[摘要] 给点阳光就灿烂。有史以来最严厉的房地产调控,似乎没有减弱投资者对房地产市场的信心。
叶檀:本轮房地产调控史上最严 市场大局已定
给点阳光就灿烂。有史以来最严厉的房地产调控,似乎没有减弱投资者对房地产市场的信心。
股票市场表现得格外明显,从今年1月以来,房地产指数节节上升,而从2242点反弹以来,深证和上证地产指数均创出了年内新高,4月分别上涨11.73%、11.55%,远远跑赢大盘,地产板块的市盈率回归17倍左右的水平。
股票市场的走势与房地产市场出现悖反。
房地产市场依然阴云密布。据多数研究机构预测,今年房价还将继续下行,降幅在3%到5%不等。
2012年3月初,渣打银行的研究团队在二三线8座城市,包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆,对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。参与调查的开发商报告称,贷款违约数量上升,预期破产的开发商数量将会上升。
上市房企的整体销售毛利率水平从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。标普认为,如果房地产商的销售规模下降30%,很多房地产商出现大面积的资金紧张状况。
开发商已经降低房地产投资。2012年前3个月房地产累计开发投资为1.09万亿元,同比增长24%,比2011年34%的增长,下降了10个百分点。预计投资增速将进一步下降,低于五年来24%左右的平均增速。
在此背景下,不要奢望房地产板块持久上升。在多次调控失败后,中国的房地产政策趋向于明智与稳定,既不会让冒进的政策激起反对派大联盟,更不会让房地产调控被经济下行、地方政府破产的阴影强行中断。
保持房地产市场稳定的手段多种多样,最重要的是保障刚性需求。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出,在遏制不合理购房需求的同时,要支持居民购房的合理需求。地方政府出台一系列扶持刚性需求的政策,多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款。
不管承不承认,扶持刚性需求是给房地产打的强心针,以保持投资的基本稳定,如果房地产市场成交量进一步下滑,导致下半年投资增速大幅下降,地方财政出现大面积的紧缩,鼓励改善型需求就是可以预见的事。
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