[摘要] 6月28日，搜房网“共商未来”大话地产论坛暨商业频道启动仪式在钰海帝景销售中心举行，多名具有丰富商业地产操盘经验的开发商高层以及代理策划公司精英们齐聚一堂，共同探讨了珠海商业发展的各种问题，南兴地产的副总经理章文建与各位嘉宾分享了自己宝贵的实战经验和操盘心得，对珠海商业地产业界同仁具有极大的借鉴意义。
编者按：近几年来，针对住宅地产的国家调控频频发力，房地产行业进入了深度调整期，而此时商业地产则是异军突起，一路高歌猛进，成为新的投资热点，珠海各种各样的商业地产项目开始涌现，大型商业综合体如华发商都、海纳城、中海寰宇城，休闲商业街如中海富华里，写字楼项目有钰海环球金融中心，还有很多楼盘的社区商业等，珠海商业地产开始进入一个黄金年代。
在珠海商业地产面临发展机遇之际，业态丰富的商业地产，哪个投资价值？在众多产品中，购房者该怎么选择？作为开发商，又应该如何规避商业地产招商的"硬伤"？使商业地产的运营达到合理健康状态？珠海的商业地产能否迎来春天？
搜房网讯 6月28日，搜房网“共商未来”大话地产论坛暨商业频道启动仪式在钰海帝景销售中心举行，多名具有丰富商业地产操盘经验的开发商高层以及代理策划公司精英们齐聚一堂，共同探讨了珠海商业发展的各种问题，南兴地产的副总经理章文建与各位嘉宾分享了自己宝贵的实战经验和操盘心得，对珠海商业地产业界同仁具有极大的借鉴意义。
南兴地产副总经理章文建
章文建首先与嘉宾们分享了自己在操作皇爵假日广场项目中的心得与体会，皇爵假日广场目前已经进入营业阶段，不仅在坦洲人所共知，在珠海也是很有影响力的，其主力店华润万家也即将盛大开业。章文建表示，在一个商业地产项目中，前期最重要的可能是招商，但是并不是招商做好了这个商业项目就成功了，后期的运营反而是更重要的。
皇爵假日广场的开发面积现在规划达到了17万平方米，章文建他们在珠海、中山甚至考察完很多商业项目后，最终决定将它打造成为一个第四代商业地产，让消费者能够在体验当中享受，在享受中购物。后来他们在规划当中遇到一个问题——在坦洲这么大规模的商业能否有足够的消费力去支撑它的生存？这也是所有做商业地产项目的开发商需要认真考虑的。章文建认为，汽车的关键在于发动机，那么商铺的关键则在于经营，因此皇爵假日广场在现在招商已经取得圆满成功开始进入营业之后，作为商业运营方需要投入更多的关注去做经营，有一些商业项目它次招商做得很好，但是在开始经营以后就开始陷入困境，运营方又没有重视二次招商，像东莞有一个项目就做得比较失败，而像中山大信前期的商铺没有人买，当时业界都不看好这个项目，因为它当时的前期招商做得很不好，想引进国美也都失败了，但是它在调整经营、二次招商经营这一块做的非常好，现在在中山有一种说法是——守到大信一间铺，不愁吃不愁穿100年了。
相关阅读：
面对珠海未来几年即将兴起的大量商业地产项目，业界也难免会担心这么大体量的商业项目涌现珠海有没有足够的空间去消化？合富辉煌市场部经理朱圣文就提出了一个针对性的问题：南湾商圈和前山商圈开始慢慢地融合在一起，如此多的商业地产集聚在这一块，各商业运作方如何在竞争中保存自己的实力然后存活下来？
章文建则认为，珠海的商业不是多了，是少了。假设南湾和前山两个地方都是10万平方米，做一样的业态商家也可以生存下去的，我们通常这样说，人的消费习惯有一个10公里的商业习惯，以你家为中心的话在10公里范围内小，太远了不台想去了，这一个消费习惯的问题。二是珠海的人均商业面积还远远没到饱和，在深圳3—5公里就拥有一个大型商业中心，通常3—5万人需要一个商圈消费，珠海数得上的商圈总共也就10个左右，一个商场要供应18万人左右的消费。
章文建同时对比指出，中山拥有600万平米的商业面积，珠海才100万商业面积，珠海这一块商业发展太慢，现在珠海的经济发展这么快，GDP上升的这么快，再上一个城市综合体，我感觉不会说消化不良，只要不出现恶性竞争是没有问题的。而且每一个开发公司针对竞争对手都是差异化的经营，珠海的商业越多越好。
在这次“共商未来”大话地产活动中，引发嘉宾们热烈讨论的一个问题是：商业地产项目开发商要不要全部自持？自持和销售的商业要保持多少的比例才比较合适呢？
章文建认为，并不是所有的开发商都能像中海一样实力雄厚，全部自持做商业运营的话对开发商的资金实力要求太高，而且项目的操作周期很长，可能很多开发商都无力坚持，在这种情况下出售部分商业，回笼部分资金更利于商业项目的运作，当然在这个过程中要死守住主力店和次主力店、以及一些关键位置的商铺不能出售，否则会影响到整个商业项目经营的成败。像万达现在的模式跟以前的模式不一样呢？以前的万达就是销售，包括万达在南昌、合肥几个项目闹得沸沸 就是因为它是全部销售的。租售比要有一个合理的定位，这是关键点。
对下半年珠海的商业地产市场，章文建作出了自己的预测。他认为，下半年珠海的楼市肯定波澜不惊的，能有什么变化啊？现在商业地产都在建呢！大家看中的是未来的三五年珠海的商业地产的大变化。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
