析师调低SOHO的股票、看空SOHO今年的销售是没有道理的。”潘石屹同时表示，230亿的年度销售目标已经落实到每个月及每个可售项目。
在去年销售额仅完成不足预期目标50%的情况下，SOHO中国(00410.HK)仍然将2012年的年度销售目标确定为230亿元，与去年的预期目标保持一致。SOHO的相对乐观引发了高盛及瑞银等投行的接连质疑。
2月22日，SOHO中国董事长潘石屹针对投行的质疑作出正面回应：“少数投行分析师调低SOHO的股票、看空SOHO今年的销售是没有道理的。”他同时表示，230亿的年度销售目标已经落实到每个月及每个可售项目。
2月9日，高盛发表的一份研究报告预计，SOHO中国2012年的销售额为117亿元，仅为SOHO中国公布的年度销售目标的一半。随后的2月10日，瑞银的一份研究报告则预计SOHO中国2012年销售额为166亿元，仍然较SOHO中国自身悲观了不少。
市场供不应求
潘石屹的信心首先来自北京、上海两地的写字楼市场现状。
高力国际此前发布的《2011年第四季度上海办公楼物业市场研究报告》指出，在2011年第四季度，由于净吸纳量超过12.8万平方米，上海甲级写字楼空置率一路走低至7.4%，为2008年全球金融危机以来的水平。平均租金则上涨至每天每平方米人民币8.2元，环比增长2.5%，日趋逼近2008年沪写字楼租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。
北京的写字楼市场热度相比上海更甚。
世邦魏理仕的研究报告显示，2011年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米349.8元，同比上升50.6%，租金年度增幅同创历史之最。由于供应量远少于市场吸纳量，北京优质写字楼整体空置率大幅下滑，当前6.3%的空置率比去年同期下降7.8个百分点。
“这对我们办公楼的销售是一个重大的利好消息，因为办公楼的销售就是取决于租金是高还是低，至于户型各方面都不重要。”潘石屹表示。
但值得注意的是，目前各机构统计的写字楼市场的相关数据，基本上研究对象都是产权统一的甲级写字楼。据上述机构一位分析人士介绍，散售会在一定程度上降低物业的品质、影响资产的速度，因此散售的写字楼通常都不在他们的统计范围内。
此前建外SOHO频发的由于散售造成的物业管理纠纷，也一度成为SOHO中国的软肋。
目前SOHO中国对此的解决办法是，由自己的物业公司负责项目销售之后的物业管理。
此外，潘石屹还称，从银河SOHO开始，他们有意让单笔金额的客户优先选房，基本上每个客户的购买金额都在千万以上，这使得最近一两年其旗下新项目的产权所有者已经大大减少，“与统一产权的几乎没有太大差别”。
“最近几天我了解了一下，我们有几个项目办公楼的租金春节之后都迅速提高，原来建外SOHO写字楼每平方米四五块钱，现在变成七八块钱。”潘石屹说，这完全出乎他的意料。
“而且我们看到，北京办公楼的实际供应量非常少，原来政府批出去的办公用地，都让开发商建成住宅卖了。”他认为，即便如今再供应的办公用地到建好投入使用也要三五年以后，因此目前北京、上海写字楼供不应求的局面三五年之内不会缓解。
或许正是基于这一判断，SOHO中国计划今年用100亿元在京沪两地进行收购，另以40亿元用作收购上海外滩项目。
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