[摘要] 有的人踌躇在双限“半年祭”里，悼记2008年的楼市繁华，在市场迷雾中持币观望；也有的人认为双限“半年纪”里，楼市投资性泡沫逐渐挤出市场，随着刚性购买力的释放，珠海楼市逐步回归理性，购房者以来出手良机。回顾过去，迈向未来，让我们一起来重看珠海楼市这跌宕起伏的半年历程，在回顾与总结中寻找答案。
编者按 2011年11月1日，"双限令"夜袭珠海。政策重拳一出引起业内一片哇然。如今，当初本以为“招摇过市”的双限令已在珠海走过了半年的风雨历程，从陌生到适应，丝毫未见松绑的迹象；回访“限”时代的日子，似乎开放商和购房者都“不好过”：走进2012年，“双限”政策在度过适应期后开始全面起效，但珠海楼市却持续低迷，开发商面临存货量巨大、负债率飙升、现金流下降的困局，不得不采取“急销售慎拿地缓开工”等策略以过“寒冬”；刚需虽释放购买力，但却不足以支撑楼市的整体回暖。半年过去了，开发商在等市场回暖，购房者仍在等市场降价。双限政策对市场矛盾的缓和似乎有点力不从心，以至于仍有86.02%的网友对调控效果表示不满，认为珠海房价依然过高，未有实质性的降价，购房者观望情绪强烈，珠海楼市回暖仍“言之尚早”……
有的人踌躇在双限“半年祭”里，悼记2008年的楼市繁华，在市场迷雾中持币观望；也有的人认为双限“半年纪”里，楼市投资性泡沫逐渐挤出市场，随着刚性购买力的释放，珠海楼市逐步回归理性，购房者以来出手良机。回顾过去，迈向未来，让我们一起来重看珠海楼市这跌宕起伏的半年历程，在回顾与总结中寻找答案。
“双限”半年 珠海房价降了吗？
在过去六个月，由中房指数系统权威发布《中房指数系统百城价格指数》，对珠海房价的调查数据显示结果如下：
●2011年11月份珠海房价环比上涨0.05%，样本平均价格为10513元/平方米，在房价排名中排在16位。双限首月珠海房价仍上涨。
● 2011年12月珠海房价环比下跌0.74%，样本平均价格为10403元/平方米，在房价排名中排在16位。珠海双限威力渐显。
● 2012年1月份珠海房价环比上涨0.28%，样本平均价格为10464元/平方米，在房价排名中排在16位。珠海房价再次上涨。
● 2月份珠海房价环比下降0.08%，样本平均价格为10456元/平方米，在房价排名中排在16位。珠海房价环比下降。
● 3月份珠海房价环比下跌0.15%，样本平均价格为10440元/平方米，在房价排名中排在16位。珠海房价连续2个月环比下跌。
● 4月份珠海房价环比下跌0.56%，样本平均价格为10382元/平方米，在房价排名中排在16位。珠海房价连续3个月环比下跌。
双限半年，珠海房价在楼市中稳居第16位，其中2012年2月-4月珠海房价出现了三连降，双限调控逐渐见效；加上2012年在“双限”政策未见松绑的大环境下，开发商的加紧“放价跑量”、刚需购买力房企观望入市以及相关刺激刚需的优惠政策相继出台，珠海房价下行趋势渐显，楼市走进下调周期。
可见，“双限”半年，珠海房价下降。但从房天下的有关珠海双限半年的调查数据却显示，高达86.02%的网友不满意调控效果，认为珠海房价依然过高，未有实质性的降价；仅有9.68%的网友满意调控效果，认为珠海房价停止上涨，且开始下降；另外，还有4.3%的网友中有网友表示调控只是表面工作，并无实质性的作用。由此可得，有近9成网友并不满意珠海双限的调控效果。看来尽管珠海房价有所下降，但远远未达到购房者的心理预期，广大购房者对是否入市仍持保守态度，观望情绪强烈。
继4月“百城购房者俱乐部在行动”活动后，为更好的服务购房者、有针对性的满足购房者的置业需求，房天下百城“红五月”抢购行动全面启动！据悉，房天下“红五月”行动将购房者细分为“青年团”（初次置业的刚需购房者）、“家庭团”（改善性置业的购房者），通过“妈妈品鉴团”、“青年购房者说”、红五月看房团、金“匙”寻宝等多项线上线下活动为不同购房者提供多样化的置业服务、程度争取实际购房优惠！一场范围内的置业抢购飓风正在酝酿中！ 《《详细
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“双限”半年 珠海楼市拉开洗牌大幕
回顾“双限”的半年，珠海楼市调控未见松绑，刚需“一直都在”。随着信贷适度放开，开发商以价换量，取得了一定效果，一部分刚需释放了出来；但实际刚需的购买力无法支持这种销售浪潮的持续，因此算不上全面回暖。
在去年调控较深入的阶段，万科总裁郁亮表示，万科当时已进入“冬天”模式，并将遵循“现金为王、积极卖房、慎重买地”的原则。这也成为了很多房企在这轮楼市寒冬中的生存策略。市场在变化，市场份额在萎缩。但市场当然不是等比例地萎缩。因为消费者的习惯、结构也在变化。
于是房地产行业沉沉浮浮，市场版图重新划分就理所当然。如今，快速回笼资金自然是房企生存的一大重大主题。去年双限以来，珠海楼市就迅速分化为两个极端。高端盘、销售到尾盘的房企进入半放假状态，观望政策变动，新开盘的则迅速做出调整。金域华府可谓是2012年珠海楼市的热词。自2012年1月7日开盘后就热销全城，其优越的地段和精品品质受到了广大客户的热捧。自一月份开盘以来，金域华府每月网签数据一直领衔珠海楼盘销冠。在4月29日新品加推当天，金域华府更是热销266套，再掀珠海楼市购房高潮。
可见，价格适中、中小户型的住宅受受到市场追捧，就连珠海的龙头房企也不得不“顺势而为”，谋求转型，加大推出户型合理、价格合理、针对刚性需求的中小户型住宅。例如，华发推出了“40至90平方米的中小户型，首付只需12万元；中珠上郡现主打“小户王”，总价33万，首付3.3万的刚需盘。
业内人士认为，一起房企的住宅产品的转型谋变，标志着珠海房地产企业更加务实，而随着国家严控房地产政策的持续从紧，相信会有更多的珠海房企走上务实转型之路。这一方面可以看出在面对严峻的“生存问题”时，“因时”“因地”制宜才是上策；双限政策下，珠海楼市开启的洗牌大幕，“低价”、“刚需”成为销售的关键词，随着刚性需求的进一步释放，珠海楼市有望逐渐回归理性。
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珠海双限半年 楼市大事记
●中山颁布楼市“限价令”限定价格5800元/平
2011年11月10日，中山颁布楼市“限价令”，规定至12月31日，中山单套住房均价超过5800元/m2的一律暂缓网签和备案。》》》详细
中山楼市“限价”一个月，全市网签商品房3692宗，成交面积37.9万m2，环比10月份下跌约30%。“中山"限价令"后，看房者增加，购买者减少。在房地产业整体疲软的大环境下，房地产商都争取适当地降价，在"寒冬期"让利，以价换量。
●芜湖出台楼市新政 “契税可全免、买房获补贴”
2012年2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。》》》详细
芜湖出台楼市新政救市意图明显，也引发了业内对“各地会否群起效仿”的诸多猜测。但是是证明，在楼市宏观调控未见松绑的大环境下，地方的政策博弈注定是一场“短命的闹剧”，安徽芜湖购房新政在发布3天后被紧急叫停。
●两会“总理房价”树风向标 2012珠海双限继续
3月14日上午10时，十一届人大五次会议将举行闭幕会，大会闭幕后，国务院总理温家宝与中外记者见面并回答记者提问。当提到房地产调控时，温家宝总理表示说“调控的决心坚定而不动摇”。珠海市住建局主要负责人也表示，“只要国家要求调控，珠海就会一直调控下去。” 》》》详细
尽管面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控也不会半途而废，一些地方的政策博弈也能“掩耳盗铃”般地在政府的强大力度下半途而废。而因为政策并未发生变化，市场调整仍在继续深入，今年较长一段时间房地产和商品房销售或将延续去年全年增速放缓的趋势。
●中山上调限价标准 主城区升至7696元/平
2012年4月11日，中山市国土资源局网站名为《关于我市2011年下半年住房平均交易价格的通告》的文件称：经该局测算并报市政府批准，中山市住房平均交易价格将执行新标准，城区为7696元/平方米、镇区为6290元/平方米（按套内面积计算）。 》》》详细
中山上调限价标准一波三折，也侧射了一些二三线城调控松绑怪象频出，在地方政府为楼市调控松绑屡被叫停的情况下，松绑技巧和隐晦程度正逐渐提高。对于中山上调限价标准，甚至有业内人士质疑，此举是中山政府在“隐晦托市”。
●首套房贷利率8.5折优惠“重现江湖”
今年4月初，首套房贷利率8.5折的“传闻”甚嚣尘上，11日，有业内人士像记者表示，对个人首套住房贷款，近期多个城市的多家商业银行重启利率9折甚至8.5折优惠，具体优惠幅度要根据申请人个人资质、房源情况、贷款总额及借款年限等因素综合判断。 》》》详细
首套房贷利率优惠“重现江湖”将大大降低刚需购房者购房成本。此举将推动刚需购房者加速入市。事实证明，8.5折首套房贷利率优惠仅仅是政策出台刺激刚需政策的前奏，直到5月，各地陆续出台的楼市微调政策均“铆上”了公积金，定向“刺激刚需”入市意图明显。
●珠海土地市场低迷 近半年没有纯商住用地推出
在限购和限价的双重调控之下，二级市场的低迷局面也蔓延到一级市场，珠海的土地市场出现了日益清冷的局面。截至目前，珠海已半年无纯商住用地供应，政府推地甚为谨慎，过往落落大方“叫卖”的光景已不复存在。 》》》详细
2012年珠海房地产行业的低迷持续。在一幕幕“现实”的打击下开发商不得不直面严峻的“生存问题”，降价走量，加快资金的回笼，“谨慎拿地”已成各方共识，房企减少购地的计划也预示着珠海土地市场的进一步低迷。同时，土地市场的疲软不仅凸显了楼市遇冷开发商的“囊中羞涩”，也体现了政府在推地时顾虑重重、力不从心，为了减少土地流拍率，通过减缓推地节奏，甚至下调起拍价，促进地块的顺利成交。
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