[摘要] 在3月份成交逐步回升的楼市小阳春过去之后，珠海楼市进入4月之后又开始陷入泥沼，成交量又开始逐渐下跌，“看的人增多但房子依然难卖”成了很多楼盘销售人员的心声。虽然处处见打折，但销售业绩却不见遍地开花。这是什么原因？
在3月份成交逐步回升的楼市小阳春过去之后，珠海楼市进入4月之后又开始陷入泥沼，成交量又开始逐渐下跌，“看的人增多但房子依然难卖”成了很多楼盘销售人员的心声。虽然据房天下之前的监测，珠海及周边地区（主要包括中山的坦洲、三乡及南朗等地）的在售楼盘为128个，其中4月的打折优惠项目就有82个，占在售楼盘的60%以上，可谓是处处见打折，但销售业绩却不见遍地开花。这是什么原因？
房天下监测的珠海4月打折楼盘统计
2011年珠海房价走势图
其实，在目前的楼市调控不见松动、购房者对房价下降预期加重的市场大环境下，改善型住房需求和投资型购房需求都抱着浓厚的观望情绪，在市场上活跃的买家大多是刚需置业者，而这部分买家对楼盘价格的敏感度十分高，虽然珠海楼市处处见打折，但有几个楼盘是真正大折扣让利的？不是打折促销没有效果，而是打折力度不够大所以看不出效果来。
4月22日，东城四季联合房天下举行的房天下拍活动进入现场摇号环节，当天开发商针对参与房天下拍的网友给出了“1套5折房、2套6折房、3套7折房，全场83折”的给力折扣，当天成交16套，金额近千万！4月15日，房天下举办坦洲专场看房团，当天成交7套，其中针对看房团网友推出10套特惠南北向绝美三房、送9万装修基金的海伦春天当天成交4套，高折扣带来了高成交！3月24日，房天下举办珠海市区3线并进的大型看房团，当天共成交15套，其中新香洲线占了10套，当中又以针对刚需主推中小户型、主打性价比的金域华府成绩最为突出，当天即告成交8套……
因为折扣吸引人 当天东城四季售楼部被网友挤爆
自去年珠海房地产市场实行双限以来，珠海房天下每月都举办了主题看房团，每次都有现场成交，这其中效果最为显著的就是切合刚需购房需求、给出大力度折扣的楼盘，这也说明了在目前以刚需为主导的楼市买方市场上，能够打动购房者出手买房的关键因素还是在于“实惠”，在于折扣力度是否给力。
在3月珠海楼市成交上升之初，就曾有业内人士向房天下记者分析说，刚性需求大规模入市的前提是房价有明显松动，但从北京等大城市二手房市场来看，整体降价力度仍然有限，珠海的一手房市场虽然到处打折，但力度较大的并不多，二手房市场价格松动也不明显，成交量难以持续增加，而本次楼市调控本质是行业大调整，短期回暖难以改变行业调整格局。
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刚需购房优惠将形成制度化？
据中国网消息，在宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定之时，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。
据悉，目前住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。
此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
评论认为，房地产调控必须严格执行差异化政策,抑制投资投机型需求,鼓励首套房自住型需求,有保有压,有抑制有鼓励,既满足首套购房者的居住需求,又保持房地产平稳发展，首套购房优惠常态化宜早不宜迟。在打压投机性需求时,一定不要误伤自住型刚性需求,同时,还要出台优惠政策鼓励首套购房需求,并且把这种优惠政策常态化、制度化,不因某一个执行者的内部原因和个体偏好而左右摇摆,影响政策的落实；更不能在政策执行上各自为政、参差不齐。
比如:在首次购房信贷政策上,可以规定不能高于基准利率,商业银行在基准利率上只能下浮不能上浮；在首套房购房贷款首付款比例上提出一个参考性标准比如:30%,然后商业银行可以根据贷款人收入状况、信用程度等综合风险权衡自主确定首付比例,但不能低于20%等。
1成首付买楼背后的猫腻
在此前一轮的楼盘促销热潮中，各种促销手段可谓是八仙过海，买别墅送公寓、家电送装修基金、一成首付等等优惠吸引了不少购房者的眼球，其中一成首付在珠海也有出现，也确实引起了大量的关注，不过，最近在广州等地有媒体报道指，一成首付背后藏着猫腻。
“一成首付应该实现不了，楼盘促销和开发商想出这一方法，就是把刚性需求的客户拖下水，锁定这群客户，提前处理好现金流不足的问题，避免债主找上门来。”4月22日，在广州星汇金沙楼盘所在地，面对“刚需”购房者和记者的层层追问，房产中介促销人员不小心道出了“一成首付”的“实质”。
“到底怎样才算是‘一成首付’？我们真的只要交10%的房款？”中介回答说：“首先你必须是‘刚需’，也就是次买房或者第二次买房者，而且要满足当地户籍、信贷等条件。新楼盘的一成首付是指开发商帮忙垫付余下两成首付，但你们必须在1-3个月的时间里将开发商垫付的这部分费用缴清。到底是1个月还是3个月，这就要看如何进一步跟开发商谈判才行。”
想买房的人肯定算不过开发商，但条件看上去又很诱人，到底有什么风险呢？
中介爆料说，一成首付只是玩了个噱头，如果你不能按时将开发商垫付的这部分费用缴清，商品房买卖还是无效。别看一成首付诱人，其实就是个隐藏着大陷阱的大馅饼。
中介给记者算了一笔账：垫首付的时间周期为1-3个月，目标指向仅仅针对“刚需”购房者，这一群体完全能够在1个月左右的时间将银行房贷办下来，这就很好地“锁定”了客户。对于开发商而言，1-3个月恰好是银行信贷资金回笼的“时间段”，这就确保了开放商不会被银行逼债而被迫降价销售。即便出现购房者因各种原因无法办下房贷的情况，房开商还能根据合同条款，适当地收取相关费用。
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房价难再“大起大落”
作为房地产开发的前端，土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。
数据表明，300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。今年一季度，300个城市共成交土地5752宗，环比减少32％，同比减少24％；成交面积23053万平方米，环比减少33％，同比减少30％。
随着国家对房地产市场调控的不断深化，各地政府推地谨慎，一季度，土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。
“行情好的时候，是开发商找政府；现在倒过来，政府找开发商。”一家房地产公司老总说，受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重影响，开发商拿地的热情仍然较低。
不仅如此，商品住宅市场仍然持续着降温过程。国家统计局数据显示，一季度商品房销售面积同比下降13.6%；其中，住宅销售面积下降15.5%。东部地区的降幅明显大于中西部地区。
另一个问题是开发商的“库存增加”。据中原地产统计，截至4月15日，沪深两市已有85家房企发布年报，合计库存值高达9641亿元，相比同样面临调控的2008年同期，库存值上涨180%。预计全部上市房企的库存市值达到1.2万亿元，创出历史新高，库存消化周期超过4.5年，同比明显延长。
复地集团董事长张华说，近期公司专门邀请同行、专家举行研讨，大家觉得，目前企业对调控的认识越来越理性，今年房价应该不会出现“大起大落”。
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