[摘要] 由于房企库存的不断攀升，而购房者的观望情绪仍然浓厚，指望刚需买房成为房企的最后一根救命稻草，但实际上，推动刚需买房，着急的除了开发商还有银行，此次首套房贷利率的优惠再现也可以视作银行促进刚需购房的一个讯号。
去库存已成为开发商的当务之急，一直承诺“不降价”的宝龙地产也开始熬不住了。宝龙地产首席执行官许华芳表示，新开项目都会推出一定的促销。
3月以来，随着上市公司2011年年报披露越来越多，房企库存总量飙升的数字也越来越清晰。
据统计，目前，沪深两市已有52家房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，从上述数据来看，负债攀高、资金成本急升等问题已经不是房企首要解决的“头疼”问题了，去库存才是开发商的当务之急。
值得注意的是，一直承诺“不降价”的宝龙地产也开始熬不住了。宝龙地产首席执行官许华芳日前表示，新开项目都会推出一定的促销。他还坦言，“没促销肯定很难卖”。
48家上市房企库存总额近6000亿元
公开资料显示，48家A股房企中，上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。
有机构认为，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，房企去库存化的压力将与日俱增。据悉，按房企存货和营业成本，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。
据WIND数据统计，万科以750.02亿元的存货值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日，万科的各类存货中，在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%；已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%。
除此之外，据了解，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。
平安证券首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也曾在一次论坛上表示，截止到目前，从在建项目的面积来看，按照2011年的成交量，至少可以卖三年。
钟伟分析，到2013年底，商品房房屋库存大约为45亿—46亿平方米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000亿—3500亿元，从而严重挤压房地产利润。
事实上，多数业内人士认为，房地产行业真正风险在于不断累积的房屋高库存。
曹建海表示，一些上市房企过分相信土地能够带动产品，这几乎成为一些上市房企根深蒂固的观念。但事实上，现在经济成长形势并不好，导致土地空间相对不大，甚至部分上市房企的资产正在大幅缩水。这个时候，库存居高不下导致房企回笼资金慢，而资产缩水却在加快，开发商因此而深陷高库存“泥潭”。
珠海楼市库存消化阻力主要来自刚需市场
据合富辉煌珠海市场部统计，预计2012年全市总库存面积约为632万平方米，已有库存接近2011年总消化量，未来新增供应刚需总体偏大，市场消化压力大。截至2011年12月31日，珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约184.4万平方米，在售项目2012年潜在供应面积约161.1万平方米，新项目潜在供应面积约296.49万平方米。据了解，2012年住宅月均销售面积为19.5万平方米，2011年住宅月均销售面积为17.5万平方米，加上政策的不可预见性，因此，预计消化周期约为36－37个月，即需要近3年的时间消化2012年供应。若分拆刚需与非刚需区域，刚需市场消化仍需要22－23个月，同时，非刚需市场消化需要13－14个月。
在珠海限购限价后，珠海市区沉寂了一段时间，在临近传统五一热销期，未来3个月或迎来一波推房小高潮，在售潜在供应未来三个月内总面积约20.97万平方米，主要集中在市区和西区，其中市区预计将推出约9.7万平方米，占总量的52%。西区是未来珠海供应的热点，在售项目体量较大，在五一前将集中推部分货量。
业内表示，3月以来珠海楼市成交确实出现了一定程度的回暖，其主要原因是刚性需求集中释放。其实，楼市上有两个完全不同的购房群体：投资客和刚需客。投资客对政策、市场、价格、空间等因素十分敏感，而且是本轮调控的重点对象，因此目前投资客的进场较少；但有真实需求的人群，对房子的实用性更关注，像面积、户型、配套、园林、交通、品质等因素更为看重，在购房时随需求而动的心态明显，并不会受政策调控的影响，而且现在国家对首次置业的政策支持较大，利率的优惠吸引也起到较大作用，目前珠海个别银行首套房贷利率已经可以达到9折，这对购房者而言将是一个极大的利好消息。
珠海与国内的许多城市不同，因为宜居，所以即使是楼市迷的时候，仍会有市场需求。从珠海楼市的需求看，主要分两类：一是刚性需求，二是外来需求。对于种类型人群，购房需求是永远存在的。因此，有业内人士认为，只要买房的出发点是为了自住需求的，无论是首次置业，还是二次购房，刚需们不要过分关注房价的波动，因为既然买房子不是为了赚差价，房价是跌5%还是升5%的实际意义并不很大。
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