[摘要] 郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。
万科超千亿销售规模的背后，是其超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，这种合作开发模式在万科过冬的2012年被再次寄予厚望。
与这种“借鸡生蛋”的路径相似，万科在去年平均每22天吞并一家地产公司，通过资源急速整合扩大规模一直是万科的强项。
但现在看来，房地产行业调控引发行业洗牌加剧的担忧，似乎存在着被人为夸大的成分，万科集团总裁郁亮对此已经不再抱有什么希望。
郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。
继续扩大合作开发比例
面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，第二次成为行业内住宅年度销售过千亿的公司。但在2011年万科结算收入为706.5亿元，营业收入717.8亿元，同比均增长约42%。
虽然是国内规模的房地产开发企业，但万科把大量合作开发的项目销售额都算在自己头上，此举一直备受外界诟病。
万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年。
郁亮在2011年年报发布会上表示，万科未来必须要两条腿走路，一个是继续坚持快速周转策略，因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。
被郁亮寄予厚望的另一条腿则是合作开发。郁亮说，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。
年报显示，2011年万科新增开发项目数量为52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。但按面积计算，万科去年的合作项目占比约为61%，较2010年有所下降。
郁亮说，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。郁亮说的这句话背后，存在一个不小的尴尬，因为万科2011年实现净资产率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。但同日发布年报的龙湖地产（00960.HK），其在2011年营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但其净资产率为33.4%，接近万科的1倍。
此外，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。这些指标的下滑给万科提升股东回报带来一定压力。
万科董秘谭华杰曾分析过合作开发的三点好处：首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。
第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产。
合作开发对提升股东回报意义不可小看。谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。万科现在基本都是合作开发项目，预计今年内的合作项目还将有所增多。
此外，万科董事长王石(微博)此前宣称，万科2014年销售额有望突破2000亿元。从2010年实现年销售额千亿到2014年突破2000亿，4年时间年销售额的目标，估计也需要靠合作开发的模式才能得以实现。
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