[摘要] 一方面是由于房地产市场的压力，持续的销售低迷以看不到好转的势头，房企降价也是一种无奈而必然的选择；另一方面则是政府层面的压力，只要房价不降，调控就不会结束，甚至有消息称某些知名大型房企还把降价当做了政治任务。
一方面是由于房地产市场的压力，持续的销售低迷以看不到好转的势头，房企降价也是一种无奈而必然的选择；另一方面则是政府层面的压力，只要房价不降，调控就不会结束，甚至有消息称某些知名大型房企还把降价当做了政治任务。双重压力之下，楼市房价的下降就在必然之中，在降价潮来袭的时候，购房者能够保持淡定自然是好事，不过还是要加强对一些特别类型房产的关注，不要错过可能出现的优质房产。
类：关注了很久，终开始降价的心仪房产
第二类：新开低价盘，尤其明显低于周边同类房产价格的房源
楼市是暴利，这点已是行业秘密，即使降价，房地产开发商也有利润。房地产开发是资金量消耗相当大的行业，大多数房企都是负债经营，在当下房价反弹无望的情况下，楼盘项目越快销售完毕，实际盈利状况就会越好，不然的话，债务成本会相当高。一些新盘为了达到的销售效果，采取低开姿态，只要确认是真正低于周边同类房产的低价盘，购房者不妨多一点关注。
第三类：特殊情况，业主急于抛售的二手房源
楼市的购买力不旺盛，业主二手房出售的难度也大大增加，二手房从挂牌到真正售出的周期变得越来越长。虽然说业主持有的物业不会有太多的经济压力，但是遇到特殊情况，比如说业主急于出国，需要资金而套现房产的话，就会大幅度降价求售；或者企业遭遇资金难题，想要通过出售房产来换取现金流渡难关的时刻，也会低价售卖。只有时刻关注，才有逮到超低价二手房的机会。
第四类：尾盘甩卖，价格非常低的现房
在当下的楼市现状下，越来越多的房企都感受到了沉重的资金压力，而且受过去一两年的楼市调控政策的影响，很多楼盘的销售状态都不是太好，尾盘大量存在。对于一家房企来说，如果在楼市状况好的时候，尾盘还可摆高姿态，但是在楼市状况不好的时候，尾盘就是的促销品。虽然尾盘大都不是最理想的房源，但是价格低的话，也算是一个特大优势，购房者也必须好好把握。
楼市降级潮来袭，购房者千万别心急。或许真正的降价才刚开始，购房者应该稳坐钓鱼台，等着楼市房价降到差不多的时候，再出手。
相关阅读：
调查:30%居民看跌2012房价 房产市场观望为主
买房就是的投资 破解刚需圈层的购房玄机
（来源：时代商报）
破解刚需圈层的买房“玄机”
今年的3月15日，多了些“刚需”的味道。
4月启动的此轮调控，已进入第三年。种种迹象表明，房地产市场已趋近底部，刚性需求和改善性需求的购房时机已经到来。“刚需”们在这个乍暖还寒的时刻蹦了出来。“刚蹦”的到来让很多大型标杆型房企近期都开始酝酿调整开盘计划，加快刚需产品的入市步伐，对高端项目的营销战略重新定位，放慢推案节奏，全面强化客户满意度的提升，围绕老客户圈层制定营销策略。
买一处房子，或将是一个人一生中的投资，尤其对于刚需族来讲更是如此。在这个为消费者维权的日子里，本报为急切的“刚需”一族们指点玄机，以防在这个雾里看花的楼市中迷失了方向。
[神秘玄机一]
“暗语”：听不懂的折扣
“老大，他和咱不是一个山头啊，暗语听不懂。”这种剿匪片里的镜头竟然出现在当下的楼市，买卖房子居然也用起了暗语。面对寒冷楼市，开发商们纷纷摩拳擦掌，使出浑身解数，暗语卖房、半价秒杀、内部折扣等，试图早日脱离这个楼市的冬天。
楼市胶着
部分一线城市成交量萎缩、房价下跌的信息，同样让部分沈阳人对沈阳房价回调寄予了期望。不争的事实是，沈阳楼市眼下也露出成交萎缩端倪，新峰地产公布的统计数据显示，1月份沈阳商品住宅交易中，合同备案的销售均价为每平方米5878元，跟上个月6157元的均价相比，1月份房价环比下降了4.5%。楼市整体性的成交低迷，表明了持币观望的潮流再次出现并蔓延。
明涨暗降
上周五，记者接到某楼盘售楼员小王的电话，他告诉记者公司在周末两天推出十套特价房，每套价格有3到5万的优惠，如果抓不住这个机会，等到周一就开始每平方米向上调价500元，并一再强调，这样的机会千载难逢，想要买房赶快出手。乍一听，这样的消息挺让购房者振奋的，而据业内人士介绍，这不过是变相降价的潜台词，一方面说特价吸引眼球，一方面又说涨价以堵住老业主的嘴，以防出现像上海降价闹事的事件。看来，降价正在转入“地下”，而对外界宣布的价格甚至还略有回升。本周一，记者再次致电该售楼员，被告知，虽然现在又涨了5万到10万，但诚心要买，还可以进一步商量。
提防“暗语”
“如果你错过2008年的房市抄底，就不要再错过如今的房市底价，周末再推10套新品一口价，错过不再!”“全城发售，一口价特惠，特别楼层有惊喜!”……目前楼市却让购房者陷入深度观望，新房市场“特价单位”、“一口价单位”时时出现在江湖，这个时期更是变化无穷，不断撩拨着购房人的心灵。开发商坦言，现在地产企业信贷吃紧，为防资金链断裂，快速回笼资金才是明智之选，内部卖房也是不少公司为蓄积开发资金的一种手段。遭遇淡季，身处微妙期的众多房企在面对持币观望的购房者更应讲求战术性的营销策略，以抢得市场。有买房者建言开发商，市场需要更直白的真实惠，大家都能省点精力。对于投资者而言，还是认真考虑自己的需求，不要被这些诱人的“暗语”吸引到另一个方向上去。
相关阅读：
[神秘玄机二]
“一成首付”：看上去很美
为了应对时下的楼市，“一成首付”再次成为开发商的救命稻草，近期又开始在多个地方重新上演。据了解，深圳、广州、南京等地开发商纷纷推出首付优惠活动，购房者只需付一成首付，剩余两成首付款由开发商垫付，而据记者了解，这样的做法不过是杯水车薪。
瞄准刚需的“一成”房款
房地产信托还债高峰期将至，房企将面临着资金链断裂的危局。在不直接降价或少降价的前提下，先替购房者垫付一部分首付资金，从而通过降低首付门槛的办法，起到刺激销售的作用。因为在当前的购房需求中，有很大一部分是“刚需族”，相对于长期还款的压力而言，首付的一次性现金支出，则是其购房过程中的阻碍。“一成首付，即可入住”看上去对这部分人来说的确很有吸引力。
“陷阱”还是“馅饼”?
不过，仔细计算一下，“一成首付”可能实际并不美。一方面，开发商垫付的资金对于购房者来说仅仅是获得一笔短期无息贷款，要不了多久，这个钱还是要购房者支付的。而对于购房者来说低首付意味着高月供，从目前给出低首付的各地开发楼盘信息来看，开发商垫付的首付偿还期限在1年左右。以一套50万元的房子为例，购房人实际首付只需5万，开发商为其垫付了10万元，但对应每月还款将高达8300多元，这对于偿债能力有限的年轻刚需而言，无疑是掉入了“陷阱”之中。
“一成首付”危机四伏
通过“一成首付”代替了“打折促销”，这一举措将在短期内刺激销量，提升了资金周转速度，但同样也暗藏着不小的风险：首先，选择“一成首付”的购房者在最初一段时间里的还款压力极大，虽然违约风险出在购房者一方，但是如果出现大量购房者违约，开发商不可避免受到冲击，特别是在今年开发商资金链已经紧绷的情况下。再者，由于首付比例过低，只要一年内房价跌去10%以上或开发商之后主动打折降房价，刚性购房者就又将面临新的危机。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
[神秘玄机三]
真假打折：剪不断理还乱
今年开始，楼市打折声此起彼伏，一时间，房子打折成了当下最敏感的字眼，一个不容忽视的事实是，楼盘广告声称在打折，但是否真的在打折，打折了多少?购房者要想从中得到好处，就需仔细辨别，实地考察，并进行对比，别让假打折迷了眼。
“起价”永远买不到
为了感受时下房地产的打折热潮，记者选取了南京南街至苏家屯的路段进行了走访，记者惊讶地发现，在这条路上各家楼盘售楼处门口都无一例外地支起了拱门，颇具喜庆气氛，更让看房人感觉喜庆的是拱门和条幅上热辣的字眼：“全线69折”、“3880元起火爆销售”、“3998元起，最后五天”……
开发商是你方唱罢我登场，让购房者看得热血沸腾。而当记者对这条路上7家楼盘逐一走访后发现，没有一套是起价的房子，都被告知卖完了，而现有的房子也要比起价房高出近千元，特价不过是开发商的一个噱头而已。
微妙的打折时间段
开发商打折是有时间段的，通常上市公司因为需要做业绩报表，所以会赶在新年底前进行促销;1月份则是因为有银行开始放款，部分楼盘为了争取贷款额度，也有积极的推盘行为;2月份属于房地产的淡季，在这个期间做促销的开发商目的是想抢占市场份额、争夺客户群体。而从去年底开始的打折潮已经淹没了以往的时间段，在漫天飞舞的打折广告中，需要注意的是如果有新推房源或者位置较好的房源开始有优惠了，那才说明是真正的打折。
打折的虚拟表现
某楼盘不打折时5500元/平方米，每平方米提高价格500元后再打折，比不打折时还要高。还有的楼盘，确实是打折了，但比周边同样地段、户型的楼盘价格却要高很多。买这种类型的楼盘，虽然享受了优惠，但实际上吃亏了。
在楼市低迷的情况下，说是打折，但降价幅度仍然在涨幅之内，充其量不过是持平而已，并不能算是真正意义上的打折。“变相”降价，如送空调、送旅游、送物业管理费等，这种促销手段是开发商不想被降价压低品牌而想出的主意。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
[神秘玄机四]
心理战术：骗你没商量
“快带上五万元定金，好几个客户都赶着来买呢!谁到算谁的。”电话里传来售楼员急促的声音，惊闻此言，王女士连忙冲了出去。
买房就像中彩票
让王女士如此迅速出击的是，她在浑南看中的一套50平方米的商铺，可售楼小姐很遗憾地告诉她，这种小面积的非常好卖，已经没有了，这个也是被人选中了。但售楼小姐还表示，这个房主还没有办完贷款手续，看能不能商量商量，如果对方放弃就马上通知王女士。现在，听说她看好的房子奇迹般地出现，王女士非常兴奋，就像捡了个大便宜似的急忙交了定金。可一个月以后，王女士的同事也订了与她同楼盘的商铺，也是50平方米的，而且位置比她买的还好。让她生气的是，同事说，这套房也是从别人手里“抢”来的，王女士觉得自己受到了愚弄。
声东击西的销售
如今，销售人员的“心理攻势”很猛烈。“这个楼层只剩这套房子，今天下午就会来人交定金，而且明后两天就可能提价!”这已经成了售楼小姐的口头语。销量表上明明挂着代表着已售出的“小红旗”，可当你过些日子再次看房时就会发现，“小红旗”又不见了。这些都是开发商精心设计的“心理陷阱”，刺激消费者的购买欲望。一些好的房源被事先“冷藏”，先吊足购房者胃口，相对较差的房源则会被想方设法先卖出去，这样方便后期操作。而购房者在不知情的情况下“一时冲动”被销售人员“牵着走”。
宽松环境下的新技巧
在这样的一个购房季里，购房者有了更大的挑选余地和议价空间，因为库存日益增加却是无法回避的现实。其实这个背景下，购房者可选择的房源大为增加，处于买方市场的购房者，具备了议价的主动权。而这种议价能力和选择的余地，在2007年、2009年是不可想象的，在这样宽松的情况下，购房者大可不必被假象所蛊惑。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
[神秘玄机现场版]
多收了三五千之刚需篇
某售楼处门口的停车场，横七竖八停泊着几辆刚到的看房车，车里人头攒动，把车身压得很低。一些楼盘宣传单被车轮卷起，一漾一漾的，填没了车和车之间的空隙。售楼处掩映在车身背后，早晨的太阳光斜射下来，光柱落在售楼处外面晃动着的几件羽绒服上。
那些穿羽绒服的人大清早乘看房车过来，到了地方，气也不透一口，便来到销售前台占卜他们的命运。“均价7500，折后的价格，”房产公司里的售楼小姐有气没力地回答他们。“什么!”羽绒服朋友几乎不相信自己的耳朵。美满的希望突然一沉，一会儿大家都呆了。“不是8折优惠吗，你们曾经不是卖过6800吗?”“6500也卖过，不要说6800。”“哪里有打完折还是这个价的!”“现在是什么时候，你们不知道吗?我们这是最后几天促销，过几天还要恢复原价呢!”
刚才挤看房车犹如抢购似的一股劲儿，现在在每个人的身体里松懈下来了。今年天照应，政府调控，工资涨了几成，银行也不来作梗，一年收入多出三五千，谁都以为该透一透气了。
哪里知道临到最后的占卜，却得到比往年更坏的兆头!“还是不要买的好，我们再去别的地方看看吧!”从简单的心里喷出了这样的激愤的话。“嗤，”小姐冷笑着，“你们不买，人家就饿死了吗?现在多的是刚需人群，都铆着劲要买呢，头几批还没看完，看房车又有几批送来了。”
刚需，看房车，那是遥远的事情，仿佛可以不管。而不买那必须要用的房子，却只能作为一句激愤的话说说罢了。怎么能够不买呢?丈母娘方面的关是要过的，为了落户口，娶老婆，生孩子，动迁……没有房子都是不行的。在间距大与小的辩论之中，在交通方不方便的争持之下，结果羽绒服们口袋里的银子变成了定金;羽绒服朋友把自己赚出来的钱送进了开发商的腰包，换到手的是或大或小的一张排号卡。“小姐，直接给现房，不行吗?”白白的银子换不到现成的房子，好像又被他们打了个折扣，怪不舒服。“老土!”夹着一支水笔的手按在电脑键盘上，鄙夷不屑的眼光从眼镜上边射出来，“一张排号卡就有一次选房机会。我们这里没有现房，只有期房。”“那么，直接签合同吧。”从电视上听说，知道手里的排号卡是不太牢靠的。“吓!”声音很严厉，左手的食指强硬地指着，“这个就有合同效应的，你们不要，定金是要没的。”
不要这排号卡就要吃定金，这个道理弄不明白，但是谁也不想弄明白，大家看了看排号卡上“八折优惠、定金不退”的字样，又彼此交换了将信将疑的一眼，便把卡片塞进羽绒服的空口袋或者起了毛边的空裤袋。
一批人离开了现场，另一批人又从看房车里走过来。同样的，在前台迸裂了希望的肥皂泡，赶走了一年以来看着存折的钱慢慢增多所感到的快乐。同样的，把万分舍不得的白花花的银子送进开发商的口袋，换到了并非现房的一张卡。
第二天，售楼处表演着同样的故事。这种故事也正在许多城市里表演着，真是平常而又平常的。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
购买打折房的技巧
一、通过多种渠道了解打折楼盘的信息。搜罗信息时要细心一些，看看打折的条件是什么，有的楼盘宣称购房有优惠，但只对部分楼层、户型优惠，其他的房源享受不到。
二、需实地考察。对于打折信息，购房者一定要实地仔细调查，看看到底是不是真的，这样才不至于让自己失望。
三、注意算账。进了售楼部，有些售楼人员为了将房子推销出去，他们会刻意地鼓吹打折给购房者带来的好处。这时购房者不要头脑发热，要根据自己的实际情况，计算一下购买这样的房子到底合不合适，享受到了多少实惠。其实有些楼盘给予的优惠条件看似诱人，但经不起推敲。
四、对打折信息进行仔细比较。在考察楼盘的时候，注意将考察对象跟周边的房子进行比较，判断楼盘是不是真的降价了。
五、如果这种变相降价涉及到第三方，比如送家电、送车库之类的促销，需要和开发商拟定相关的合约协议，并在合约中对相关条款进行详细拟定，使开发商的承诺体现在协议中以作为保护依据。
门市买了3年咋还是“黑户”
要房证，再等等……
高高兴兴买了新房，可是等了若干年还没有拿到房产证，这是当下令很多购房者“头疼”的问题。沈阳市铁西区居民彭毅(化名)就遇到了这样的麻烦。用他的话说，房子买了已经3年多了，可这房证却一直看不到影，没有房证的房子总感觉不是自己的，没有房证心里不踏实。
房子买3年房证没有影儿
2008年，彭毅购买了位于铁西区北四中路艺格春天的一个门市。“房子是2008年11月买到手的，开发商承诺在交房30个月之内给房证，可双方约定的时间都过了9个月了，房证还是没办下来，实在是让人头疼。”彭毅称，没有房证是个麻烦事，他买的这个门市当时的价格仅有8000余元/平米，总价款才70余万，而现在这一地区的门市价格已经涨到了2万元/平米左右。“没有房证房子就不能交易，就是抵押贷款，也因为没有房证不能办理。”彭毅称，为了房证的问题，这半年多他曾经找过开发商讨要说法，可开发商每次都说正在办理，但苦等几个月就是没有下文。
从彭毅与开发商签订的《商品房买卖合同》中记者了解到，彭毅购买的这个门市是位于铁西区北四中路的艺格春天项目，出卖人为辽宁益格豪尔房地产开发有限公司。合同中标明，买受人购买的商品房位于艺格春天。预售商品房批准机关为沈阳市房产局。商品房预售许可证号为08245。买受人所购商品房基本情况中显示，该商品房的用途为网点;交付期限中约定，出卖人应当在2008年11月30日前，将合同中约定的商品房交付买受人使用。
此外，合同中第十五条双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后30个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付房价款百分之一的违约金。
开发商：两个月房证就能下来
2月28日，记者与辽宁益格豪尔房地产有限公司的一位陈姓经理取得了联系。陈经理告诉记者，艺格春天项目门市的房证正在办理当中，目前已经进入到面积测绘阶段，最快两个月房证就能下来。“每次找开发商都说房证很快能下来，但总是一拖再拖。现在开发商已经构成违约，业主们只是希望开发商不要推卸自己的责任，尽快为业主办理房产证。”彭毅称。
沈阳市房地产交易权属登记中心的工作人员表示，办理房产证其实是一种商品房权属的转移登记过程。在这个过程中，买卖双方必须共同到场，才能办理产权的转移登记——即给业主办房证。
而在这个过程中，作为卖方的开发商则显得至关重要。许多情况下，业主们的房证不能及时办理，都是和开发商的拖延有关。比如，有些开发商在楼盘的开发过程中，部分楼盘竣工后就开始对外销售，而这样一来，先买房的业主已经入住了，后期的楼盘还没有开发完。在这种情况下，开发商往往打算把所有楼盘全部开发完后一起办理房证，这样一来，先入住的业主就要等上很长时间，甚至好几年。而业主们自己是无法到房产部门单方面办理房证的。工作人员称，目前办理商品房的房产登记时，需要提供8样证件(证明)，包括：1.房产登记申请书;2.身份证明;3.初始登记证明;4.商品房买卖合同;5.完税证明;6.维修基金收据;7.预告登记证明(非必要);8.如夫妻共同登记产权需带结婚证。在这些必要的证件(证明)中，初始登记证明往往是掌握在开发商手中的，因此业主们只能被动等待办房证了。
律师：办房证卖房者要担责
面对没有房证的烦恼，购房者应该如何为自己维权呢?沈阳市房地产交易权属登记中心的工作人员告诉记者，超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。
辽宁同泽律师事务所夏文林律师表示，关于开发商违约购房者得不到房产证的情况，都是咨询的多，但真正打官司的很少。尽管对自己有利，但不少购房者都嫌打官司麻烦，只是被动地选择等待。夏文林律师称，遇到开发商违约，购房者同样可以通过法律武器维护自己的权益。在《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
夏律师称，如果开发商办理房产证，业主是可以选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
商品房“陷阱”之合同篇
防范从下笔开始
在购买商品房的过程中，合同是一道门槛，与开发商签订过商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同吗?对于这类合同中的条款您能接受吗?您能分辨出哪些是不平等的格式条款或者是违法的条款吗?对此，沈阳市消费者协会的专业人士向购房市民传经授道，筛选出典型不平等格式条款，并组织315律师团对此进行了点评。
关键词：定金不退还
典型条款：“认购人签订本认购书时，即交付定金贰万元。本认购书签订后，定金不退还。”
315律师团点评：此条款属于典型的不平等格式条款，违反了《担保法》及人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。
消协支招：定金条款应对签约当事人双方进行约定，建议消费者要求售房者把上述条款改成：“认购人签订本认购书时，即交付定金2万元，本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商(出卖人)返还定金;因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。”
关键词：收取诚意金
典型条款：“乙方自愿认购甲方物业——‘某某花园’VIP卡一张并预付诚意金两万元人民币。”“待认购当日，如乙方认为甲方房源有任何不妥之处，甲方无条件退还乙方全部‘诚意金’。(如需办理退款手续，乙方需书面提前告知甲方，甲方自告知之日起7日内无息退还乙方全部‘诚意金’。认购前不办理退款手续)”
315律师团点评：诚意金，又称意向金，不是法律术语，而是商业用语，我国法律并未就诚意金作出规定。一些开发商在楼盘开盘之前，向对楼盘有意向的购房者收取一定数额的诚意金，并告知购房者，诚意金可在选到商品房之后转为预付款或者定金，如未能选到如愿的商品房，开发商将诚意金定期无息返还给购房者。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”《合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。
消协支招：购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预(销)售许可证的开发商，建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。
关键词：虚假认购
典型条款：“认购人须在签订此房保留协议之日向出卖人支付保留金人民币两万元整，并在三日内根据所选择的付款方式补足其余房款。
A、一次性付款;
认购人须于年月日之前，持本协议书到出卖人接待中心补齐剩余全部房款即(人民币)拾万仟佰拾元整(小写：元);
B、按揭贷款：
认购人须于年月日之前，持本协议书到出卖人接待中心补齐除按揭贷款以外的所有房款(此款项不低于房屋总款的30%)即(人民币)拾万仟佰拾元整(小写：元);其余房款办理年，贷款金额：人民币万元整;
315律师团点评：《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
消协支招：如开发商在没有取得商品房预(销)售许可证的情况下，收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款，对这类协议要坚决说“不”;如果开发商已经取得了商品房预(销)售许可证，应当与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。
关键词认购后不退
典型条款：“所购商品房一经认购，非出卖人同意，不准退。”
315律师团点评：该条款排除了认购人依法解除合同的权利，违反了合同法的相关规定，属于无效的格式条款。
消协支招：购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定，应当要求开发商删除此类条款，这是消费者的权利。同时，必须添加开发商不能履约卖房应承担的责任。
关键词已充分了解
典型条款：“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守，对所认购商品房状况也已充分了解。”
315律师团点评：在许多“认购书”中，开发商均有类似的文字表述，这是为了在形式上符合《消费者权益保护法》关于消费者知情权方面的规定，但这种做法并不能起到相应的法律作用。原因很清楚，购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程的全貌。在《商品房认购合同》中，认购人所认购的实际上是“纸上的房屋”，交付的实物可能会存在这样那样的问题，因此，建议认购人在签订《商品房认购合同》的同时，将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同，并明确违约责任，充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。
消协支招：购房者在购买商品房时一定要根据自己的需求，切忌盲目认购。购房者在选定自己欲购买的楼盘后，一定要查清楚该楼盘是否已办理商品房销售(预售)许可证，确定自己欲购买的商品房是否属于合法的销售范围，然后，再与开发商进行充分协商，签订商品房买卖合同。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
商品房“陷阱”之销售篇
别让“外貌”迷了眼
在沈阳，几乎所有的楼盘都在实行着预售制，购房人一般要提前一年或者更长的时间去购买期房，这段时间就是无条件地在为开发商融资埋单，意味着开发商可以不付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。同时商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、延期交房风险也被暴露出来。在看房的同时，提醒消费者别让一些华而不实的表象和售楼员口头承诺所迷惑。
关键词：面积缩水
症状：目前消费者针对面积问题的投诉主要集中于几个方面，一是开发商不将分摊的公摊面积的数量、部位、计算办法明示给购房消费者;二是购房消费者怀疑面积不准确时，不能及时有效地联系到检测部门进行复检;三是一些开发商开发建设的商品房面积严重缩水，作为非专业人士的购房消费者要取得相关资料和证据十分困难;四是一些开发企业故意以不准确的面积销售商品房，在业主领取产权证并重新测量时不得不补交余额，无形中又提高了房屋销售价格。无据可循的情况下，很多购房者都只能任由开发商侵犯自己的消费权益。
消协点评：对于投诉较为集中的面积缩水的难题。消协建议对质量检测和面积测量单位实行公开挂牌监管制度，坚决实行资质认证准入规定，废除地方保护性规定，打破行业和地区垄断，建立合法有序的竞争机制;试行建立商品房单套计量和质检报告制度，将出具商品房单套计量和质检报告纳入售房合同约定，作为合同附件管理;严厉查处房地产消费市场中质量检测和面积测量违法行为。
关键词：期房之殇
症状：24热水被“蒸发”了，问及答曰：安一个热水器不就24有热水了;广告、楼书、模型等都出现的中央绿地，交楼时不是花草树木，却长出新的楼座或其它建筑来;许诺有的配套会所、学校、医院等一概没有，答曰后期待建……不兑现的承诺让这种模式存在的空间越来越窄，消费者一辈子的血汗钱就这样为开发商的财富做着“贡献”。
律师点评：目前市场上购房者利益不断受到侵犯的事实说明，期房有着制度安排缺失及不完善。这就急需建立一套完整的法律体系、信用制度及房地产监管制度来保护住房消费者的利益。比如市场的诚信度要达到一定程度、法律法规要相应健全，政府的监管要到位，否则现行期房制度对消费者带来的损害将是长期的。期房产品作为商品房销售中的一种模式,其存在有其合理性,但部分开发商缺乏诚信,恐怕将成为“期房时代”为自己掘下的坟墓。
关键词：样板困惑
症状：大多数楼盘都有样板间，很多消费者在买房之后都有这样的疑虑，怎么自己的房子感觉跟样板间不一样呢?如今的样板房可谓是越做越漂亮、越做越豪华，各家开发商往往是不遗余力、一掷万金地进行样板房的包装，以此作为营销推广的重要手段。而大多数楼盘的样板间与实景房之间都会出现或多或少的差距。样板间用装修来修正和弥补房型本身的缺陷与不足，用华丽的外表吸引眼球而掩盖了问题的存在，同时让消费者陷入了一些误区，忽视了房型的功能及其实用性、便利性。
专家支招：看样板间时要留意一些问题，首先是面积，除了实景样板房外，面积问题成为实际所交房与样板房有差异的问题，一些不诚信的开发商将样板间面积设计成与实际大小1.1∶1,普通消费者难以看出面积做过手脚，而绝大多数房产商会在实际交屋时将样板房拆除。另一方面，样板间因布置特殊，会让人产生大的感觉，比如，样板间里家具很少，灯光很强，色调处理简洁等。在样板间中，家具的尺寸还会有问题，几乎所有的家具都可能被设计成小人国的，要小一号。绝大多数样板房的窗外都经过精心处理，那些树木、园林等，即使是底层用户也看不到的。那种绿色、美好、开阔的感觉往往都在交房之时突然消失。样板间里一般很少安置暖气管线、卫生间的上下水管、电视电脑的电源线等，而正是缺少这些容易被忽视的部件，使得样板间显得更大。在参观样板间的时候，往往会遇到这样的情况———室内开着许多灯，美观的灯饰营造出的温馨让你禁不住心动。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
商品房“陷阱”之物业篇
“责任范围”很关键
份调查显示，在业主和物业公司发生纠纷后，业主选择和物业公司打官司的占5%、向政府房管部门投诉的占9%、通过业主委员会协调解决的占10%、自发组织抗议或诉诸媒体的占12%、拒交物业费的占63%。从中可以看出，目前选择为自身维权的业主的比例还很小。
从消费者的投诉案例中可以看出，较为普遍的原因就是业主入住一段时间后，房屋凸现出了质量问题：墙体裂缝、灰皮渐次脱落，屋顶及管道漏水，致使业主财物受损，同时还有小区在安全防范方面存在着薄弱点，再有，业主所购的房子与当初开发商在宣传上的承诺有出入，不是小区共用设施以劣充优或绿化面积、景观缩水，就是业主入住后小区又“重新规划”改变了模样。以上种种问题引发了业主与开发商与物业管理公司的矛盾纠纷，致使物业管理公司在服务功能、内容、项目上打折扣。
案例一：吴女士购买了一套商品房，入住后，由于商品房的防水出现严重的质量问题，致使新房子装修后出现了发霉、漏水、地板漆面脱落、大白被冲坏等诸多问题，吴女士向物业公司报修，物业公司则表示出现这种问题开发商应该负责维修，吴女士又找到开发商，结果物业公司和开发商两方面一直推诿扯皮，致使问题一直也没有解决。
案例二：高先生买了一套新房子，交付使用后，发现北阳台漏雨，于是报修，后来物业公司告知高先生已经修好可以办理入住手续了，可当高先生入住时发现并未修好，于是高先生再次报修，这次物业公司拒绝维修，原因是漏雨是楼上邻居装修造成的，不在物业公司管理范围。
消协支招：解决纠纷最直接的办法莫过于定一份详尽的物业管理合同，对于物业公司的责任范围、收费标准等，业主要了然于心，一旦发生意外对簿公堂，也好维护自己的合法权益。物业公司也可以趁此机会将各项费用标准明示，避免纠葛，在保护业主合法权利的同时也给自己增加了保险系数。
律师点评：尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。业主需要的是知情权和良好的服务，而这些需要一个明晰的制度和规范进行保障。从维权方面讲，需要消费者掌握大量的法律知识和商品知识，特别是合同意识、交易基本知识、判断能力等。
相关阅读：
珠海继续执行双限政策 三月楼盘上演疯狂打折
国务院参事任玉岭:控制房价和保经济增长不矛盾
茅于轼:房地产是经济危险 房价可能降60%
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
